בית של מגדלי הים התיכון בגני תקווה / צילום: באדיבות מגדלי הים התיכון
התנודתיות הגבוהה בשוק המניות מעלה את קרנם של אפיקי השקעה שנחשבים לדפנסיביים יחסית. אחד מאלה הוא תחום הדיור המוגן, שזה כמה שנים מעורר עניין בקרב משקיעים ובעלי הון בבורסה המקומית, שבה נסחרות מספר חברות הפועלות בענף. לגלובס נודע, כי לאחרונה התנהלו מגעים להכנסת משקיע בגרעין השליטה של חברת הדיור המוגן הגדולה בבורסה בתל אביב, מגדלי הים התיכון. בחברה בחרו שלא להגיב לידיעה.
גרעין השליטה במגדלי הים התיכון כולל 49% ממניות החברה, והוא מוחזק על ידי מספר גורמים, בראשות היו"ר מוטי קירשנבאום וסגנו בוריס לוין, המחזיקים יחד, ישירות ובעקיפין, בכ-35% ממניות החברה. ככל הידוע ניהלו לאחרונה קירשנבאום ולוין מגעים להכנסת שותף בגרעין השליטה כנגד השקעה משמעותית, אך לפי שעה הללו לא הבשילו לעסקה.
שותפים נוספים שהצטרפו עם השנים לגרעין השליטה במגדלי הים התיכון הם טייקון המלונות דוד פתאל (9%); איש העסקים חן למדן, בעל השליטה בחברת השילוח אוריין; ויגאל שרמייסטר, לשעבר מבעלי קבוצת השמירה.
מניית מגדלי הים התיכון נסחרת כיום לפי שווי שוק של 1.5 מיליארד שקל, לאחר תנודות משמעותיות בחודשים האחרונים. מתחילת השנה ועד לתחילת חודש אפריל זינקה המניה ב-28% למחיר שיא. הנפילה בשווקים, שהתרחשה בהמשך, גרמה למניה לאבד כרבע משווייה עד לאמצע יוני, ומאז היא שבה והתאוששה מעט, ומתחילת השנה היא עדיין בתשואה חיובית של 8%.
לעומתה, מניית החברה המתחרה, בית בכפר, ירדה מאז הנפקתה הראשונית בחודש ינואר בשיעור של 21% (לשווי חברה של 930 מיליון שקל), ומניית המתחרה הקטנה והוותיקה בית הזהב נסוגה ב-12% (שווי חברה של 217 מיליון שקל). בבחינה ארוכת-טווח יותר, של שלוש שנים, הניבה מניית מגדלי הים התיכון תשואה חיובית של 53%.
זינוק של 116% ברווחי שיערוך ברבעון הראשון
בתי דיור מוגן מיועדים לאוכלוסיית הגיל השלישי, בדרך כלל גילאי 70 ומעלה. החברות הפועלות בתחום מספקות מגוון שירותים לדייריהן, הנמנים בדרך כלל עם העשירונים העליונים של האוכלוסייה, ובהם שירותי רפואה, מתקני ספורט, פעילויות תרבות, תחזוקה וניקיון, חוגים ועוד, וחלקן מפעילות גם מחלקות סיעודיות.
בשוק מעריכים כי הביקוש לתחום הדיור המוגן צפוי להמשיך להיות חזק בשנים הבאות, בין היתר בשל העלייה בתוחלת החיים ושיעור החדירה הנמוך בקרב האוכלוסייה, ומהצד השני ההיצע מוגבל, אשר לא צפוי להשתנות בשנים הקרובות.
על פי ההערכות, בישראל קיימות כ-14 אלף יחידות דיור ברשתות הדיור המוגן הגדולות, שהגדולה ביניהן היא רשת משען של ההסתדרות. אחריה עומדות מגדלי הים התיכון ובהמשך אחוזת רובינשטיין, בית בכפר, רשת עד 120 ורשת פאלאס שהקימה קבוצת עזריאלי.
מגדלי הים התיכון, שאותה יזם קירשנבאום, היא מבין הוותיקות בענף. הרשת הוקמה בשנת 1985, והונפקה בשנת 2014. נכון להיום היא מנהלת 1,650 חדרים בשבעה בתי דיור מוגן, בכפר סבא, בבת ים, ברמת השרון, בגני תקווה, בירושלים, בצומת סביון ובנורדיה. בנוסף מתכננת הרשת הקמה של עוד ארבעה בתי דיור מוגן ו-1,000 יחידות דיור חדשות.
המודל העסקי של פעילות מגדלי הים התיכון מבוסס על פיקדון שמשלם הדייר, המעניק לו זכות שימוש בדירה עד לסוף ימי חייו, בעוד שסכום הפיקדון נשחק על פני השנים. מלבדו משלמים הדיירים סכום חודשי של דמי החזקה וכן תשלומים עבור שירותים שאינם נכללים בסל הבסיסי של הבית.
ברבעון הראשון של 2022 עמדו הכנסות מגדלי הים התיכון על 55.6 מיליון שקל, עלייה של 8.5% ביחס לרבעון המקביל אשתקד. הרווח התפעולי זינק פי שניים ל-62.3 מיליון שקל, בשל זינוק חד של 116% ברווחי שיערוך. בשורה התחתונה הסתכם הרווח הנקי ב-66% ל-20.3 מיליון שקל. נכון לתום הרבעון הראשון של השנה, השווי ההוגן של בתי הדיור המוגן של החברה עומד על 4.4 מיליארד שקל, עלייה של 21% בתוך שנה.
שנה עתירת פעילות לענף הדיור המוגן
ההשקעה הפוטנציאלית במגדלי הים התיכון מגיעה לאחר שנה עתירת פעילות לענף כולו. באוגוסט אשתקד רכשה קבוצת התשתיות שפיר הנדסה את השליטה (53%) ברשת "עד 120" מידי חברת הפניקס, לפי שווי של 1.3 מיליארד שקל. צעד נוסף היה הודעה רשמית של יזמית הנדל"ן למגורים, האחים חג'ג', להקים ולנהל מרכזי דיור מוגן בינואר השנה.
חברה נוספת שהודיעה על כניסתה לתחום הדיור המוגן היא ישראל קנדה, שבשליטת ברק רוזן ואסי טוכמאייר. החברה הודיעה במרץ האחרון על רכישת מועדון דיור מוגן בכפר שמריהו בתמורה ל-125 מיליון שקל, מידי חברת ישרס של שלמה איזנברג.
זאת ועוד: לפני כחודשיים נמכרה השליטה (62% מהמניות) בחברת הנדל"ן רבד, שמחזיקה בתיק הנכסים שלה גם רשת בתי אבות סיעודיים באנגליה, לפי שווי של 260 מיליון שקל - פרמיה של כ-40% על מחיר השוק במועד הדיווח. בצד המוכר עמדו אנשי הביטוח יונל כהן ואיציק עוז, והרוכשים הינם רועי גיל ויהודה סייג, לשעבר מבעלי קבוצת ההחזקות גבור ספורט.