עסקאות השבוע / עיבוד: טלי בוגדנובסקי
ברחוב השופטים ברמת השרון נמכר דופלקס בן 5 חדרים, בשטח 196 מ"ר, עם ארבע מרפסות בשטח כולל של 150 מ"ר. הדופלקס כולל מעלית פרטית, מחסן, ושתי חניות מקורות. סכום העסקה: 8.3 מיליון שקל.
הרחוב נמצא בקצה המזרחי של רמת השרון, בין שכונות האלון והדר, ובמרחק קצר נמצאים פארק רמת השרון ורחוב אוסישקין - שבו יש מסחר ותחבורה ציבורית.
"הנכס שנמכר הוא דופלקס בבניין שנבנה לפני כשנתיים", מספרת ליאת ערד מריאל קפיטל תיווך נדלן שתיווכה בעסקה. "בבית מערכת חשמל חכם ותקרות גבוהות. הבניין הוא חלק מפרויקט שיש בו דירות גן ודופלקסים. הרחוב שקט במיוחד, פונה לנוף פתוח והוא מבוקש מאוד ביחס לשאר הרחובות בעיר. במרחק הליכה ממנו יש בתי קפה וחנויות".
כמה זמן הנכס היה בשיווק?
"הנכס היה בשיווק שנה, שבמהלכה היו עשרות מתעניינים ושניים הגישו הצעות", אומרת ערד. "במשך התקופה הזו תהליך השיווק נעצר מסיבות אישיות של הקונים. השיווק התחיל ב־8.9 מיליון שקל, אחר כך המחיר ירד ל־8.5 מיליון והעסקה נסגרה ב־8.3 מיליון שקל".
"כשהנכס הגיע לטיפולי נעשה תמחור מחדש וחשיבה מחודשת על אופן השיווק, ועשינו הלבשה והום סטייג'ינג. היה קונה של משרדנו, שנכנס לטיוטות חוזה מתקדמות ויומיים לפני החתימה נסוג מהעסקה עקב תנודות חדות בשוק ההון. התחלנו מחדש והבאנו קונה בשיתוף פעולה עם משרד מקומי".
ערד מוסיפה שהיה אתגר שהקשה על המכירה: "ליד הבית, בצמוד אליו, ישנו גן ילדים שהבריח קונים רבים. אולם הרוכש שהוא משפר דיור, עובד באמצע היום לכן לא נרתע מהנוכחות של הגן".
מה לגבי השכירות?
"בית כזה מושכר בסביבות 20־25 אלף שקל לחודש. דמי השכירות עלו ב־20% ביחס לשנה שעברה".
לפי הדיווחים ברשות המסים, בבניין דווחו בשנתיים האחרונות ארבע עסקאות מכירה: ביולי 2020 נמכרה דירת 6 חדרים, 208 מ"ר, ב־6.1 מיליון שקל (29,326 שקל למ"ר); בדצמבר 2020 נמכרה דירת 5 חדרים, 135 מ"ר, ב־5.2 מיליון שקל (38,518 שקל למ"ר); בדצמבר 2021 נמכרה דירת 3 חדרים, 124 מ"ר, ב־5.99 מיליון שקל (48,387 שקל למ"ר); ובמרץ האחרון נמכרה דירת 5 חדרים, 194 מ"ר, ב־10.9 מיליון שקל (56,185 שקל למ"ר).
חוות דעת שמאי: אינגבר עזריאל, שמאי מקרקעין העובד ברמת השרון, אומר שהמחיר נשמע הגיוני. "ברמת השרון יש לאחרונה מגמה של בנייה נמוכה, צמודי קרקע או ארבע קומות - שתיים צמודות קרקע ושתיים דופלקס".
את הקונים ייצג גיא ורדי ממשרד שיין נדל"ן.
חיפה: בכמה נמכרה דירת שלושה חדרים בשכונה שהיא יעד למשקיעים
ברחוב הירדן 50 בחיפה נמכרה דירת 3 חדרים, 60 מ"ר, ב־610 אלף שקל. הדירה בקומה 2 מתוך 3, ללא מרפסות, ללא חניה, ללא ממ"ד, ועם חצר שאינה מוצמדת בטאבו.
הרחוב עובר בין שתי השכונות, תל עמל וחליסה, שבשתיהן מתגוררים יהודים וערבים. הבנייה ברחוב מאופיינת בבנייה נמוכה - שלוש־ארבע קומות בבנייה מדורגת - הכוללת קומה מתחת לרחוב. "לפני כעשור מחירי הדירות ברחוב עמדו על כ־350 אלף שקל ליחידת דיור, מאז המחירים עלו ב־150%", מספר ליאור עזורי מעזורים נדל"ן שייצג את הקונים בעסקה. עזורי מוסיף שקנה לפני שנתיים דירה משופצת ברחוב ב־520 אלף שקל.
"הבניין נבנה בשנות ה־60, יש בו בין שש לשמונה דירות וזה בניין קובייה על עמודים", הוא מתאר. "ברחוב ישנם הרבה משקיעים שהם קהל הרוכשים העיקרי, אולם אין פרויקטים של התחדשות עירונית באופק. מתחילים לדבר על תהליכים כאלה אבל בינתיים הנושא לא ריאלי".
כמה זמן הנכס היה בשיווק?
"הנכס היה חודש בשיווק, המוכרים והקונים משקיעים", אומר עזורי. לפי נתונים של רשות המסים, ברחוב הירדן בוצעו בשלוש שנים האחרונות 39 עסקאות של מכר דירות, מתוכם שבע עסקאות בוצעו מתחילת השנה. טווח המחירים כיום נע בין 8,000 עד ל־15 אלף שקל למ"ר. ב־2020, המחירים ברחוב נעו בין 6,500 שקל ל־10,000 שקל למ"ר.
מה לגבי השכירות ברחוב?
"הדירה מושכרת בדמי שכירות של 2,200 לחודש עם חוזה לטווח ארוך", מציין עזורי, "התשואה השנתיתי בעסקה הזו היא 4%. בדירה ישנו דייר ששוכר את הנכס מזה 10 שנים, סוכם שיחתום חוזה שכירות לחמש שנים נוספות".
חוות דעת שמאי: עו"ד אסף גסטפרוינד, שמאי מקרקעין, מסביר: "השכונה נחשבת לאחת השכונות הפחות איכותיות בעיר, שבה בניינים ישנים במצב תחזוקתי ירוד. חלק ניכר מהם מוכרז כ'מבנה מסוכן'. רמת המחירים באזור היא בין 10,000 ל־11 אלף שקל למ"ר נטו ובמובן זה נראה כי העסקה בוצעה פחות או יותר במחירי השוק".
נמכרו
באר שבע
ברחוב יעקב מרש בשכונת רמות, קוטג' דו־משפחתי, 8 חדרים, 100 מ"ר בנוי על מגרש של 160 מ"ר, גינה 70 מ"ר, כולל חניה, ב־3.3 מיליון שקל.
ברחוב מיכאל חזני בשכונה י"א, דירת 4 חדרים, 104 מ"ר, מרפסת 5 מ"ר, בקומה 3 מתוך 8 עם מעלית, כולל חניה, ב־1.01 מיליון שקל.
ברחוב רד"ק בשכונה י"א, דירת 3 חדרים, 75 מ"ר, בקומה 8 מתוך 8 עם מעלית וחניה, ב־800 אלף שקל.
ברחוב לואי פיקרד בשכונת רמות, דירת גן 4 חדרים, 124 מ"ר, מרפסת 80 מ"ר, בקומת קרקע מתוך 4 עם מעלית, כולל חניה, ב־1.38 מיליון שקל.
ברחוב ניב דוד בשכונת נווה זאב, דירת 5.5 חדרים, 163 מ"ר, מרפסת 30 מ"ר, בקומה 2 מתוך 9, עם מעלית וחניה, ב־1.45 מיליון שקל. (רי/מקס פלוס)
קריית מלאכי
ברחוב הגפן, שכונת כרמי הנדיב, דירת 3.5 חדרים, 95 מ"ר, מרפסת 15 מ"ר, בקומה 2 מתוך 4, עם מעלית וחניה, ב־1.6 מיליון שקל.
בשדרות ירושלים בשכונת חב"ד, דירת 3 חדרים, 70 מ"ר, בקומה 1 מתוך 4, ב־945 אלף שקל.
ברחוב בן גוריון, דירת 4 חדרים, 90 מ"ר, בקומה 2 מתוך 4, ב־1.19 מיליון שקל. (רי/מקס אדוונס)
עפולה
ברחוב חטיבת כפיר, דירת 4 חדרים, 100 מ"ר, בקומה 8 מתוך 9, עם מעלית וחניה, ב־1.07 מיליון שקל.
ברחוב יפה ירקוני, פנטהאוז 6 חדרים, 170 מ"ר, מרפסת 110 מ"ר, בקומה 9 מתוך 9, עם חניה, ב־1.94 מיליון שקל.
ברחוב אורנים, דירת 5 חדרים, 157 מ"ר, בקומה 6 מתוך 8, עם מעלית וחניה, ב־1.26 מיליון שקל. (רי/מקס 770)
חריש
ברחוב דרך ארץ, דירת גן 4 חדרים, 94 מ"ר, גינה 50 מ"ר, בקומת קרקע מתוך 9, עם חניה, ב־1.55 מיליון שקל.
ברחוב דרך ארץ, דירת 4 חדרים, 94 מ"ר, מרפסת 12 מ"ר, בקומה 5 מתוך 8, עם מעלית וחניה, ב־1.46 מיליון שקל.
ברחוב זית, פנטהאוז 5 חדרים, 133 מ"ר, מרפסת 70 מ"ר, בקומה 7 מתוך 7 עם מעלית וחניה, ב־2.1 מיליון שקל. (רי/ מקס העיר החדשה)
ערד
ברחוב אליעזר יאיר, דירת 3.5 חדרים, 80 מ"ר, בקומה 2 מתוך 3 ללא מעלית, חניה משותפת, ב־587 אלף שקל.