אלפרד אקירוב, בעל השליטה באלרוב נדל"ן / צילום: איל יצהר
דווקא בעיצומן של ירידות חדות בשוקי המניות יוצאת חברת אלרוב נדל"ן ומלונאות, שבשליטת אלפרד אקירוב, בניסיון נוסף להנפקת החברה הבת, אפיק סוויס (EPIC Suisse), בבורסה לניירות ערך בשווייץ. ההנפקה מתוכננת להתבצע במהלך החודשים הקרובים, בכפוף לתנאי השוק.
אלרוב מדווחת כי החברה הבת מתכוונת להמשיך בקידום ההליך לגיוס הון של כ-200 מיליון פרנק שוויצרי (פר"ש) שהם כ-700 מיליון שקל, באמצעות הנפקת מניות בבורסה בשווייץ. יש לציין כי על תוכנית הנפקת אפיק דיווחה אלרוב לראשונה כבר בינואר 2020, אולם זו נדחתה אז בעקבות התפרצות מגפת הקורונה.
בחודש ספטמבר 2020 החליטה אלרוב להאיץ את המהלך להנפקת אפיק, אולם בסוף אותו החודש הוחזרה התוכנית למגירה עקב תנאי שוק לא נוחים. כעת מתחדשת תוכנית ההנפקה פעם נוספת, שלישית במספר, וזאת כאמור למרות ירידות השערים בבורסות העולם בשבועות האחרונים.
אלרוב מחזיקה ב-77.88% ממניות חברת אפיק, ולדבריה בעלי המניות המייסדים של אפיק לא צפויים למכור מניות בהנפקה. עוד מציינת אלרוב, כי הנפקת אפיק נועדה בין השאר לאפשר את האצת צמיחתה של החברה הבת, להבטיח את גישתה לשוקי ההון ולהגדיל את הגמישות הפיננסית שלה.
25 נכסים בשווי של 1.45 מיליארד פר"ש
אפיק מחזיקה בבעלותה פורטפוליו של 24 נכסים מניבים בשווייץ, הכוללים משרדים, נכסי מסחר ונכסים לוגיסטיים, בהיקף כולל של כ-323 אלף מ"ר. בנוסף, לאפיק עוד שלושה נכסים בפיתוח, מתוכם שניים המהווים הרחבה של נכסים קיימים, כך שבסך הכול סופרת אפיק 25 נכסים בבעלותה בשווי כולל של 1.45 מיליארד פר"ש.
לדברי אלרוב, הנכסים ממוקמים במיקומים אסטרטגיים בשווייץ, בפרט באזור אגם ז'נבה, בציריך ובסביבתה. נכון לסוף 2021, 44.3% מהשווי ההוגן של הפורטפוליו הם משרדים, 39.6% נכסי מסחר (כאשר ברובם קיים עוגן חנויות מזון), 13.9% נכסי לוגיסטיקה ותעשייה ו-2.2% פרויקטים בפיתוח.
שיעור התפוסה בנכסי החברה עומד על 92.4%, אולם בניכוי שטחים שאינם מושכרים באופן מתוכנן או אסטרטגי, מדובר בשיעור תפוסה מותאם גבוה יותר של 96.3%. הכנסותיה של אפיק מדמי שכירות צמחו בשנת 2021 ב-7.3% ל-58.6 מיליון פר"ש, וסך ההכנסות (לא כולל הכנסות מעלייה בשווי הוגן של נכסים) עמד ב-2021 על 60.3 מיליון פר"ש, לעומת 56.5 מיליון פר"ש ב-2021.
דיבידנד שנתי של 80% לפחות מה-FFO
עוד מציינת אלרוב, כי אפיק רשמה בשנת 2021 צמיחה של 19.6% ב-EBITDA (רווח תפעולי ללא פחת והפחתות) ל-48.9 מיליון פר"ש, וזאת בנטרול עליית שווי הוגן של נדל"ן להשקעה. ה-FFO (רווח נקי תזרימי) של אפיק גדל, ב-2021 ב-17.5% ל-36.3 מיליון פר"ש ואילו הרווח הנקי שלה צמח ב-125% ל-77.5 מיליון פר"ש בסיוע עלייה בשווי ההוגן של נדל"ן להשקעה.
לדברי החברה, מתום שנת 2017 ועד תום שנת 2021 רשם השווי ההוגן של הפורטפוליו קצב צמיחה ממוצע שנתי של 7.5%. נתונים פיננסיים נוספים של אפיק לסוף 2021 כוללים חוב נטו של 754 מיליון פר"ש, יחס חוב נטו לנכסים של 51.9% והון עצמי של 578 מיליון פר"ש.
בכוונת אפיק להשתמש בתמורה נטו מההנפקה בעיקר לצורך מימון שלושת נכסי ההשקעה בפיתוח ורכישת נכסים עתידית, וזאת לאחר פירעון אשראי בנקאי והחזר יתרת הלוואות בעלים. החל משנת 2023, בכוונת אפיק לקבוע מדיניות עדכנית של חלוקת דיבידנדים בשיעור שנתי של 80% לפחות מה-FFO שלה, כאשר עוד קודם תחלק בשנת 2022 דיבידנד של 3 פר"ש למניה.
אלרוב נדל"ן נסחרה היום בבורסה לפי שווי של 4.4 מיליארד שקל, לאחר שמנייתה ירדה בכ-12% מתחילת החודש בתגובה לירידות השערים בבורסות העולם. בסיכום שלוש השנים האחרונות הניבה המניה למשקיעים תשואה של כ-50%.
בעל השליטה אלפרד אקירוב ובני משפחתו מחזיקים ב-78.75% ממניות אלרוב ואילו חברת ישראל קנדה, שבשליטת ברק רוזן ואסי טוכמאייר, מחזיקה ב-14% ממניות אלרוב. כך, בידי הגופים המוסדיים, קרנות ההשקעה והמשקיעים הפרטיים רק 7.17% ממניות אלרוב. אלרוב פועלת בחודשים האחרונים לקבלת היתר שליטה בחברת כלל ביטוח, שבה היא מחזיקה 15% מהמניות, ומבקשת להכפיל את החזקותיה בה.