תל אביב / צילום: Shutterstock
בסיסי נתונים מהימנים ועדכניים הם תנאי סף לקבלת החלטות מושכלת. אלא שגם
בעידן עתיר מערכות מידע, חלק גדול מהנתונים הכלכליים והדמוגרפיים המשמשים לקביעת מדיניות, אינו מספק - אם בשל קשיים באיסוף מידע, בעיות מדידה או סילופים סטטיסטיים. סדרת הכתבות "חורים בנתונים" צוללת לעומק הדאטה שעל בסיסה
נקבעת מדיניות במגוון תחומים כלכליים, ובוחנת כיצד אי דיוק בנתונים עלול להוביל למסקנות שגויות ולהחלטות מוטעות
למיכל ולרביד, בני 35, נולדה לפני ימים אחדים בת, אחות קטנה לבתם הגדולה יותר. השניים שוכרים דירת ארבעה חדרים ברמת אביב, שאינה אהובה עליהם במיוחד עקב מצבה הפיזי, אולם יתרונה הגדול הוא בקרבתה להורים. "אנחנו גרים בדירה הזו מסוף 2019, וכבר לפני חידוש החוזה האחרון חיפשנו דירה אחרת. מצאנו שדירות במצב טוב יותר מזו שלנו יקרות יותר ואינן עומדות בתקציב שלנו, ולכן נשארנו בה", מספרת מיכל.
עם חידוש החוזה, באוקטובר האחרון, הועלו דמי השכירות שלהם מ-6,500 שקל ל-7,300 שקל לחודש. בני הזוג שרויים בחשש גדול לקראת מה שצפוי להתרחש לקראת חידוש החוזה הבא, שצפוי בעוד כמה חודשים. "לא היינו רוצים שדמי השכירות יחצו את רף ה-7,500 שקל, שזה רף התקציב העליון שלנו, אבל שכר דירה המבוקש על דירות ברמה של הדירה הנוכחית הוא לא פחות מ-8,500 שקל ודירות טובות יותר מתחילות ב-9,500 שקל", מספרת מיכל.
מה עושים? "פוזלים לערים מסביב, אבל ברמת גן, בהרצליה ובגבעתיים גם עלו מאוד המחירים, ואנחנו שוקלים גם לעבור לראשון לציון, בסמוך להוריו של רביד, ששם המחירים נמוכים יותר", אומרת מיכל.
מ', תושב תל אביב, מספר שברגע שנגמר לו החוזה, בעל הבית ביקש העלאה של 500 שקל לחודש משכר דירה של 6,000, על דירה בשטח 50 מ"ר בתל אביב, באזור העבודות על הרכבת הקלה, ובסמוך לאתר בנייה של בניין.
"בעולם נורמלי היינו מקבלים הנחה על הסביבה שאנחנו חיים בה, אבל בתל אביב מעלים את שכר הדירה שלך מהיום למחר, ללא כל קשר למצב הדירה או למצב הסביבה. מלכתחילה עברנו לדירה הזאת מדירה אחרת שכל הבניין בה הפך ל-Airbnb והיה רעש בלתי נסבל. ושוב אין לנו ברירה אלא לעזוב".
מ' ומיכל ורביד כמובן אינם לבד. עליית מחירי הדירות אינה פוסחת על שוק השכירות ובתקופה האחרונה מקבלים שוכרי דירות במרכז הארץ הודעות מבעלי הבתים שלהם על העלאת דמי השכירות במאות שקלים לחודש ולעתים אף ביותר. בדיקה שערך הלוח האינטרנטי yad2 מראה כי מחירי השכירות הנדרשים על ידי בעלי דירות שמפרסמים את דירותיהם להשכרה, רשמו עלייה של יותר מ-10% בערים רבות בשנה האחרונה.
מחיר של 5 ספרות על דירת 4 חדרים בתל אביב
הבדיקה של Yad2 מעלה כי תל אביב מובילה את העליות, ובגדול: שוכרי דירות 4 חדרים פתחו את 2022 במציאות שבה שכר הדירה הנדרש מהם עלה לחמש ספרות. בין אפריל 2021 לאפריל השנה, עלה שכר הדירה מ-8,910 ל-11,081 שקל לחודש בממוצע, הפרש של 2,171 שקל, כמעט רבע.
בדירות 3 חדרים מחירי השכירות קפצו "רק" ב-1,230 שקל לחודש (כ-19%) ל-7,804 שקל בחודש. מדובר בשיעור נכבד ביותר משכר חודשי ממוצע בישראל (שמגיע לכ-12 אלף שקל בחודש), ולא פלא שברשתות חברתיות מתלוננים שוכרים רבים כי אינם יכולים לעמוד בו.
ברעננה מחירי השכירות לדירות 4 חדרים עלו ב-1,380 שקל (25%) בשנה, ל-6,896 שקל בחודש. בדירות 3 חדרים העליות היו מתונות יותר - 337 שקל (כ-7%) ל-5,079 שקל בחודש. העיר שמובילה את עליות מחירי השכירות בדירות 3 חדרים היא הרצליה, שבה המחירים עלו ב-1,713 שקל בשנה ל-6,966 שקל בחודש.
קל לשים לב מהרשימות, שאין התאמה בין העליות בדירות 3 חדרים לאלה של 4 חדרים, והדבר יכול לנבוע ממספר סיבות: שהמדגם של הדירות המוצעות להשכרה ב-yad2 אינו מייצג; שאין התאמה בין מיקומי ואיכויות הדירות 3 חדרים לאלה של ה-4 חדרים; ויכול להיות שבמקום מסוים קיים מחסור בדירות בגודל מסוים, ואז עליות המחירים בדירות הללו יהיו גבוהות יותר מאשר עליות בדירות אחרות.
בערים רבות נוספות נרשמו עליות מחירים של מאות שקלים בחודש בשכר הדירה - נטל לא פשוט על השוכרים. כאן המקום להדגיש כי הנתונים מתבססים על סמך מחירים מבוקשים של בעלי הדירות, ולא על סמך מחירי אמת שנקבעו בחוזים, ואולם גם אם נקזז מהמחירים הללו אחוזים רבים, עדיין נישאר עם עליות כבדות. כמה כבדות?
חברת WeCheck, שמספקת לבעלי נכסים דו"ח ניהול סיכונים פיננסיים על שוכרי דירות, עובדת על פי נתוני אמת שמגיעים אליה, ומנכ"ל החברה, רמי רונן, אומר כי "שוק ההשכרה עלה בארבעת החודשים הראשונים של שנת 2020 ב-6%-7% בחתך ארצי. התופעה המשמעותית בו היא המשך הירידה בהיצע הדירות. המחירים, בפועל, לא עולים בקצב שמפורסם בחלק מגופי התקשורת בגלל מיעוט עסקאות. יותר מכך - בעלי דירות שמנסים להעלות את שכר הדירה שלהם ב-20%-30%, כפי שניתן להתרשם מאותם פרסומים בתקשורת, פשוט ימצאו את עצמם ללא שוכרים ועם דירה ריקה. בנוסף, שוכרים רבים מממשים את האופציות שיש להם בהסכם ונשארים על שכר הדירה הקיים.
"אנחנו צופים שהשוק ימשיך לעלות ויסגור את הפער מול עליית מחירי הדיור בהיקף של עוד 5% עד 10% עד סוף השנה".
המשמעות היא שגם לפי הנתונים של WeCheck, עליית המחירים נעשית בקצב מהיר מאוד. עלייה של 3% שנרשמה בין דצמבר 2021 לאפריל השנה, משמעה קצב עלייה שנתי של יותר מ-9%; בחיפה הקצב שמדדה החברה אף מהיר יותר של 5.6% , שזה כמעט 18% בשנה, ובירושלים הוא הגיע ל-4.9%, שזה יותר מ-15% בשנה. כאמור, רונן רואה את עיקר הבעיה בירידת היצע הדירות. כך, בתל אביב ירד היצע הדירות להשכרה בכ-28%, בירושלים בכ-15% ובחיפה בכ-11% והמשמעות היא שאנו נמצאים ב"שוק של בעלי דירות", שימשיך לעלות במחירי השכירות.
כיוון שרכיב הדיור באינפלציה צמוד למחירי השכירות, ולא למחירי הדירות עצמם, שיעור האינפלציה המדווח אינו מראה את ההתייקרויות האמתיות.
"אפילו שמאים כבר לא יודעים להעריך"
רועי זלצמן, שותף בקלר ויליאמס רעננה והרצליה, ויו"ר משותף של לשכת המתווכים מחוז השרון מספר כי "ברעננה יש עליית מחירים גדולה בשוק השכירות. הסיבה לכך היא חוסר הוודאות בשוק, שגורם לאנשים לא למכור דירות, כי המחירים כל הזמן מטפסים. היום עושים רק BACK TO BACK - רק אם אמצא דירה אמכור. אף אחד לא מוכן למכור ולתת זמן פינוי של חצי שנה, וזה גורם לעליית בביקושים בזמן שההיצע נמוך.
"העלייה ברעננה הייתה מהוססת בהתחלה. דירת 4 חדרים הייתה מושכרת ב-6,000 שקל, עלתה בהדרגה ל-7,000 והיום דירת 4 חדרים בשטח 90 מ"ר מושכרת ב-8,000 שקל וישר נחטפת. גם כשמפרסמים דירות במחירים מוגזמים, 8,500 שקל, אנשים עטים על ההיצע הזה, ולמרות המחאה ברשת אנשים רוצים לגור בכל זאת.
"אני חושב שברעננה תמהיל האוכלוסייה דומה יותר להרצליה מאשר לתל אביב, ובגלל שהתושבים בעיר מגיעים מרקע סוציו-אקונומי גבוה יחסית, אז הפנימו את המציאות הזו מהר. במערב רעננה דמי השכירות עלו ל-7,500 שקל לחודש במזרח העיר ל-7,000, ובשביל 500 שקל הם מוותרים על החיסכון.
"יש לי מקרה ברחוב שביל הזהב במזרח העיר, של דירת 5 חדרים, שהשוכרים גרים בה כבר כמה שנים, ומדובר על אנשים דתיים אנגלו-סקסים אמידים. החוזה נגמר עוד מעט ובעל הנכס ביקש להעלות את דמי השכירות שלהם מ-7,500 ל-9,500 שקל. הם אמרו לו שיקר מדי ועזבו את הנכס, ופה קרה משהו מעניין: בעל הנכס השכיר את הדירה ב-9,500 שקל.
"כיום, אפילו שמאים לא יודעים להעריך את דמי השכירות בצורה טובה בגלל העלייה המתמשכת במחירים. דירה ישנה של 3 חדרים בשטח 105 מ"ר, שהושכרה כל הזמן ב-4,000 שקל לחודש במרכז העיר, שווה היום 5,500 שקל.
"בכפר הס בגוש תל מונד, קוטג' בשטח של כ-200 מ"ר על חצי דונם הושכר ב-8,000 שקל לחודש, החוזה אוטוטו נגמר ובעל הנכס ביקש להעלות את המחיר ל-11 אלף שקל. מבחינת השוכרים המשכורת לא עלתה, אבל דמי השכירות עלו ב-3,000 שקל. בעל הבית זורם עם השוק".
ברק דאון ממשרד דאון גרופ נדל"ן: "אני עובד בין נווה צדק לכוכב הצפון בתל אביב, ובאזור הזה המחירים עולים. עכשיו נגמרות תקופות שכירות שנחתמו בתקופת הקורונה. אז בעלי הנכסים התפשרו והשוכרים ידעו מזה, אבל עכשיו גם נפתחים החוזים וגם כולם רוצים לחזור לתל אביב. המסעדות פתוחות וגם בתי הקפה, ובעלי הבית מנצלים את התנופה וזה חוזר למה שהיה פעם - אם לא טוב לך אל תיקח.
"בוא לא נשכח שתל אביב זו עיר שהרבה מהשוכרים בה הם מחו"ל, ויש גם הרבה הייטקיסטים. ראיתי גם אנשים אמידים, בני 50 פלוס, שהילדים שלהם לומדים בבינתחומי בהרצליה או שיש להם ילדים שהם חיילים בודדים, והם קונים נכס וזה משמש לצרכי המשפחה.
"יש לי לקוח בכרם התימנים, צמוד לשוק לכרמל. הדירה מושכרת ב-13 אלף שקל לחודש ובעלי הנכס ביקשו שנשווק ב-17 אלף שקל. הם אמרו - 'או שהשוכר ישלם 15 אלף שקל או שנמצא מישהו אחר'. גם ברחוב מרכז בעלי מלאכה היו שלושה שוכרים ששילמו יחד 11 אלף שקל לחודש, ובעלת הבית אמרה להם - 'תשלמו 13 אלף שקל או שתעזבו', והם הסכימו".
לפי נתוני yad2, בעיר דימונה דווקא ירדו מחירי השכירות. דניאל לנדר וזוהר תישלר ממשרד LEVEL-UP המתמחה בשיווק בדימונה ובאר שבע אומרים: "יש משקיעים שרכשו דירות לפני חמש שנים אולם רוב הדירות שלהם הן דירות לא אטרקטיביות לכן היו צריכים להוריד את דמי השכירות בשביל שיוכלו להשכיר. באופן כללי המשקיעים בעיר מקבלים בממוצע 7% תשואה שנתית.
לנדר ותישלר מציינים שהירידה ככל הנראה משקפת את סגמנט הדירות הישנות וזה ההסבר לירידה. "ברחוב כובשי אילת, מכרנו למשקיע דירה בקומה ראשונה שהייתה נטושה שנה שלמה. המשקיע שיפץ אותה והיא הושכרה ב-2,300 שקל. דירה דומה לא משופצת, מושכרת כיום ב-1,300 שקל.
"באופן כללי, הרבה מהשוכרים מגיעים מחוץ לעיר, בגלל שהמחיה זולה, הדיור זול וגם מקבלים יותר ערך. ב-3,200 שקל בדימונה מקבלים דירה חדשה, בבאר שבע לעומת זאת, בדמי שכירות כאלה לא משיגים יותר מדי, בנוסף בדימונה יש הטבות מס עד 18 אלף ברוטו לזוג".
בין נתוני הלמ"ס לשטח: מהיכן הפער?
לפי נתוני הלמ"ס, המחיר הממוצע הכלל ארצי של שכר דירה עמד ברבעון הראשון של שנת 2022 על 4,153.6 לעומת 4,087.3 שקל ברבעון המקביל אשתקד, כלומר עלייה של כ-1.5% בלבד.
מה ההסבר לפערים הגדולים שבין נתוני הלמ"ס לבין הדיווחים של חברות פרטיות שפועלות בשוק ושל שוכרים שאיתם דיברנו? בניגוד למדדי מחירי הדירות, אותם בונה הלמ"ס מנתוני רשות המסים שמבוססים על דיווחי עסקאות, בתחום השכירות אין מנגנון של דיווח, אלא רק סקרים, וייתכן מאוד שיש גורמים שאינם מעוניינים לענות לסוקרים מהו שכר הדירה האמיתי שהם גובים על הדירות שלהם, כי יש להם אינטרס שהנתונים יישארו נמוכים - למשל משקיעים שאינם מעוניינים לעבור את רף שכר הדירה שמחויב במס. ייתכן כי למדגם נכנסים גם הסכמי שכירות שנחתמו לפני כמה שנים, ושלא שונו ע"י הצדדים, מה שמוריד את ממוצע המחירים.
אמנם במרכז הארץ המחירים במגמת עלייה משמעותית, אך אי אפשר להתעלם מכך שגם ירידות במחירי שכירות נרשמו במקומות שונים. על פי yad2: בטבריה, בכרמיאל, במגדל העמק, בדימונה, בלוד ובנשר נרשמו בשנה האחרונה ירידות במחירי השכירות. המשותף לרוב המקומות הללו הוא, שרובם נמצאים בפריפריה וברובם הוקמו פרויקטים רבים של מחיר למשתכן.
ההסבר פחות משנה מהעובדה שמהדיווחים בשטח, שוק השכירות רחוק מלגלות את אותה יציבות שמשתקפת מנתוני הלמ"ס ומעודדת את הממשלה להמשיך במדיניות, שתורמת לירידת מלאי הדירות להשכרה ושיש לה לפחות פוטנציאל לתרום לעליות המחירים בתחום הזה.
"אנחנו פתאום קולטים שאנחנו העניים החדשים כי אין לנו דירה"
ל' מספרת: "גרנו שבע שנים בדירה ושילמנו 5,500 שקל לחודש, וזה עלה כל שנה ב-100-200 שקל עד שזה הגיע ל-6,000 שקל. ואז בעל הבית שלח לנו הודעה שבעוד שלושה חודשים כשייגמר החוזה הוא מעלה את שכר הדירה ל-7,000 שקל, ושאל אם נרצה להישאר בתנאים האלה. פשוט רתחתי מכעס. איך אתה עושה את זה אחרי שבע שנים של אפס בעיות, ואנחנו משפחה? זו קורת גג, זו לא ארוחה במסעדה. אתה יכול גם לבחור לא לעשות את זה. זו ממש אלימות כלכלית. זה ניצול של חוסר האונים שלנו. הוא יודע שאין לנו דירה משלנו. אנחנו גרים בפלורנטין 15 שנה והילדים במערכת החינוך כאן ולאן נעבור? בסוף ממש במקרה התפנתה בשכונה דירה של חברה שהיא בעלת הדירה ועברנו אליה.
"אנחנו פתאום קולטים שאנחנו העניים החדשים כי אין לנו דירה משלנו. אנחנו נתונים לכוחות השוק. הוא חושב עצמו לאדם הגון, אבל יש לו כמה דירות, הוא פנסיונר, לכל הילדים שלו יש בתים.אני לא בטוחה שנוכל להישאר בתל אביב. זה מבאס. אומרים לנו, 'אז תצאו מתל אביב', אבל בבת ים וביפו גם המחירים עלו. כרגע יש לנו אוטו ישן אחד, ואם נצטרך לצאת מהעיר נצטרך לשנות לגמרי את אורח החיים שלנו. והכול מתייקר. גם המזון, גם התחבורה. אני מוצאת את עצמי מחשבת חישובים שלא חישבתי קודם. זה ברמה של מפחיד. שלא נגיע לרמה של מדינה של עולם שלישי".
"חצי מהמשכורת על שכירות"
ש’, ששוכרת אף היא בתל אביב, מספרת לגלובס: "במקור אני מאשדוד ומתגוררת בתל אביב כבר תשע שנים, ובהתחלה כשבאתי לעיר גרתי בדירת שותפים ושילמנו ביחד 4,200 שקל. אחר כך עברתי לגור עם בן הזוג שלי לדירה ושילמנו דמי שכירות של 4,600 שקל כרגע החוזה נגמר והחלטנו לעבור לדירה אחרת, הבנו מבעל הדירה שהוא מתכנן להעלות את דמי השכירות ל-5,800 שקל מבלי שישפץ - רק שפכטל וצבע.
"בחודש האחרון העלייה השתקפה ביתר שאת בדמי השכירות שנדרשו על השכירות. חיפשנו ביד אליהו, ויחסית לשנתיים האחרונות המחירים עלו. דירות של 3 חדרים בלי ממ"ד ומעלית הושכרו לפני שנתיים בדמי שכירות של 4,000-4,500 שקל, היום דורשים בין 5,800-7,000 שקל כי האזור מאוד מבוקש. שקלנו לחפש במקום אחר אבל העיסוקים שלנו מחייבים להיות באזור הזה".
ש’ מספרת שבאחד המקרים בדקה דירה ברחוב מחל בשכונת נווה חן. מדובר על דירת 4 חדרים שעבורה דרשו 5,600 שקל, כעבור יומיים המחיר קפץ ל-5,800 שקל.
"עכשיו, מצאנו דירה חדשה דרך חיים בר לב עבורה נשלם 6,700 שקל. זו דירה משודרגת שמצדיקה את העלייה במחיר, אבל אני מרגישה על הפנים בגלל המחירים המופקעים שדורשים מאיתנו. לפני שנתיים הדירה הזו לא הייתה עולה יותר מ-6,100, כי זה לא מרכז תל אביב, ולא קרוב לים.
"נהיה בלתי אפשרי לגור בתל אביב. הגענו למצב שאנחנו משלמים חצי מהמשכורת על דמי שכירות, תוסיף לזה את דמי הארנונה הגבוהים בזמן שהעיר היא אתר עבודה אחד גדול, גם עבודות תמ"א וגם העבודות על הרכבת הקלה. נראה לי שאם העלייה הזו תמשיך, נשקול לעבור לראשון לציון".