רוטשילד 1. בת''א בעיגול: שלמה נחמה / צילום: shutterstock, יח''צ-אלי דסה
שלמה נחמה ניצח השבוע את רשות המסים בבית המשפט העליון לאחר סאגה שנמשכה מעל שמונה שנים. בפברואר 2014, נחמה שכיהן בעבר כיו"ר בנק הפועלים, מכר את דירתו במגדל רוטשילד 1 בתל אביב תמורת 45 מיליון שקל.
מיד לאחר המכירה התדפקה רשות המסים על דלתו ודרשה מס שבח בגין המכירה. בלב המחלוקת בין נחמה לרשות המסים עמד שיפוץ שערך בדירה היוקרתית. עד לאותו שיפוץ הייתה הדירה עירומה לחלוטין (ללא שירותים, מקלחת, מטבח וכיוצא באלה), ונחשבה ל"מעטפת" ריקה.
■ שלמה נחמה ניצח את רשות המסים גם בעליון: לא ישלם מס שבח של 4 מיליון שקל
■ נכס ב-45 מיליון שקל, מטבח מאיקאה: הלקח מהניצחון של שלמה נחמה על רשות המסים
במכירת דירת מגורים ניתן למוכר פטור ממס שבח, בעוד שמכירת מעטפת דירה שאינה ראויה למגורים, אינה מזכה בפטור. הבעיות של רשות המסים היו עם העיתוי של השיפוץ, עם איכות הגימור שאינה מתאימה לדירת יוקרה וגם עם העובדה שהרוכש כלל לא היה מעוניין בשיפוץ.
בעקבות ערעורו של נחמה, באמצעות עוה"ד זיו שרון ורם כספי, המחוזי קבע לפני כשנתיים כי מדובר בתכנון מס לגיטימי, שנמצא בגדרי החוק. רשות המסים לא ויתרה והלכה לעליון עם הטענה כי השיפוץ מהווה עסקה מלאכותית, נעדר תכלית עסקית וכל מטרתו היא התחמקות ממס.
כעת, בפסק דין ארוך ומנומק קבעו שופטי העליון ברוב דעות כי לא מדובר בשיפוץ מלאכותי וכי אין כל משמעות לגימורו ו"יוקרתו" של השיפוץ או לפער בינו לבין רמת "יוקרתה" של הדירה. לטענתם, גם הפיכת נכס ריק לדירת מגורים מסיבה מיסויית בלבד אינה מצביעה בהכרח על מלאכותיות.
"מותר לציבור לתכנן מס, זו לא מילה גסה"
פסק הדין פרוש על פני 40 עמודים אך לדברי מומחי מס, התיק הזה לא היה צריך להגיע מראש לבית המשפט. נשיא לשכת יועצי המס ירון גינדי סבור כי ניהול התיק גרם נזק לרשות המסים. "חשוב להבין - מותר לציבור לתכנן מס. זאת זכות יסוד. תכנון מס זאת לא מילה גסה. יש כאן פגיעה קשה באמון הציבור, כי כאשר לוקחים מקרה כזה עד לקצה - האמון ברשות המסים נפגע, וההשלכות לכך קשות לכלכלה ולחברה שלנו".
רו"ח דורית גבאי, לשעבר סגנית למנהל מיסוי מקרקעין חיפה והצפון ועוזרת בכירה לנציב מס הכנסה, מגדירה את היום שאחרי פסק הדין כ"יום חג למייצגים ולמתכנני המסים". לדבריה, "בית המשפט אמר את דברו: 'המטרה שצריכה לעמוד לנגד עיניה של רשות המסים אינה לפלס לעצמה את הנתיב הפרשני המוביל לגביית מס בשיעור הגבוה האפשרי, אלא לחתור לגביית מס על-פי הוראות חוק ותכליתן. היערכות לפני מכירה הינה חלק מתכנון מס. רכישת דירת מעטפת הייתה ועודנה תכנון מס לגיטימי. המהלך נועד להקל ולהפחית את נטל מס הרכישה'".
גם עו"ד רו"ח רועי גרילק, ראש מחלקת מיסוי מקרקעין במשרד ירון אלדר פלר שורץ ושות’, מבהיר כי לבצע פעולה יזומה על מנת "להיכנס" לגדרו של פטור ממס היא פעולה לגיטימית. "המסר שיוצא מפסק הדין הוא אישרור האמירה הידועה של העליון כי הזכות לתכנון מס הוא חלק מזכויות הקניין של הנישום, והוא רשאי לכלכל את צעדיו על מנת לשלם מינימום מס. העובדה שבני הזוג הזדרזו בטרם כניסת תיקון החקיקה לתוקף כדי ליהנות פטור ממס שבח, היא תכנון מס לגיטימי, שכן הם פעלו בהתאם לדין".
עוד מוסיף גרילק: "נראה שבית המשפט העליון העביר ביקורת על עמדתה של רשות המסים בכך שציין כי המטרה המרכזית הינה גביית מס אמת לאור לשון החוק ותכליתו. אל לה לנסות לתת פרשנות שונה שתביא לגביית מס בשיעור הגבוה ביותר האפשרי".
לדברי עו"ד ורו"ח דניאל פסרמן, ראש תחום מסים במשרד גורניצקי, פסק הדין לא מסיים את המחלוקת המשפטית סביב דירות מעטפת. "פסק הדין דן באריכות בסעיפי המלאכותיות בדיני המס, אך בסופו של דבר סוגיה עקרונית זו לא הוכרעה ונותרה בערפל לגבי אופן פרשנותה ויישומה.
"שופטי הרוב הכריעו כי בהינתן שמדובר בדירה המצויה בבניין מגורים, שנועדה למגורים, שנרכשה למגורים, והשימוש היחיד המותר בה הוא מגורים - אזי הפטור ממס שבח נועד לחול על מכירתה ולא מדובר בעסקה מלאכותית. הדבר נכון בין אם מדובר בדירת יוקרה ובין אם בדירה מן היישוב. נפסק כי על רשויות המס לחתור לגביית מס אמת ולא לפלס לעצמן את הדרך כדי לנסות ולגבות את המס המקסימילי האפשרי".
פסק הדין צפוי לעודד שיפוצים לפני מכירה
האם צפוי כעת גל של מחלוקות בין רשות המסים למוכרי דירות מעטפת שישפצו רגע לפני המכירה? מומחי מיסוי המקרקעין לא בטוחים. לדברי עו"ד פסרמן, זה לא יקרה מכיוון שלא מדובר במחלוקת מאוד נפוצה.
עו"ד ורו"ח שי עינת, מומחה למיסוי מקרקעין, מוסיף שבעקבות שינויי חקיקה מאז מכירת הדירה של שלמה נחמה, פסק הדין רלוונטי במקרים מאוד מסוימים: "בשנת 2014 שונה החוק בישראל באופן שביטל את הפטור המוחלט ממס שבח שניתן למוכרים אחת לארבע שנים, וקבע כי הפטור יחול רק במכירת דירה יחידה. מי שיש לו יותר מדירה אחת חייב במס של 25% במכירה.
"לכן, הרלוונטיות של ההכרעה בעניין מכירת דירות המעטפת פחתה. ההכרעה רלוונטית למי שאותה דירה שהוא מוכר היא דירה יחידה שלו או מי שקנה דירה ב-2014 לפני תיקון החוק, אבל סביר שהדירות הללו מזמן אינן דירות מעטפת ריקות. לכן ההשפעה של פסק הדין יחסית מצומצמת".
עם זאת, עינת מעריך כי פסק הדין צפוי לעודד רבים מרוכשי הפנטהאוזים לעשות שיפוצים קוסמטיים לפני המכירה. "הקביעה הזו תעודד רבים לפנות לבנייה קלה, באיכות נמוכה והשלמות קוסמטיות, כדי להפוך מגרשים ריקים ודירות ריקות לבתים, כדי ליהנות מפטור ממס שבח. היום כמעט כל דירות היוקרה בתל אביב, ובארץ בכלל, נבנות ונמכרות ברמת המעטפת, כי כשאתה רוכש פנטהאוז יוקרתי אתה לא רוצה שהקבלן יחלק ויעצב לך אותו על פי איזו תבנית שיש לו. אותם רוכשים שקונים מעטפת נהנים ממס רכישה נמוך, בגובה 6%, במקום 8% או 10%, כי החוק מעניק הנחה ברכישת דירת מעטפת שהיא לא דירת מגורים.
"עכשיו כל האנשים האלה פתאום יראו שהם יכולים ליהנות מפטור ממס פעמיים, גם ממס רכישה וגם ממס שבח אם ימכרו את הדירה כדירה לאחר שיפוץ. בשורה התחתונה, פסק הדין מעודד כרגע אנשים לעשות השלמות קוסמטיות בדירה ללא שום קשר לשווי הדירה והוא נותן אור ירוק לתחמוני מס".
רשות המסים: "מכבדים ולומדים את הפסיקה"
מלבד השלכות הרוחב של פסק הדין, קשה שלא לתהות כמה עלה ההליך בפן הכלכלי. שלמה נחמה שכר עורכי דין מהשורה הראשונה בתחומם לייצג אותו בהליכים, ויש להניח ששכר הטרחה שלהם הגיע לסכומים נכבדים מאוד. האם זה היה שווה לו מבחינה כלכלית? רק הוא יכול לענות על השאלה הזו, ולפי מקורביו הוא מעדיף שלא לדבר על הפרשה כרגע.
מרשות המסים נמסר בתגובה: "רשות המסים מכבדת את פסיקת בית המשפט ולומדת את פסק הדין. ככלל, רשות המסים אמונה על אכיפת דיני המס ופועלת על פי חוק, כשמטרתה היא גביית מס אמת".