רחוב יפו. תוואי הרכבת הקלה החזיר את החיים למרכז העיר / צילום: Shutterstock
כוח קנייה נמוך? אוכלוסייה ענייה? בירושלים קיימים בין 0.8 ל-0.85 מ"ר מסחר לכל תושב, בזמן שהממוצע הארצי עומד על 1-1.1 מ"ר. בעיר יש כיום כ-200-250 אלף מ"ר מסחר מודרני ועוד היקפים דומים של מסחר מיושן יותר במרכזים שכונתיים ובחזיתות מסחריות. תמהיל המסחר העירוני בעיר הוא שלושה קניונים מודרניים, שני מרכזי עיר (יפו-קינג ג'ורג' ובן יהודה, ומרכז גאולה) חמישה קניונים עירוניים, שלושה אזורי בילויי ואפס מרכזי מסחר פתוחים כמו מרכזי BIG.
נוסף לכך, התחלות הבנייה למסחר בעיר לשנת 2021 מגלות שיש ירידה משמעותית לעומת שנים אחרונות: 2,531 מ"ר בשנת 2021 לעומת 187,580 מ"ר שנבנו בשנת 2020, ו־61,163 מ"ר שנבנו ב־2019 וזה מתבטא בשטחי המסחר לתושב בעיר. לנסיגה הדרמטית הזו יש הסבר, אומר אמיר חכימיאן, ראש אגף קידום עסקים בעיריית ירושלים - המחסור בשטחים. "אין בירושלים שטחים לבנייה לכן אנחנו בונים לגובה, וקו הרקיע של ירושלים ייראה תוך עשור כמו מנהטן".
ההיצע: "חלק גדול מהמרכזים לא מתאימים למאה ה־21"
איתי שפרן, מנהל הפיתוח העסקי בקבוצת גיאוקרטוגרפיה, מסביר כי הפיזור של המסחר העירוני מייצג מוקדי משיכה עירוניים ושכונתיים גם בחלוקה למגזרים השונים בעיר. "במזרח העיר היצעי המסחר מודרניים וגדולים, וגם באזור מרכז העיר והתחנה המרכזית. לעומת זאת במערב העיר - לאורך רחוב כנפי נשרים - המסחר ברובו מיושן".
מהנתונים של גיאוקרטוגרפיה עולה גם כי "ממוצע הפדיון המסחרי בישראל עומד על כ־1,500 שקל למ"ר, וקניונים אזוריים מצליחים מגיעים לפדיון ממוצע של כ־2,200 שקל. באופן כללי הפדיון הממוצע המשוקלל בירושלים מעט נמוך מהממוצע הארצי. לדוגמה: ממוצע הפדיון לשנת 2019 בקניון האחים ישראל בשכונת תלפיות עומד על 834 שקלים, בכנפי נשרים 979 שקל, שהם מתחת לממוצע הארצי. לעומתם במרכז ממילא הפדיון החודשי עמד על 1,730 שקל, ב־י.ס. ישפרו בהדסה הפדיון החודשי הממוצע לשנת 2019 עמד על 2,200 שקל ובקניון עזריאלי 2,354 שקל שהם הרבה מעל הממוצע הארצי".
עוד עולה מהנתונים כי "מחיר ממוצע להשכרה של מסחר בירושלים עומד על כ־190 שקל למ"ר לשטח ממוצע של כ־130 מ"ר. מחיר ממוצע להשכרה של מסחר באזור התעשייה גבעת שאול, נמוך מהממוצע העירוני ועומד על כ־140 שקל למ"ר לשטח ממוצע של כ־160 מ"ר".
שפרן מסביר כי "רמות הפדיון בעיר ביחס לדמי השכירות מעידות על כך שחלק גדול מהמרכזים המסחריים לא מותאם למאה ה־21. קניון מלחה מתפתח וזאת הסיבה שיש לו ביקוש, אבל באופן כללי יש מצוקת נדל"ן למסחר בעיר. למשל, רשת BIG לא מצליחה לפתוח פאואר סנטר בעיר כי היא צריכה 25־30 דונם פנויים ואין בעיר את השטחים הללו".
לדבריו, אחד החסמים הגדולים שמשפיע על פיתוח המסחר בעיר הוא השונות הגדולה באוכלוסייה, "מרכז מסחרי שיפתח בירושלים לא יכול לעבוד בשבת, והוא נדרש להסתדר בסטטוס־קוו גם בקרב האוכלוסייה הערבית. בנוסף המרכז המסחרי חייב להיות על הציר של הרכבת הקלה, אחרת הוא ישרת רק את המרחב שלו. כך למשל קניון רמות שנמצא בשכונה גדולה מנותק מהרכבת הקלה ולכן מי שקונה בו הם רק תושבי רמות והוא לא ממקסם הפוטנציאל שלו".
שפרן: "ירושלים היא העיר השנייה בגודלה מבחינת שטח והגדולה ביותר מבחינת גודל האוכלוסייה, אבל השפעת התיירות על העיר היא אקוטית. בירושלים התיירות משפיעה גם על תמהיל שטחי המסחר, וכתוצאה ברחוב יפו ישנן הרבה חנויות שמותאמות לתיירות. אולם, הקורונה סגרה את התיירות והיא פגעה בעיר ביתר שאת לעומת תל אביב למשל.
הביקוש: "הקורונה עצרה את העסקאות אבל לא הורידה את המחירים"
אורן אילוז, כלכלן ושמאי מקרקעין מירושלים, מסביר שהמסחר בעיר חווה עלייה אבל היא צנועה. "הייתה עלייה במגורים שהגיעה לכ־20%, אבל במסחר העלייה הייתה מתונה ודמי השכירות לא משתנים. בשכונת פסגת זאב, למשל, יש השתוללות במחירי המגורים אבל זה לא מקרין על המסחר באותה שכונה. באזור בן יהודה, מהאזורים היקרים ביותר בעיר, יש כיום הרבה חנויות ריקות וזו תופעה שלא הייתה לפני שנה. הקורונה פגעה בעסקים וגם כשהמגפה נגמרה חלק מהעסקים מתקשים לחזור לעצמם.
"בחלקים הטובים של אזור בן יהודה דמי השכירות יכולים להגיע ל־400־500 שקל למ"ר ובשווי הם שווים יותר מ־140־150 אלף שקל למ"ר. אין הרבה עסקאות בתקופה האחרונה. וזה מלמד על עצירה מסוימת".
קובי ביר, עו"ד ושמאי מקרקעין, חושב שהקורונה עצרה את העסקאות אבל לא הורידה את המחירים. "המסחר בירושלים מתאושש יפה", הוא אומר. "באזור כיכר ציון יש תנועה ערה של עסקאות, וזה בגלל לורנט לוי, יהודי צרפתי עשיר שקונה את כל מה שזז ומשלם פי שניים־שלושה מהמחירים בשוק".
ביר מציין שהחוזים בינו לבין המוכרים סודיים, "אבל את המספרים מכירים מהדלפות פה ושם, והמחירים מגיעים ל־200 ו־300 אלף שקל למ"ר מסחר". כאמור מדובר על רוכש יחיד אבל זה מקרין על הסביבה. לדבריו, "כשיש דבר כזה השוק לא יכול להתעלם ממנו, כי זו לא עסקה אחת ולא שתיים".
ביר מספר שליד מדרחוב בן יהודה פונתה חנות שהיה בה דייר מוגן, לפי שווי בעלות של 96 אלף שקל למ"ר. "במרץ 2020, ברחוב המלך ג'ורג' שהוא לא השיא מבחינה עסקית, נמכרה חנות לפי שווי של 86 אלף שקל למ"ר, והיום המחיר מגיע ל־100 אלף שקל למ"ר. במרכז העיר השווי מגיע ל־100 אלף שקל למ"ר. באזורים החזקים אזור כיכר השבת המחירים עומדים בין 80 ל־100 שקל למסחר ואין עסקאות כי אף אחד לא מוכן למכור".
באופן כללי, לדבריו אזור מרכז העיר מתאושש בצורה יפה, אך לעומת זאת ברחובות הילל ושמאי, יש נפילת מחירים והשווי ירד מ־60 ל־40 אלף שקל.
מה לגבי הרכבת הקלה?
"הרכבת הקלה כבר קיימת במרכז העיר, ויש צפי להוסיף קו נוסף שלדעתי כרגע לא רלוונטי לחישוב מידת ההשפעה שלו על עלויות הנכסים" מדגיש ביר, "אבל תוואי הרכבת הקלה החזיר את החיים למרכז העיר במיוחד לרחוב יפו. ללא כל קשר, יש היום מגמה עולמית, שגם הקורונה חיזקה אותה: אנשים חוזרים לקנות ממקומות פתוחים בכל מיני פאוור סנטרים ומרכזי BIG, ולא במרכזים סגורים".
ההסבר לפדיון הגבוה של מרכז עזריאלי לעומת ממילא, נובע לדבריו מאוכלוסיית הקונים הפוטנציאליים. "קניון עזריאלי פונה לישראלים ואילו ממילא פונה לקהל מחוץ לארץ, ובמשך השנתיים האחרונות לא הייתה תנועה בגלל הקורונה, גם החנויות הן מותגים בינלאומיים שפונים לתיירים".
באופן כללי, לדבריו, "המסחר מושפע מכמה גורמים - גם הרגלים, גם המצב הביטחוני. באינתיפאדת 2000 מרכז העיר התרוקן ולקח לו שנתיים לחזור לעצמו. לכן לא ניתן לתלות עליית מחירים בגורם אחד בלבד".
העירייה: "העיר הידידותית ביותר לעסקים"
בעיריית ירושלים לא אוהבים את הדימוי שנוצר לעיר - שלפיה המסחר חסר גיוון ורווי חסמים. "אנחנו יודעים מה ירשנו ומה קיבלנו", מדגיש חכימיאן. "ירושלים היא העיר הידידותית ביותר לעסקים. אנחנו העירייה היחידה שיש לך אגף לקידום עסקים".
בעירייה נוקטים קו אופטימי ומתעקשים להתבונן אל קו הרקיע העתידי. "אנחנו מסתכלים על הנתונים הללו כנתונים לטווח הקצר", אומר חכימיאן, "הנתונים הללו הן חלק מהעבר. כיום יש רנסנס של בתי קפה ואנשים עומדים בתור בשביל להיכנס למרכז העיר. החסמים הם חסמים של המדינה ואנחנו פותחים אותם. היחס בין שטחי המסחר לנפש הוא ירושה של 60-70 שנה, אבל אי אפשר לשנות יחס בשנתיים, אלא עם סוללה של צעדים דרמטיים.
בשנה האחרונה אישרה העירייה כמה מתחמי מסחר, בהם מתחם תעסוקה ומסחר באום טובא שמהווה, לדבריהם, נדבך משמעותי בקידום תוכניות התעסוקה למזרח העיר; שדרת חנויות בחזית היכל הפיס ארנה ובטדי; תוכניות לשדרוג המרכז המסחרי בפסגת זאב, גבעת מרדכי ועוד. כל זה, לצד התנופה בענף המשרדים וההסכם המתגבש עם חברת מיקרוסופט שאמורה לפתוח מרכז פיתוח בעיר - אמור לשדרג את תדמית העיר.
"אין היום מישהו שמתייחס לעסקים הביתיים מלבד עיריית ירושלים. מי אמר שהעיר צריכה פאואר סנטרים כשיש לה את ממילא, את קניון רמות, ואת עזריאלי וגם את הבלדי מול שמקימים בבית חנינא? יש לנו קניונים בכל שכונה, למה אנחנו צריכים פאואר סנטרים? יש לנו עשרות אלפי עסקים ביתיים".