שדה דב / צילום: Shutterstock, Mapic Aerials
הצהרות לחוד - והחלטות לחוד: הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב־יפו אישרה היום להפקדה את עקרונותיהן של שתי תוכניות חדשות ברובע שדה דב - תוכנית מרכז הרובע, ותוכנית צפון הרובע. מדובר בתוכניות שכוללות יחד יותר מ־11,000 יחידות דיור חדשות, כך על פי התכנון, אך רק 1,432 מהן מוגדרות לפי שעה כ"דיור בהישג יד עירוני".
נזכיר כי רק לפני כשבוע וחצי הכריז ראש העיר, רון חולדאי, על תוכנית הדיור החדשה, שבמסגרתה הצהיר שכל תוכנית דיור חדשה תכלול 15% דיור בהישג יד, ו־50% בקרקעות עירוניות. בשתי התוכניות המדוברות יוקמו 11,156 יחידות דיור חדשות, כך שיחידות הדיור בהישג יד הן בשיעור של פחות מ־13%. 650 יחידות דיור נוספות יוקצו לדיור מוגן.
שתי התוכניות נמצאות מצפון למתחם אשכול המאושר, שבו כבר שווקו כמה וכמה קרקעות. מתחם מרכז הרובע, שיציע 7,128 יחידות דיור על פני כ־570 דונם, נמצא מצפון־מערב למתחם אשכול, וממערב לשכונת נופי ים. הוא ייבנה בצפיפות ממוצע של 52.5 יח"ד לדונם, ומספר הקומות בו יגיע עד 45; מתחם צפון הרובע נמצא צפונית למתחם המרכז, והוא יכלול 4,028 יחידות דיור בכ־394 דונם. הוא ייבנה בצפיפות ממוצעת של 42 יח"ד לדונם, ומספר הקומות בו יגיע עד 40.
"הזדמנות אחרונה לתוכנית עם 50% דב"י"
הנתונים בדבר שיעור הדירות בהישג יד בתוכנית החדשה עוררו תגובות רבות מצד חברי הוועדה. אסף הראל מסיעת "אנחנו העיר" במועצת תל אביב־יפו מחה על כך שלפני חברי הוועדה לא נמצאים כל הנתונים הרלוונטיים לתוכנית, ואמר: "זו התוכנית הכי משמעותית של העיר בעשור האחרון, כמו עיר קטנה שמוקמת בצפון תל אביב.
"מדוע לא להגדיר בה שיעור של 50% דיור בהישג יד? זו הזדמנות פז, הפעם אחרונה שאפשר לייצר משהו כזה בעיר. לא היינו צריכים לוותר על האפשרות לעשות פה שינוי מהותי ומשמעותי. אני מצפה מהמדינה ללכת איתנו יד ביד, זה הדבר החשוב ביותר. אנחנו צריכים לדרוש את זה ככל הניתן".
בתגובה לדברים ניסתה עו"ד ענת רודניצקי, ראשת רשות הדיור החדשה (שהוקמה בעקבות הכרזת תוכנית הדיור של חולדאי), להסביר את המצב וציינה כי בוועדה המחוזית הוגדרה בתחילה כמות של 7,000 יח"ד בהישג יד ברובע כולו, אך בסופו של דבר מה שנכנס לתוכנית הוא ההגדרה "דיור מכליל" - שאינה כוללת בהכרח דירות בהישג יד. על פי ההסבר, דיור מכליל כולל דירות קטנות, דירות עם תקן חניה 0, דירות להשכרה ארוכת טווח, מעונות סטודנטים ודירות לדיור מוגן.
על כך הגיבה שולה קשת, מסיעת אנחנו העיר, כי "המספרים שצוינו הם אולי הבטחות שהעירייה קיבלה מרשות מקרקעי ישראל, אבל בשדה דב יש מאות בעלים פרטיים, שרשות הדיור לא יודעת לדבר איתם. הבעלים האלה לא ייתנו שייגעו להם בזכויות. העירייה והמדינה מנסות לזרוק סיסמאות, אבל עד לרגע זה לא הוצג שום מספר אמיתי לגבי הדיור המכליל בתוכנית שהופקדה.
"ההרגשה היא שבעירייה רצו להוציא הודעה על אישור הפקדה במהירות, בלי להבין את המשמעות האמיתית של מה שהם עושים. הדבר המקומם באמת הוא שלא מדובר רק בהודעת יח"צנות חסרת ערך, אלא גם במהלך שעלול לפגוע ולעכב את אישור התוכנית המפורטת, וממש לעשות נזק. זה בדיוק מה שהזהרנו שיקרה: שרשות הדיור תכשיל את מערכת התכנון, המסורבלת ומורכבת גם כך, כדי לייצר תדמית של עשייה, ובפועל רק תייצר כשלים".
מהנדס העיר, אדריכל אודי כרמלי, דיבר גם הוא בישיבה ואמר: "נראה שאף אחד מהצדדים לא מרוצה, אז כנראה הגענו למשהו טוב, פחות או יותר. זו תוכנית עם צפיפות חסרת תקדים ברמה מתארית, וכמקטע עירוני אחד עוד לא היה דבר כזה - גם לא ברמת המדינה. זו תוכנית צפופה מאוד, וצריך לזכור שהשכונה תחיל לעבוד באמת רק בעוד כמה עשרות שנים, עוד 25 או 30 שנה. יכול להיות שבעוד עשור או שניים נגיע למסקנה שצריך להוסיף לה צפיפויות, אבל לא הייתי נכנס לנושא הזה עכשיו.
"אתם רואים עכשיו תוצר של תהליך שאורך שנים. אנחנו במצב שבו גם עם רמ"י הגענו להסכמות ולהבנות לגבי הדרך להמשיך קדימה בסמכות מקומית, בלי גורמים מבחוץ. הגענו להישגים יפים, וצריך לזכור שהשיקולים של רמ"י הם כלל ארציים ולא נוגעים רק לתל אביב. גם אנחנו היינו רוצים לראות יותר דיור בהישג יד בתוכנית".
ברקע הדברים: התקדמות בתוכנית הגוש הגדול
אחת הסוגיות ארוכות השנים באזור, ובישראל בכלל, שרלוונטית גם לשתי התוכניות שאושרו להפקדה כעת, היא סוגיית הגוש הגדול - שמתקדמת לאיטה לקראת סיום בשנים הקרובות. חמשת מנהלי הגוש, עו"ד משה ליפקה, עו"ד רחל זכאי, עו"ד גלית רוזובסקי, עו"ד ד"ר מיכאל שפטלר ועו"ד אליהו מינקוביץ’, הגישו לאחרונה לבית המשפט את העדפות בעלי הזכויות בקרקע לגבי המתחם שבו יעדיפו לממש את זכויותיהם.
כידוע, נושא הגוש הגדול נמשך ונמתח כבר על פני עשורים רבים, בניסיון להסדיר את זכויותיהם של אלפי בעלי הזכויות בו ולחלק את הזכויות הללו בצורה מסודרת. מסירת ההעדפות הבעלים היא שלב חשוב בדרך לסיום ההליך, על פניו, שכן במהלכו מודיע כל בעל זכויות באילו משלושת המתחמים בגוש - מתחם אשכול, מתחם 2 ומתחם תוכנית 3700 שבגבול הצפוני של תל אביב - הוא מבקש לממש את זכויותיו.
התוצאות שנמסרו לבית המשפט מעידות כי הדרך עד לסיום ההליך לא כל כך קרובה: בסך הכול זכאים בעלי הקרקע בגוש, על פי החלטת בית המשפט, לכ־2,532 יחידות דיור - כ־779 מהן במתחם אשכול, אך רק בעלי כ־169 יח"ד הודיעו כי הם מעוניינים לממש שם את זכויותיהם; כ־1,468 יח"ד במתחם 2, אך רק בעלי כ־970 יח"ד הודיעו כי הם מעוניינים לממש בו את זכויותיהם; וב־163 יח"ד בתוכנית 3700, שם ביקשו בעלי זכויות ל־604 יח"ד לממש את זכויותיהם.
בשורה התחתונה, העדפותיהם של בעלי הקרקעות בגוש אינן מסתדרות עם הזכויות שהוקצו להם בכל מתחם, ולכן ההחלטה בעניין חוזרת לבית המשפט. נציין בקשר זה כי לאחרונה הוחלט כי השופט יעקב שקד ימשיך לנהל את המשפט בנושא, למרות מינויו לשופט מחוזי, ולמרות התנגדות מנהלי הגוש הגדול. החמישה, אגב, צפויים להגיש בימים הקרובים ערעור על פסיקה אחרת של בית המשפט, באשר לגובה שכר הטרחה שיקבלו בסופו של התהליך , אשר צפוי להגיע בעוד כשלוש שנים לערך, כך על פי הערכת המנהלים עצמם.
תגובת עיריית תל אביב־יפו: "עיריית תל אביב־יפו והוועדה המקומית פועלות בהתאם למנדט שנתנה להן הוועדה המחוזית של משרד הפנים, שהיא זו שקבעה את מספר יחידות הדיור וסוג הדיור שיהיה בשדה דב. בתוכנית זו נקבעו לבסוף 6,900 יחידות דיור מיוחד (דיור מכליל), שפירושו כל אחד מהבאים: דיור בהישג יד, דיור מוגן, יחידות דיור קטנות, דירות עם תקן חניה אפס, דירות להשכרה ארוכת טווח ומעונות סטודנטים.
"על רקע מחירי הדיור הגבוהים, ועל מנת לאפשר תמהיל חברתי מגוון ברובע שדה דב, עמדה עיריית תל אביב־יפו על כך שיש להקצות את כל הדיור המכליל לטובת דיור בהישג יד. לאחר מו"מ ממושך, סוכם בסופו של דבר כי מתוך 6,900 יחידות של דיור מכליל, ייבנו ברובע 4,910 יחידות של דיור להשכרה במחיר מופחת ובמחיר מפוקח, ו־3,654 יחידות דיור יושכרו במחיר מופחת.
"עיריית תל אביב-יפו מחוייבת לשמירה על אופיה המגוון של העיר. רק לפני כשבועיים פרסמה את מדיניות הדיור העירונית, אשר נועדה לספק פתרונות דיור - כולם מעולם השכירות - לעשירוני ההכנסה 1-10".