חיים כצמן / צילום: איל יצהר
חיים כצמן חזר בשבועות האחרונים לרכוש מניות נורסטאר , חברת ההחזקות שבאמצעותה הוא שולט בענקית הנדל"ן המניב הגלובלית ג'י סיטי (לשעבר גזית גלוב). בינתיים לא מדובר בסכום גדול יחסית, אולם הוא מעיד כי בשעה שמתחרתו על השליטה בחברה - חברת ייזום הנדל"ן ישראל קנדה של ברק רוזן ואסי טוכמאייר - קיבלה רגליים קרות, כצמן מחזק את מעמדו ושליטתו בה.
מאז פרסמה נורסטאר ב-26 במאי את הדוחות הכספיים לסיכום הרבעון הראשון של 2020, רכש כצמן מניות של החברה בכ-3.5 מיליון שקל, והוא מחזיק כעת ב-27.6% מזכויות ההצבעה בחברה. לכצמן גם שיתוף פעולה עם הקבלן יצחק סלע, שברשותו 5.2% ממניות נורסטאר, כך שבפועל שולט כצמן ב-32.85% מזכויות ההצבעה בחברה.
מניית נורסטאר, יש לציין, צנחה בחודש האחרון בכ-30% למחיר של 29 שקל, אולם בסיכום 12 החודשים האחרונים היא עדיין מציגה תשואה חיובית של כ-20%. עבור כצמן, מדובר ברכישות קטנות בשוק יורד, לאחר שמכר לפני חודשים אחדים נתח מהותי מהחזקתו בפרמיה משמעותית על מחיר השוק.
פרמיה של 74% על מחיר נורסטאר הנוכחי
בין העלייה שרשמה מניית נורסטאר החל מאוקטובר 2021 לירידות מתחילת מאי השנה התפתח מאבק שליטה בחברה, שהסתיים לפי שעה בניצחונו של כצמן, שמצליח להמשיך ולשלוט בנורסטאר גם לאחר מכירת כ-11% ממניותיה בחברה לישראל קנדה בתחילת השנה, תמורת 192 מיליון שקל ולפי מחיר של 50.5 שקל למניה. מחיר זה משקף פרמיה של 74% ביחס למחיר שבו נסחרת נורסטאר כעת.
את הרבעון הראשון של 2022 סיימה הרוכשת בעסקה, ישראל קנדה, עם רווח נקי של 203 מיליון שקל, אולם הירידות האחרונות בשוק צפויות להסב לה הפסדי השקעה כבדים ברבעון השני של השנה.
בסך הכול השקיעה ישראל קנדה בתחילת השנה הנוכחית סכום של כ-345 מיליון שקל ברכישת 22% ממניות נורסטאר, חלקן כאמור מידי כצמן עצמו, אשר שוויין הנוכחי מסתכם ב-230 מיליון שקל בלבד. מדובר בהפסד "על הנייר" של כ-115 מיליון שקל או 33% מסך ההשקעה.
בהמשך לרכישות, הגישה ישראל קנדה ב-24 באפריל לדירקטוריון נורסטאר הצעה לא מחייבת להיכנס למו"מ על עסקה למיזוג בין החברות, שבמסגרתה תרכוש ישראל קנדה את מלוא מניות נורסטאר במחיר של 55.55 שקל למניה (שווי חברה של כ-2 מיליארד שקל).
אלא שחודש בלבד לאחר מכן כבר החליט דירקטוריון ישראל קנדה "להקפיא את המו"מ נשוא ההצעה, וזאת לאור המצב בשווקים הגלובליים". נכון להיום צנח שווייה של נורסטאר ל-1.1 מיליארד שקל בלבד, נמוך בכ-45% מזה שהציעה ישראל קנדה עבורה.
נורסטאר היא הלכה למעשה חברת החזקות ממונפת. הנכס העיקרי שלה הוא החזקה ב-51.6% ממניות קבוצת ג'י סיטי בשווי של 1.75 מיליארד שקל (לאחר ירידה של 24% בחודש האחרון), כאשר מנגד לחברה חובות של 846 מיליון שקל (במונחי ערך התחייבותי מתואם) למחזיקי האג"ח שלה.
ישראל קנדה ראתה בנורסטאר מטרה נוחה להשתלטות על פורטפוליו הנדל"ן הגדול של ג'י סיטי, הכולל נכסים מניבים (בעיקר מסחריים) בשטח של כ-2.4 מיליון מ"ר. לאחר ההשקעה הראשונית בינואר השנה, הסביר מנכ"ל ישראל קנדה, ברק רוזן, כי ג'י סיטי היא חברת הנדל"ן הישראלית היחידה שטרם חזרה למחירי תחילת 2020, כאשר נסחרה עדיין מתחת להון העצמי שלה, וכמוה גם נורסטאר. בעקבות הירידות האחרונות נסחרות שתי החברות עמוק עוד יותר מתחת להון העצמי (מכפילי הון של 0.59 ו-0.51 לג'י סיטי ונורסטאר בהתאמה), אולם כעת נתפסות כמסוכנות יותר, לאור המצב החדש בשווקים.
בהתאם, אג"ח נורסטאר מסדרה י"ב הצמודה למדד המחירים לצרכן, ירדה בכ-10% בשלושת החודשים האחרונים ונסחרה היום לפי תשואה שנתית לפדיון של 6.3% (יותר מ-10% בשקלול קצב האינפלציה הנוכחי).
גם אג"ח ז' (שקלית לא צמודה) של ישראל קנדה רשמה ירידה מהותית של 5.5% בשלושת החודשים האחרונים, והשלימה נפילה של כ-9% מתחילת 2022. מחירה הנוכחי של אג"ח ז' משקף גם כן תשואה גבוהה לפדיון של 7.1%, כאשר גם מניית החברה מציגה נפילה של 35% בשלושת החודשים האחרונים ו-39% מתחילת השנה, לשווי של 3.5 מיליארד שקל.
רווח לישראל קנדה מההשקעה באלרוב
יצויין כי לצד ההשקעה המפסידה בנורסטאר מציגה ישראל קנדה רווח גדול על הנייר מהשקעתה במניית חברת הנדל"ן המלונאות אלרוב, שבשליטת אלפרד אקירוב. באפריל אשתקד רכשה ישראל קנדה מידי כלל ביטוח 13% ממניות אלרוב תמורת 382 מיליון שקל, ובהמשך הגדילה את השקעתה תמורת כ-40 מיליון שקל נוספים. כיום עומד שווי ההשקעה על כ-600 מיליון שקל, כך שישראל קנדה מורווחת על ההשקעה כ-178 מיליון שקל או כ-42%.
לגבי שתי העסקאות, באלרוב ובנורסטאר, מדגישה ישראל קנדה בדוחות הכספיים כי הן "אינן מהוות חלק אינטגרלי מהאסטרטגיה העסקית של החברה". בשתי העסקאות, היא מציינת, זיהתה החברה הזדמנות עסקית ואישרה כל אחת מהן בדירקטוריון כעסקה נקודתית אד-הוק.