גדי אליקם, מנכ''ל סלע קפיטל נדל''ן / צילום: אבישי פינקלשטין
קרן הריט סלע קפיטל נדל"ן ממשיכה להתרחב ורוכשת נכסי משרדים ומסחר במרכז הארץ תמורת 431 מיליון שקל בתוספת מע"מ. לגלובס נודע כי המוכר בעסקה הוא המיליארדר יצחק מירילשוילי, בעל מגוון החזקות בתחומי הנדל"ן, התשתיות, הטכנולוגיה והתקשורת, ששולט בין היתר בחברת רוטשטיין נדל"ן הבורסאית ובערוץ 14 המסחרי בטלוויזיה.
סלע קפיטל, בניהולם של המנכ"ל גדי אליקם והיו"ר שמואל סלבין, סיכמה על רכישת 6 קומות משרדים ו-90 וחניות במגדל הארבעה הצפוני בת"א, וכן על רכישת כ-80% ממרכז מסחרי בחולון.
● "המודל" של קרנות הריט: תשואה סולידית למשקיעים, עשרות מיליוני שקלים ליזמים
● להרוויח בחודשיים שכר של יותר משנה: זה מצנח הזהב שקיבלו מנהלים בכירים שאולצו לפרוש | בדיקת גלובס
● האינפלציה בישראל בשיא של יותר מעשור - 4.4%; מחירי הדיור קפצו בתוך שנה ב-15.9%
עבור קומות המשרדים והחניות תשלם הקרן 295 מיליון שקל ואילו עבור המרכז המסחרי ישולם סכום של 136 מיליון שקל. סכום התמורה נקבע במשא ומתן בין הצדדים, כאשר בגין רכישת הנכסים צפויה סלע נדל"ן לשלם מס רכישה הוצאות עסקה נלוות של כ-26 מיליון שקל.
קומות המשרדים שיירכשו כוללות את שש הקומות העליונות (קומות 30-35) במגדל הצפוני בפרויקט מגדלי הארבעה שברחוב הארבעה 28. מדובר על קומות משרדים בשטח של כ-6,923 מ"ר, אשר מושכרות במלואן לשני שוכרים שונים מתחום שוק ההון וההיי-טק, עם אופציה להארכת ההסכם בחמש עד עשר שנים בתוספת של 3%-10% לדמי השכירות.
שיעור תשואה של 5.7% ברכישה ושל 10% על ההון
לדברי סלע נדל"ן, קומות המשרדים מניבות כיום הכנסה נטו מפעילות השכרה (NOI) של כ-16.8 מיליון שקל, כך ששיעור התשואה ברכישה עומד על כ-5.7% ואילו שיעור התשואה על ההון עומד על כ-10%. בחברה הדגישו כי "מגדלי הארבעה הינם מגדלי משרדים מודרניים ויוקרתיים המאופיינים בתכנון חדשני של האדריכל משה צור ועוצבו ע"י מעצב העל ג'ורג'יו ארמני. הנכס ממוקם בדרום הקריה בת"א במיקום מרכזי לאזורי העסקים והבילויים של ת"א. הנכס נמצא בלב 'מעגל הקורקינט', בסמיכות לאזורי בינוי ופיתוח מרכזים בת"א, מתחם שרונה, מתחם TLV ורח' אבן גבירול".
בנוגע למרכז המסחרי השכונתי בחולון, מציינת סלע נדל"ן כי הוא מושכר במלואו (שיעור תפוסה של 100%) לכ-30 שוכרים שונים, עם אופציה להארכת ההסכמים לתקופות של 3-9 שנים, כאשר דמי השכירות צמודים למדד המחירים לצרכן. ההכנסה נטו מפעילות השכרה מסתכמת בכ-7.9 מיליון שקל בשנה, ומגלמת שיעור תשואה ברכישה של כ-5.7%.
את העסקה מתכננת סלע נדל"ן לממן ממקורותיה העצמיים (לקרן יתרות מזומנים פנויות בהיקף של כ-180 מיליון שקל), מהנפקת ניירות ערך לציבור ומשימוש בקווי אשראי.
סלע נדל"ן נוסדה בשנת 2008 כקרן להשקעות בנדל"ן (REIT). הקרן מחזיקה ב-41 נכסים מניבים בישראל, בשטח כולל של כ-480 אלף מ"ר, הכולל כ-165 אלף מ"ר שטחי חניה. נכסי החברה מושכרים ל-530 שוכרים, וכוללים בנייני משרדים, שטחי מסחר, תעשייה ולוגיסטיקה, מלון, בית חולים סיעודי ומקבץ דיור להשכרה. בתום שנת 2021 שווי הנכסים המניבים של החברה הסתכם בכ-4.5 מיליארד שקל ונכסיה נהנו משיעור תפוסה גבוה של כ-98%. בין השאר, מחזיקה קרן הריט ב-14 קומות מתוך 23 קומות במגדל המשרדים פלטינום, אשר שוכן גם הוא ברחוב הארבעה בת"א.
המנכ"ל גדי אליקם מציין כי "ניצול סביבת הריבית הנוחה שאפשרה לנו נטילת מימון זול לטובת מימוש ההשקעות. אנו ממשיכים לבחון עסקאות, במטרה לאתר הזדמנויות אטרקטיביות, להרחיב את פורטופליו הנכסים ולהשביח אותם לטובת המשקיעים שלנו״.
"לא משקיע לזמן קצר"
העסקה הנוכחית מצטרפת לרכישות נוספות אותן ביצעה סלע נדל"ן בחודשים האחרונים. כך למשל זכתה הקרן באפריל השנה במכרז לרכישת בית מאני שברחוב יהודה הלוי בת"א מידי בנק לאומי תמורת 623 מיליון שקל בתוספת מ"מ. מדובר בבניין משרדים בן 13 קומות בשטח בנוי של 22.1 אלף מ"ר, הכולל גם 5 קומות חניה ובהן 208 חניות תת קרקעיות.
שבועיים קודם לכן, סיכמה הקרן על רכישת 4.5 קומות משרדים (בתוספת 85 חניותו-1,000 מ"ר מחסנים) במגדל פלטינום בת"א תמורת 115 מיליון שקל בתוספת מע"מ. בהמשך חתמה סלע בחודש מאי השנה על עסקה נוספת לרכישת חלקים מהנכס המסחר והמשרדים "סיטי סנטר" בשדרות בן-גוריון בחיפה, תמורת 76 מיליון שקל.
סלע נדל"ן נסחרת בבורסה לפי שווי של 2.1 מיליארד שקל, לאחר שמנייתה איבדה כ-12% מערכה מתחילת 2022. עם זאת, בסיכום שלוש השנים האחרונות, הניבה המניה למשקיעים תשואה מתואמת דיבידנדים של 47%.
המנכ"ל אליקם מוביל כאמור את הקרן יחד עם היו"ר שמואל סלבין, לשעבר מנכ"ל משרד האוצר. בשיחה עם גלוב אומר סלבין, כי "אנחנו חושבים שזה זמן טוב לעשות עסקאות עכשיו, כאשר השוק קצת מהסס, ואנחנו קונים".
יש פחות תחרות עכשיו?
"אני לא יודע אם יש פחות תחרות, אבל כשיש קצת אי ודאות בשוק מי שמבין יותר לעומק את התהליכים הוא שקונה. היתה כמובן הנחה על המכירה והחלטנו ללכת על זה, אני חושב שזאת עסקה מצוינת".
ואצלכם אין חששות מחוסר הוודאות הכללי בשוק?
"לא. אני ככלכלן מאקרו מעמיק, חושב שכל עוד התנאים הבסיסיים של המשק הישראלי לא מתשנים , דהיינו שיש גידול טבעי גדול מאוד - הכי גבוה ב-OECD, והמוח הישראלי ממציא לנו פטנטים, אז כל הזמן יהיה ביקוש להייטק ולמתחם הקורקינטים.
"ככה שיהיה ביקוש גדול, ואני משקיע בנדל"ן לטווח של 10-15 שנה. אני לא משקיע לזמן קצר, ולכן אני חושב שזה מקום מצוין, מרכז הביקוש, ואנחנו נהיה שם".
ביצעתם מספר עסקאות משמעותיות בתקופה האחרונה. תמשיכו לבחון עסקאות נוספות?
"כן. אנחנו בודקים כל הזמן ואם יהיו עסקאות טובות אנחנו כאן".
האם להערכתך, עליית ריבית בנק ישראל ועליית התשואות בשוק אגרות החוב יובילו לעלייה בתשואות לפיהן מבוצעות העסקאות בשוק הנדל"ן המקומי?
"יכול להיות".
וזה ישפיע עליכם לחיוב או לשלילה?
"אנחנו מסתכלים על הפער בין עלות גיוס החוב (הריבית, ע"כ) לבין התשואות. כאשר התחלנו, ב-2008 וב-2009, הריבית הייתה 5% והתשואות היו מעל 9%, ככה שהפער הנומינלי היה 4%. בשנתיים האחרונות הגענו לריבית ממוצעת של 0.5% ותשואה של 6%, כלומר שהפער גדל ל-5.5%.
"זה התחום שאנחנו מתעסקים בו, ובגלל שאנחנו מסתכלים לטווח רחוק, אנחנו חושבים שזה הכון להיות באזורי ביקוש טובים ואנחנו נהיה שם. אני מעריך גם שהריבית תתייצב ואי-הוודאות בשוק גם תתייצב. אני לא יכול להגיד בדיוק, אבל אני מעריך שתוך אולי שנה העסק יתייצב".
איך אתה מתרשם מעליית האינפלציה בעולם בישראל? היא צפויה להתייצב בקרוב או שמדובר בתהליך ארוך טווח?
"זה תהליך יותר ארוך. בהתחלה הכלכלנים המקצועיים וגם אני חשבנו שזה יהיה דר קצר, אבל היום אני כבר די משוכנע שהאינפלציה חזרה לחיינו. השאלה אם היא תהיה גם אינפלציה של ביקוש וגם של היצע. אני מעריך שזה ייקח תקופה יותר ארוכה, ושנהיה עמוק באינפלציה עד לסוף 2023 ואח"כ אני מעריך שהשווקים יתייצבו ואנחנו נחזור לאינפלציה נמוכה יותר".