עסקאות השבוע / עיבוד: טלי בוגדנובסקי
ברחוב נחליאל בכרם התימנים נמכר מבנה של שני מפלסים, בשטח 55 מ"ר כל אחד, על מגרש של 60 מ"ר ב־5 מיליון שקל. שני המפלסים כוללים חמישה חדרים ושתי מרפסות של כ־10 מ"ר. "הנכס נמצא באחת הפינות הכי יפות בשכונה. זהו בית פרטי פינתי עם חריגות בנייה היסטוריות", אומר מעוז חרל"פ מקונקורד נכסים, שייצג את הרוכשים בעסקה.
לדבריו, "ההיתר המקורי לבניין ניתן לקומת הקרקע ולשליש מהקומה העליונה, כלומר 55 מ"ר ועוד 18 מ"ר בגג - סה"כ כ־73 מ"ר בנייה. כל שאר הבנייה היא למעשה חריגה שנוצרה לפני הרבה שנים. את זכויות הבנייה אפשר לממש רק לאחר ביצוע איחוד וחלוקה מחדש לקרקע - מה שיקנה זכויות של 150%".
חרל"פ מספר שבכרם התימנים ישנן חריגות בנייה היסטוריות דומות ברוב הדירות. "בכרם התימנים קשה לקחת משכנתה כי יש בעיה של הערכת שווי. הקונה הפוטנציאלי היה צריך לבוא עם רוב הסכום מהבית, מה גם שלא ניתן להרוס ולבנות נכס חדש משום שהמגרש קטן מדי".
"היו עשרות פניות מצד מתעניינים אך לאחר שהבינו את האתגרים, רובם ויתרו. התחלנו את המשא ומתן ב־5.35 מיליון שקל אולם המחיר ירד בגלל החריגות. בכרם התימנים מחיר מ"ר ממוצע בדירות חדשות עומד על 70 עד 75 אלף שקל למ"ר".
חוות דעת שמאי: רועי אדוני, שמאי מקרקעין מתל אביב, אומר כי הנכס נמכר במחיר גבוה יחסית. לדבריו, "סוגיית החריגות בכרם התימנים היא גורפת ומקשה על השמאים לאמוד את שווי הדירה. הנכס נמכר בשווי של יותר מ־71 אלף שקל למ"ר מאושר, בהנחה שזכויות הבנייה של הנכס הן 71 מ"ר. לפי ההיתר וגם לפי אתר המפות הממשלתי שטח החלקה הינו 55 מ"ר. בפועל, בקומת הקרקע בנוי 43.96 מ"ר, בקומה הראשונה בנוי 31.95 מ"ר + מרפסות בשטח של 7.2 מ"ר. אני מאמין שמי שרכש את הנכס משלים פאזל של כמה חלקות באזור, או חושב לקנות כמה חלקות בשביל לעשות להן איחוד בהמשך".
רעננה: בכמה נמכרה דירה שעברה שיפוץ במסגרת תמ"א 38, ובלי חניה?
ברחוב מכבי בקריית דוד רמז ברעננה, נמכרה דירת 4 חדרים בשטח 103 מ"ר, בבניין שעבר תמ"א 38/1 (חיזוק ותוספות בנייה) ב־3.12 מיליון שקל. הדירה בקומה 1 מתוך 6 בבניין עם מעלית, ללא חניה ועם מרפסת בשטח 7 מ"ר. הקונה הוא ישראלי תושב חוץ, שקנה את הדירה להשקעה.
קריית דוד רמז היא שכונה מרכזית ברעננה וקרובה למוקדים עירוניים, לרבות מוסדות חינוך, מוסדות ציבור, חנויות ובתי קפה. השכונה מאופיינת בשדרות עצים ירוקות וברחוב ישנם קווי תחבורה ציבורית.
דורון דן, מתווך ב־eXp ישראל וב־eXp Cavaliers, שייצג את צד הרוכש בעסקה, מספר כי "בשכונה ישנם פרויקטים של התחדשות עירונית והיא מתפתחת כחלק מיוזמת העירייה לקדם את הרחוב. האוכלוסייה הטרוגנית וכוללת ציבור דתי וחילוני, משפחות צעירות לצד ותיקות".
ענת טל משיווק נדל"ן שייצגה את המוכרים בעסקה מוסיפה כי "הנכס נקנה לפני שנתיים ב־1.8 מיליון שקל, כלומר, המוכר הרוויח 1.32 מיליון שקל בשנתיים". הדירה עברה מאז שיפוץ כללי ברמה גבוהה אולם אין לה חניה.
כמה זמן הנכס היה על המדף?
טל: "הדירה לא הייתה על המדף, היא נמכרה מתחת לרדאר. באופן כללי, בשכונה לוקח חודשיים־שלושה למכור דירה, וזה תלוי בכיווני אוויר ובכיוון המרפסת".
מה לגבי השכירות?
"דמי השכירות החודשיים הממוצעים ברעננה עבור דירת 4 חדרים הם 7,000 שקל". לדבריה, בשנה שעברה דמי שכירות לדירת 4 חדרים עמדו בממוצע על 5,500 שקל. יצוין כי לפי נתוני יד שנייה שפורסמו בגלובס לאחרונה, עולה כי בשנה האחרונה רעננה הייתה שיאנית העלייה בדמי השכירות עבור דירות 4 חדרים.
חוות דעת שמאי: שמאי מקרקעין המומחה באזור רעננה אומר כי המחיר גבוה מעט, אבל סביר. לדבריו, "השוק ברעננה משתגע: אלה דירות שלפני שנה נמכרו ב־2.4 מיליון שקל. העלייה במחירים נובעת מכך שקל לקחת משכנתאות, ממחסור בנכסים בכלל ונכסים טובים בפרט". למרות זאת, לדבריו, "העסקה משקפת את רמת המחירים בעיר, שקשורה להיצע הנמוך.
"בדרך כלל דירה בקומה ראשונה מתאימה לאוכלוסייה מבוגרת ודתית. אלה דירות של תמ"א 38/1 חיזוק ותוספות ולא הריסה ובנייה, כך שיש תמיד כשלים קודמים שאם היו מתכננים את הדירה מחדש התכנון היה נראה אחרת".
יצגה את המוכר: ענת טל שיווק נדל"ן.
יצגו את הקונה: דורון דן ואיליה מיטין, מתווכים ב-eXp ישראל ומותג היוקרה eXp Cavaliers.
נמכרו
ירושלים
ברחוב רבקה בשכונת בקעה, דירת 4 חדרים, 108 מ"ר, בקומה 1 מתוך 3, ללא מעלית, כולל חניה, ב־3.5 מיליון שקל. (רי/מקס חזון)
חולון
ברחוב הר הצופים, דירת 3 חדרים, 65 מ"ר, בקומה 3 מתוך 4, ב־1.62 מיליון שקל.
ברחוב חנקין, דירת 3.5 חדרים, 90 מ"ר, בקומה 2 מתוך 4, ב־2.01 מיליון שקל. (רי/מקס סנטר)
בת ים
ברחוב פנקס, דירת 3 חדרים, 80 מ"ר, מרפסת 6 מ"ר, בקומה 4 מתוך 7, כולל חניה, ב־1.71 מיליון שקל.
ברחוב הרב ניסנבאום, דירת 4 חדרים, 105 מ"ר, מרפסת 22 מ"ר, בקומה 27 מתוך 46, כולל חניה, ב־2.82 מיליון שקל.
ברחוב בר יהודה, דירת 2.5 חדרים, 75 מ"ר, בקומה 4 מתוך 4 בבניין עם מעלית, כולל חניה, ב־1.76 מיליון שקל. (רי/מקס סנטר)
ראשון לציון
ברחוב מניה שוחט, דירת 3.5 חדרים, 70 מ"ר, בקומה 1 מתוך 4, ב־1.85 מיליון שקל.
ברחוב זלמן שניאור, דירת 3 חדרים, 64 מ"ר, בקומה 3 מתוך 3, כולל חניה, ב־1.71 מיליון שקל. (רי/מקס סנטר)
רחובות
ברחוב יששכר סיטקוב, דירת 4 חדרים , 99 מ"ר, בקומה 4 מתוך 4, כולל מחסן, ללא חניה, ללא מעלית, ב־1.7 מיליון שקל.
ברחוב אוסישקין, דירת 3 חדרים, 73 מ"ר, קומה 3 מתוך 4, ללא מעלית וללא חניה, ב־1.65 מיליון שקל.
בדרך יבנה, דירת 4 חדרים, 105 מ"ר, מרפסת שמש 10 מ"ר, בקומה 5 מתוך 7, עם מעלית, מחסן וחניה, ב־2.55 מיליון שקל.
באר יעקב
ברחוב שוהם, דירת 5 חדרים 116 מ"ר + מרפסת 16 מ"ר, בקומה 5 מתוך 13, עם מעלית, חניה ומחסן 6 מ"ר, ב־2.89 מיליון שקל. (אנגלו סכסון).