הלגונה בדובאי. יחידות הדיור הבינוניות עד מפוארות הן המבוקשות ביותר על ידי משקיעים / צילום: Shutterstock
"שוק הנדל"ן באיחוד האמירויות צומח בקצב הגבוה ביותר באזור המזרח התיכון, אפריקה ואירופה", כך קבע דוח שפרסמה חברת ההשקעות ברקשייר האת’וויי שבבעלות וורן באפט. הדוח משקף את הערכות השמאים לשוקי נדל"ן למגורים בשבעה שווקים מרכזיים: דובאי, בריטניה, גרמניה, איטליה, ספרד, פורטוגל ויוון, לשנת 2021.
מהדוח, שתוצאותיו פורסמו במספר כלי תקשורת בעולם הערבי, עולה כי שנת 2021 הציגה נתוני שיא בשוק הנדל"ן באיחוד האמירויות. חודש נובמבר של אותה שנה רשם את המספר הגדול ביותר של עסקאות - כ-7,000 עסקאות נדל"ן בשווי כולל של כ-18 מיליארד דירהם (כ-5 מיליארד דולר).
בדובאי נרשמו בשנת 2021 יותר מ-57 אלף עסקאות, עלייה של יותר מ-73% ממספר העסקאות שנרשמו בשנת 2020, ויותר מ-51% ממספר העסקאות שנרשמו בשנת 2019.
בדובאי, מספר העסקאות המשמעותי שנרשם עד כה השנה היה בחודש הרמדאן, ובו נצפתה עלייה משמעותית במספר העסקאות לעומת חודש הרמדאן אשתקד. על פי דיווח מקומי המבוסס על דוח של חברת אלרואד ללעקאראת השמאית, ההיקף הכספי של עסקאות הנדל"ן שבוצעו בדובאי בחודש הרמדאן השנה עמד על 17.3 מיליארד דירהם, לעומת 9.8 מיליארד ברמדאן 2021, ו-2.6 מיליארד בחודש רמדאן 2020.
בחברה הוסיפו כי "יחידות הדיור הבינוניות עד מפוארות הן המבוקשות ביותר בקרב המשקיעים". לדבריהם, "ראינו עלייה במספר עסקאות בנכסים יד שנייה שבוצעו ברבעון הראשון של 2022 שהייתה גבוהה פי שלושה, מה שגרם לצמיחה של המכירות ב-250%".
אתרי מכירות בעברית, ושיווק במדיה החברתית
"עם החתימה על הסכמי אברהם לפני כשנה וחצי, הייתה תנועה ערה בשוק הנדל"ן האמירותי", אומר עו"ד מרון כליפה, הבעלים של חברת Matching Global מחיפה, העוסקת בקשרי ממשל, קידום ופיתוח פרויקטים ויוזמות באיחוד האמירויות.
מאז החתימה הרשתות החברתיות מוצפות פרסומות בעברית לרכישת נדל"ן בדובאי במחירים מפתים - החל מ-400 אלף שקל לדירה - וגם אתרי נדל"ן מקומי השיקו לכבוד המאורע גרסה בעברית עבור המשקיע הישראלי דוגמת Emirates Estate המרכז נכסים למכירה בכל איחוד האמירויות.
עו"ד כליפה מסביר כי בחלק מהם היו גם ניסיונות הטעיה ומסירת מידע חלקי: "הפרסום מלווה בתמונות מרהיבות של דובאי כשברקע בורג’ ח’ליפה המפורסם, ים כחול ושמים בהירים, אבל לא תמיד המציאות היא כפי שרואים בתמונות.
"בביקור שלי בדובאי לפני שבועיים התברר שאחת מהחברות הגדולות המשווקות נכסים לישראלים, ואחראית על חלק מהפרסומים ברשתות נקלעה לבעיות משפטיות וקיים חוסר בהירות לגבי היכולת שלה להשלים חלק מהפרויקטים".
גם סוגיית הפטור ממס מורכבת: "איחוד האמירויות נחשבת למקלט מס", אומר כליפה, אולם משרד האוצר באיחוד האמירויות החליט באחרונה להטיל מס על רווחי חברות החל מ-1 ביוני 2023.
"מס החברות נקבע לשיעור של 9% על רווחים מעל לסכום של 375 אלף דירהם (כ-360 אלף שקל)". לדברי כליפה, "ההחלטה לא תחול על יחידים והם ימשיכו ליהנות מפטור מלא ממס הכנסה בגין עבודה, נדל"ן או השקעות.
"באופן כללי, שיטת המס באיחוד האמירויות היא טריטוריאלית, בשונה משיטת המיסוי במדינת ישראל שהיא אישית. ישראלי המייצר הכנסה מחוץ לגבולות המדינה יהיה מחויב בתשלום מס בישראל, מאידך אזרח אמיראתי המייצר הכנסה מחוץ לאיחוד האמירויות לא יהיה מחויב בתשלום מסים".
"אל תסתפקו בתמונות: סעו לראות את הדירה"
מה ההמלצה שלך למשקיע הישראלי?
"העצה הכי חשובה היא לקחת עורך דין מקומי שיבדוק את העסקה, את היזם שמוכר לכם את הנכס ואת ההסכם", אומר כליפה. "במקרה שמדובר בדירה מיד שנייה, יש צורך לבדוק את הבעלות הרשומה ואם קיימים שעבודים. אני ממליץ לנסוע לשם ולראות את הדירה פיזית לפני שקונים כי התמונות לא בהכרח מציגות את המציאות - את בורג’ ח’ליפה רואים מכל מקום בדובאי ובימים בהירים אפילו מחוץ לדובאי, כך שאל תתפתו מהתמונות".
בעניין הביקוש שיהיה לשכירות, כליפה מדגיש ש"כדאי לברר מול אנשים בלתי תלויים בפרויקט. לא נעים לקנות דירה ולגלות שיש עוד 1,000 דירות ריקות נוספות בשכונה שמחכות לשוכרים".
כליפה ממליץ גם לוודא שמצאתם חברה שתנהל לכם את הנכס ותדאג למצוא שוכרים - ולא אדם פרטי.
כשליש משוק הנדל"ן בדובאי מוחזק על ידי משקיעים זרים
ארגון ה-FATF, הארגון הבינלאומי למאבק בהלבנת הון ומימון טרור, הוסיף לאחרונה את דובאי לרשימת המדינות "האפורות", רשימה המונה 22 מדינות. לפי דיווח הוול סטריט ג'ורנל, הארגון נזף באיחוד האמירויות הערביות על כך שהמדינה אינה עושה מספיק על מנת לעצור הלבנות הון ופעולות מימון טרור. עוד לפי הדיווח, לאחר ההכרזה, איחוד האמירויות הערביות הוציא הודעה על פיה יעבוד מקרוב עם ה־FATF על מנת לתקן את התחומים בהם נחוץ שיפור.
כלי תקשורת אחרים דיווחו שמאז פרצה המלחמה באוקראינה ישנו חשש שאוליגרכים רוסים יעבירו את ההון שלהם לדובאי כמפלט מהסנקציות. לפי ה"לה מונד" הצרפתי, יותר מ-100 חברי פרלמנט רוסים, וכן עובדי מדינה ואנשי עסקים המקורבים לנשיא ולדימיר פוטין, מחזיקים נכסים באמירויות. זוהי תופעה שעשויה להתרחב בגלל הניטרליות שנקטה איחוד האמירויות בהקשר לפלישה הרוסית לאוקראינה, והסירוב שלה להשתתף בסנקציות שהוטלו נגד הבכירים ואלי ההון הרוסיים.
העיתון "לה מונד" הוסיף כי הנדל"ן המוחזק על ידי משקיעים זרים בדובאי מוערך כיום בלא פחות מ-146 מיליארד דולר, כשליש (27%) משוק הנדל"ן בעיר.
בתחילת החודש דווח כי שלוש חברות יזמות מהגדולות במדינה התחילו לקבל תשלומים במטבעות קריפטו: נח’יל, דאמאק (מקבלת ביטקוין ואתריום), חברת סמאנא (דודג’ קוין). נח’יל נמצאת ברובה בבעלות ממשלתית. היא עצמה רכשה מניות בחברת Hayvn - פלטפורמת מטבעות דיגיטליים.