פרויקט המגורים של קבוצת נורת’ווינד / הדמיה: DBOX
מוסדיים ישראליים יעניקו מימון להקמת מגדל מגורים במקום שבו עמד בעבר מטה ענקית האופנה גוצ'י, בשדרה החמישית במנהטן. קבוצת נורת'ווינד, שהוקמה על ידי הישראלי רן אליאסף, תעמיד ליזמי המגדל אשראי בהיקף של חצי מיליארד שקל, לאחר שהיא גיבשה לאחרונה קבוצת משקיעים הכוללת שלושה גופים מוסדיים מישראל: בתי ההשקעות מיטב דש וילין לפידות וחברת הביטוח מנורה מבטחים. כך נודע לגלובס.
הריבית המדויקת להלוואה אינה ידועה, אך בפרויקטים מסוג זה מדובר על פי רוב בריבית משתנה בשיעורים חד-ספרתיים גבוהים. כך שההלוואה צפויה להתחיל בריבית של כ-8%, ועם עליית הריבית בשנה הקרובה עשויה לטפס גם מעבר ל-11%.
ההלוואה תועמד באמצעות קרן החוב של נורת'ווינד, והיא תובטח באמצעות משכנתה מדרגה ראשונה על המגדל החדש. מדובר במגדל שינוהל תחת מותג "מנדרין אוריינטל רזידנס", בשדרה החמישית ורחוב 54 במנהטן. בפרויקט יוצעו למכירה 69 דירות, שמחירן מתחיל ב-2.5 מיליון דולר, כשהדירות היקרות מגיעות ל-15 מיליון דולר.
שיעור מימון של פחות מ-50%
פרויקט המגורים מוקם על ידי שותפות בין יזם הנדל"ן מייקל שבו, דויטשה פיננסים אמריקה ומשקיעים מוסדיים גרמנים, ביניהם קרן פנסיה המנהלת כ-100 מיליארד אירו, וכן חברת ביטוח ציבורית גדולה. העלות הכוללת של הפרויקט צפויה להסתכם בכ-350 מיליון דולר, כך שההלוואה משקפת שיעור מימון של פחות מ-50% מסך עלות הפרויקט.
הנכס שעובר הסבה שימש בעבר כבניין משרדים שבו שכן המטה ההיסטורי של גוצ'י. בשנת 2018 נרכש החלק המשרדי של הנכס תמורת 135 מיליון דולר, והרוכשים החלו בעבודות להסבת מבנה המשרדים לפרויקט מגורים. החלק המסחרי משמש עד היום כחנות הדגל של חברת האופנה COACH. ביום מתן ההלוואה שיעור ההשלמה בפרויקט עמד על למעלה מ-70%, ובנייתו צפויה להסתיים במהלך השנה הקרובה.
ייזום ההלוואה נעשה על ידי קרן חוב לנדל"ן, השלישית במספר שמנוהלת בידי קבוצת נורת'ווינד. הקרן מתמקדת במתן הלוואות מגובות נדל"ן בעיקר בניו יורק וערים מרכזיות בארה"ב, עם דגש על מתן הלוואות בדרגה ראשונה על נכסי מגורים למכירה והשכרה. קבוצת נורת'ווינד מנהלת כיום סך של כ-850 מיליון דולר באסטרטגיות חוב בארה"ב.
"עסקה שאנחנו מרגישים איתה בנוח"
העסקה נעשית על אף סביבת ריבית מטפסת, ולדברי השותף המנהל ומייסד נורת'ווינד, רן אליאסף, "זו אכן תקופה שבה צריך מאוד להיזהר בביצוע העסקאות. במקרה הזה, הבניין כמעט גמור, כשההון העצמי בפרויקט הוא קרוב ל-180 מיליון דולר, ויש כבר דירות מכורות. כשמשקללים את כל הפרמטרים יחד, זו עסקה שאנחנו מרגישים איתה בנוח".
איך מתקדמות המכירות?
אליאסף: "השנה שעברה הייתה שנת שיא של ביקושים לדירות במנהטן, עם שיא של 30 שנה. בחודשיים האחרונים, עם העלאות הריבית של הפד, ראינו בהתחלה שאנשים ממהרים לנעול את המשכנתאות משום שהם מפחדים שהריבית תעלה. ככה שבטווח הקצר זה דוחף אנשים לסגור עסקאות. אני מעריך שבקרוב מאוד יתחיל אפקט הצינון של העלאות הריבית".
נורת'ווינד גרופ היא חברת השקעות בנדל"ן בארה"ב שהוקמה ב-2008 ע"י רן אליאסף ומנוהלת עם שותפיו טל מיכלזון וג'ונתן סלאשר. עד היום ביצעה הקבוצה עסקאות בהיקף כולל של 3 מיליארד דולר, כאשר קרן החוב המיוחדת שהקימה למימון פרויקטים העמידה אשראים בהיקף כולל של 850 מיליון דולר. משרדי נורת'ווינד ממוקמים בניו יורק ובמדינת אוהיו. קרוב ל-70% מעסקאות הקבוצה נעשות בניו יורק, כאשר עיקר עסקאות קרן החוב נעשות למתן הלוואות להקמת בנייני מגורים.