קמפוס הביומד טורי ויו בסן דייגו / הדמיה: Breakthrough
באפריל 2022, הודיעה חברת Breakthrough Properties על גיוס של 3 מיליארד דולר למטרה אחת: בניית מתחמי נדל"ן ייעודיים לחברות מדעי החיים. אף שהחברה היא אמריקאית, גם משקיעים ישראלים כמו הראל ביטוח ופיננסים, כלל ביטוח ופיננסים ועמיתים מיהרו להשתתף בגיוס, בהיקף של יותר מ-350 מיליון דולר יחד. זה לא מפתיע. אחד השותפים בחברה הוא "סלב ביומד ישראלי", פרופ' אריה בלדגרין, שכבר עשה אקזיט בשלוש חברות שייסד - האחרונה שבהן הייתה קייט פארמה, שנמכרה לגילאד תמורת 11.9 מיליארד דולר.
אבל מה לבלדגרין ולנדל"ן? החיבור שלו לתחום הוא כפול. פעם אחת כיזם שנתקל במחסור במתחמים מתאימים להקים בהם את החברות שלו, ופעם שנייה כאבי בנו, דן.
"קשה למצוא מעבדות טובות"
בלדגרין הבן הצטרף ב-2012 לחברת הנדל"ן האמריקאית הגדולה טישמן ספייר, שהקימה בין השאר קמפוסים לגוגל, אפל וגודלמן סאקס וכיום מקימה את מטה חברת התרופות פייזר. עד 2018 התקדם בלדגרין לתפקידים ניהוליים בכירים ויצר קשר קרוב עם המנכ"ל, רוב ספייר. כאשר זיהה את הצורך המיוחד של חברות בתחום מדעי החיים, הוא היה בעמדה המתאימה לחבר בין החברות לאביו ולמנטור שלו ליצירת החברה המתמחה שהוא כעת מנהל.
הרעיון להתמחות בקמפוסים למדעי החיים עלה בשולחן האוכל המשפחתי?
"כבר ב-2017 אמרתי לספייר שאנחנו צריכים להיכנס לתחום מדעי החיים. ראיתי את כמויות הכסף שנכנסות לתחום ואת הצמיחה הגבוהה. 2020 ו-2021 היו שנות שיא וזה לא הפתיע אותנו, כי הכרנו את פריצות הדרך המדעיות שדוחפות את התחום.
"כשאני פוגש את אבא שלי, הוא תמיד מדבר על המדע ועל החולים, אבל מה שאני שמעתי זה 'צוואר הבקבוק הוא התשתית'. אין מספיק שטחי מעבדה בכל המדינה שיכולים לתמוך בכל החברות שרוצות לקום. גם לחברות החדשות שאבא שלי הקים, שתמיד היו ממומנות היטב, היה קשה למצוא מעבדות טובות. לא משנה איפה הוא רצה להקים את החברה - בניו יורק, בסן פרנסיסקו, בלוס אנג'לס, הוא תמיד נתקל באותה בעיה.
"התחושה הייתה שחברות הנדל"ן לא מבינות את הצרכים שלהם, ולכן הם חייבים לתכנן את המעבדה בעצמם. ואז המדענים הכי טובים ומובילים בילו המון זמן בתכנון מתחמי עבודה. זה לא המקצוע שלהם וזו לא הדרך הכי טובה לנצל את הזמן. היה דרוש גורם מקצועי עם מומחיות בסוג הזה של נדל"ן".
הפעילות של Breakthrough Properties הושקה בתחילת 2019 ויצאה לפועל ב-2020. "כשהקורונה הגיעה, מדעי החיים נותרו כאחד התחומים היחידים שבהם אי-אפשר לעבוד רק מהבית. חייבים מעבדה שתומכת במחקר", אומר בלדגרין.
מי היו המתחרים בתחום כשנכנסתם?"חברת אלכסנדריה (שנדל"ן לביומד הוא תחום עיסוקה העיקרי, והיא נסחרת בבורסת ניו יורק לפי שווי של 23 מיליארד דולר - ג"ו), וחברת בלקסטון שהיא חברת נדל"ן כללית ושותפה בחברה בשם BioMed, המתמחה במדעי החיים. שתי החברות הללו לא הספיקו כדי לטפל בהתפוצצות של חברות הביומד בשנים האחרונות".
המפתח לנדל"ן ביומד מוצלח: מעבדה וקהילה
בתכנון קמפוסים לחברות ביומד, אומר בלדגרין, יש שתי מילות מפתח. האחת היא "מעבדה" והאחרת היא "קהילה".
"אנחנו אולי חברת הנדל"ן היחידה בעולם שיש לה ועדה מדעית מייעצת הכוללת דמויות כמו פרנץ הובר, יו"ר תאגיד רוש לשעבר, איימי שולמן, שותפה בקרן פולאריס ובעבר בכירה בפייזר, וכן מנהלים של קרנות הון סיכון וחברות פארמה", אומר בלדגרין. רבים מהם מועסקים או קשורים בקבוצת חברות הביומד של אריה בלדגרין, שהוא עצמו ראש הוועדה. מלבד ייעוץ בהקמת המעבדות, גורמים כאלה הופכים את Breakthrough לאטרקטיבית מבחינת חברות ביומד, וזה בהחלט חלק מהמודל.
"אנחנו לא רק מקימים בניינים, אלא רוצים לעזור לחברות", מדגיש בלדגרין. "כי להקים חברת ביומד זה כל כך קשה. ואפילו עצה קטנה ממישהו שהיה שם יכולה לעזור".
תעשיית מדעי החיים עוברת שינויים, ממולקולות כימיות לביוטק, ומביוטק לתרפיה תאית ותאי גזע. איך מוודאים שהמעבדות יישארו רלוונטיות תמיד והחברות לא יעדיפו לבנות משהו שמותאם לצורכיהן?
"זו שאלת השאלות של המודל העסקי שלנו, הגמישות הזאת. אנחנו מבינים שמדובר בעסק בסיכון. אנחנו יודעים שתהיה לנו תחלופה ושגם חברה שתישאר איתנו תצטרך לגדול או חלילה להצטמצם, לשנות את היחס בין שטח המשרד לשטח המעבדות. אם נצטרך לעשות שיפוץ גדול בכל שינוי כזה, החברה שלנו לא תצליח.
"לכן אנחנו בונים את הגריד כך שיתאים למעבדות מבחינת הנגישות לאחסון, לחומרים, למעליות שמעלות את החומרים המסוכנים ישירות למעבדה, ואת זה אנחנו יכולים להסב גם למשרד בקלות יחסית. ולכן אנחנו מעסיקים בחברה מעל 60 אנשים שבנו בעבר מעבדות, כדי ליצור את הגמישות הזו, כך שנתאים לצרכים של 80% מהחברות בשוק".
הרכיב השני המשמעותי הוא כאמור קהילתיות. "חברות מדעי החיים אוהבות להיות ביחד. לרוב הן קמות צמוד ככל האפשר לאוניברסיטה מובילה או לבית חולים, ובסמיכות זו לזו. כך יש להן גישה נוחה לגיוס עובדים, ליועצים, למובילי ניסויים ולחברות שירות.
לדאוג למפגש רעיונות בין חברות
"כאשר בוחנים את ההיסטוריה של חברות מצליחות בתחום, מזהים המון שותפויות שנוצרו ממפגשים לא פורמליים. אנשים מספרים איך פגשו במקרה בכיר בחברת פארמה שנתן להם עצת זהב איך להתאים את הטכנולוגיה שלהם לעולם האמיתי, או שראה את החברה, זכר אותה ואחר כך הגיע לרכוש אותה או לשתף פעולה איתה. אנחנו מביאים חברות שאנחנו מאמינים בהן ביחד, כדי לשפר את פקטור המפגש.
"בקמפוס טורי וויו הקמנו בכוונה בניין נפרד שאינו שייך לאף אחת מהחברות, ויש בו קפטריה, בר, מסעדה וחדר ישיבות, חדר כושר ומגרש פיקל בול. ככל שאנשים יבלו יותר זמן בקמפוס, אנחנו מקווים שהם יחלקו יותר רעיונות".
נכנסתם לקלאסטרים קיימים או שאתם סבורים שתוכלו להיות הגרעין שסביבו יקום קלאסטר חדש?
"רק לקיימים. בבוסטון יש שני מיקומים אפשריים, צמוד להרווארד או בנמל. אז התחלנו עם הנמל ועכשיו זכינו בקול קורא להקים יחד עם הרווארד מגה-קמפוס ליד האוניברסיטה, בדיוק במקום שבו החברות רוצות להיות".
מה wework לימדה אתכם על העתיד של מתחמי העבודה המשותפים?
"הם צדקו בכך שחברות צעירות צריכות פתרונות מאוד גמישים ומשתנים. הטעות שלהם הייתה שהם לקחו על עצמם חוזי החכרה והציעו לחברות חוזי שכירות, וכשהזמנים השתנו לרעה, הם נשארו עם ההתחייבות וללא שכירות. אצלנו מדובר בבניין שאנחנו בונים, אז המודל הוא אחר".
חממה לחברות ביומד צעירות
בפרויקט טורי ויו של החברה בסן דייגו הוחלט ללכת עוד צעד בבניית האקוסיסטם, ולהקים מעין חממה לחברות הקטנות. "בנינו את פרויקט 'סטודיו לאבז', מעין סוויטה של מעבדות, שחברות צעירות יכולות להשתמש בהן בלי להקים מעבדה בעצמן. אנחנו נותנים להן שירותים נוספים של ניהול שהן יכולות לחלוק, כדי שלא יצטרכו לשכור כל כך הרבה אנשים, וגם חוזה השכירות הוא קצר יותר, ל-3-4 שנים במקום ל-5-10, מתוך הנחה שאחר כך הצרכים שלהן ישתנו.
"השקנו את הפרויקט הזה בדצמבר 2021, ובפברואר 2022 כבר היינו מלאים, ולא רק זאת, בגלל עודף הביקוש יכולנו לבחור את החברות המלהיבות ביותר, שיכול להיות ביניהן לבין החברות בבניין טורי וויו את הקשר החזק ביותר". חממות נוספות כאלה מתוכננות בקמפוס בהרווארד ובאתר נוסף בבריטניה.
התחלתם לעבוד ב-2017 כך שהייתם מוכנים בדיוק לבום של 2020 ו-2021 בשוק ההון, אבל מסוף 2021 שוק הביוטק קצת השתנה. הנפקות של חברות בתחום פחתו משמעותית, והחברות שהנפיקו בשנתיים האלה מתכווצות, וכמוהן גם חברות ותיקות יותר. איך זה משפיע עליכם?
"אנחנו בונים קהילות לטווח הארוך, והאמונה שלנו בעתיד הביומד מעולם לא הייתה גדולה יותר - לא בגלל המצב הרגעי של השוק, אלא בגלל מצב המדע. הירידה המתמשכת בשווי השוק של החברות היא בהחלט אירוע קשוח מבחינת התעשייה, אבל זה קורה בגלל גורמי מאקרו, זה לא קשור לבסיס המדעי של הביומד, שהוא כל כך חזק שאנחנו לא מהססים לשים את כל הקופה שלנו עליו".
אתם שוקלים להקים קמפוס כזה בישראל?
"אנחנו בוחנים את זה. היינו מאוד רוצים. יש כאן מדע מעולה ומרכזי בריאות מדהימים, אבל קהילת הביוטק עדיין קטנה, ואין היום בישראל אזור ביוטק אחד מסוים שהוא תוסס מאוד. אני מאמין שזה יקרה בעתיד. אנחנו חוקרים כרגע מי העובדים הרלוונטיים בארץ, איפה הם גרים, איפה הם עובדים, איך הם מגיעים לעבודה. אלה השאלות שאנחנו שואלים בכל מדינה שאליה אנחנו נכנסים. הכישרונות שאנחנו צריכים שיעבדו בבניינים שלנו הם מאוד ספציפיים, ובדרך כלל הם גרים היכן שמתקיים מחקר".
איך נוצר הקשר עם המשקיעים מישראל?
"כל הקרנות הללו משקיעות בנדל"ן ומבינות שהביומד הוא תת-תחום צומח בתוך הנדל"ן. טישמן ספייר מאוד עזרו לנו לגייס את ההון, ואחד המשקיעים הישראלים השקיע בהם בעבר. גם היתר מכירים אותם כמובן, ומכירים גם את אריה".
בתור הבן של אריה, מה לדעתך סוד הקסם שלו?
"הוא מלא מוטיבציה ומאוד אוהב את מה שהוא עושה, ויש לו מנוע פנימי בלתי נלאה. הוא יצר קבוצה של אנשים מדהימים סביבו. הוא אומר: אין מומחה למדעי החיים, יש מומחים לתת-תחומים בתוך הסקטור וצריך הרבה עזרה כדי לגרום לחברה להצליח. רוב ספייר אותו דבר, גם לו יש רשת של אנשים שעובדים איתו וסביבו כבר עשורים".