דודו זבידה, מנכ''ל מבנה / צילום: איל יצהר
חברות הנדל"ן המניב הגדולות בישראל מספקות תוצאות כספיות חזקות למחצית הראשונה של 2022, המעידות כי הענף מתמודד היטב, עד כה, עם התעוררות האינפלציה והעלאות הריבית שבאו בעקבותיה. למרות חששות מוקדמים מפני ירידה בשווי הנכסים בשל עליית הריבית במשק, הביאה האינפלציה דווקא לעלייה בשווי הנכסים של החברות הגדולות, לאור הצמדת ההכנסות מהשכרה למדד המחירים לצרכן.
שלוש חברות נדל"ן מניב מובילות שמרכז עסקיהן בישראל, פרסמו ביום ב' תוצאות כספיות שהעידו הן על המשך הצמיחה בפרמטרים התפעוליים והן על רווחי שיערוך גבוהים ביותר, בין השאר בזכות האינפלציה. כך למשל, אצל ענקית הקניונים מליסרון, צמח הרווח הנקי במחצית הראשונה ב-63% ל-796 מיליון שקל, בעוד שאצל מבנה נדל"ן עלה הרווח הנקי בתקופה זו ב-75% ל-683 מיליון שקל.
גם אצל ריט 1 נרשמה במחצית הראשונה צמיחה חדה של 125% ברווח הנקי לרמה של 297 מיליון שקל. אל השלוש הללו אפשר לצרף גם את חברת גב-ים, שדיווחה לפני כשבועיים על צמיחה של 38.5% ברווח הנקי במחצית הראשונה ל-637 מיליון שקל. המשותף לצמיחה זו בכל החברות הוא הכנסות גבוהות מרווחי שיערוך, אולם כולן גם מדווחות על עלייה בפדיונות, בדמי השכירות בחוזים חדשים ועל תפוסה מלאה בנכסים.
גב-ים, שפרסמה כאמור את תוצאותיה כבר לפני שבועיים, רשמה במחצית הראשונה הכנסות מעליית שווי הוגן של נדל"ן להשקעה בסך של 845 מיליון שקל, המשקפות עלייה של 48% ביחס להיקף ההכנסות מעליית שווי שנרשמו במצית הראשונה של 2021. על-פי נתוני גב-ים, העלייה במדד המחירים לצרכן תרמה במחצית הראשונה של 2022 כ-40% מסך ההכנסות שנרשמו מעליית שווי בנכסים.
עם עליית המדד עולות גם ההכנסות
גם אצל מליסרון נרשמה מגמה דומה - החברה הציגה במחצית הראשונה עליית ערך (נטו) של נדל"ן להשקעה בסך של 820 מיליון שקל, פי 2.3 בהשוואה למחצית המקבילה. עיקר העלייה בסך של 500 מיליון שקל נרשמה כתוצאה מעליית מדד המחירים לצרכן, כאשר יתרת הסכום משויכת לעלייה בהכנסות הריאליות מנכסים מסוימים ולהתקדמות השיווק והבנייה של פרויקטים בבנייה.
מליסרון, שבשליטת ליאורה עופר, מסבירה כי כל הסכמי השכירות שלה צמודים למדד המחירים לצרכן וכ-84% מהלוואות החברה צמודות למדד זה. כך שבעת עליית המדד עולות ההכנסות בהתאם ומובילות מצידן לעלייה בשווי הנכסים, ובמקביל עולות גם הוצאות המימון.
אצל מליסרון התבטא עניין זה במחצית הראשונה בעלייה של 27% ברווח הגולמי מהשכרת נכסים ל-595 מיליון שקל (תוספת של 126 מיליון שקל). מנגד, נרשמה תוספת של 138 מיליון שקל בהוצאות המימון כתוצאה מעליית המדד בתקופה זו.
מליסרון , בניהולו של אופיר שריד, גם מעידה כי הפדיונות בקניונים שלה עלו ברבעון השני של 2022 בכ-8% לעומת התקופה המקבילה ב-2019 (טרום השפעות הקורונה), וכי המגמה החיובית ממשיכה גם ברבעון השלישי של השנה.
מבנה נדל"ן , בניהולו של דודו זבידה, הדגישה כי ה-NOI (רווח גולמי מפעילות השכרה) מנכסים זהים בישראל צמח ברבעון השני ב-9% ל-168 מיליון שקל, הודות לעלייה החדה בשיעורי התפוסה, עלייה בדמי השכירות הריאליים, והשפעת עליית המדד.
"רוב החברות לא ממונפות בטירוף"
לדברי זבידה, "הדוחות של מבנה ושל חברות אחרות בענף טובים. האינפלציה מצד אחד יוצרת הוצאות מימון משמעותיות יותר אבל מצד שני מסייעת בהגדלת ההכנסות, שזה גם מקלקל אבל גם תומך. רוב החברות לא ממונפות בטירוף ונכנסו לשינוי הזה מאוד ערוכות", הוא אומר.
המימון אומנם התייקר, אבל לא באופן שמשפיע בינתיים על שווי הנכסים, שממשיך לעלות.
"נכון. הוא עולה מכמה פרמטרים, כאשר כל אחד הוא אינדיבידואלי. קודם כל כתוצאה מדמי השכירות שעולים בגלל המדד. חוץ מזה צריך לזכור שה-CAP RATE (שיעור היוון ההכנסות העתידיות, ע"כ), לא ירד דרמטית בעשור האחרון והוא נע כיום מ- 5% אצל האגרסיביים ביותר ועד 7%.
"אנחנו למשל נמצאים בשיעור היוון ממוצע של 6.95%, ככה שעדיין המרווח הוא דרמטי, כי אנחנו עדיין מגייסים בריבית ארוכה של 1.6%-1.7% צמודה למדד. אגב, הריבית הזאת אפילו יותר נמוכה מהריבית הממוצעת על החוב הקיים שלנו היום, שהיא סביב 1.9% (בתוספת מדד).
"ככה שגם אחרי עליית הריבית אנחנו עדיין במצב של רווח תזרימי עתידי, אם נמחזר מחר חוב ישן. בנוסף לכך, מול התשואה על הנכס אנחנו יושבים על פער של כמעט 5%, שזה פער דרמטי".
אז אנחנו לא צפויים להערכתך לראות שיערוכים שליליים ברבעונים הקרובים, כל עוד לא נראה תנועת ריבית מאוד חדה כלפי מעלה.
"נכון. אני חושב שעכשיו צריך להתייחס לכמה דברים - הראשון הוא שאם המצב ותנועות הריבית ימשיכו ככה, אנחנו לא צפויים לראות שיערוכים שליליים, אבל זה עדיין תלוי באופן פרטני לכל נכס ונכס.
"אלמנט שצריך להביא בחשבון הוא דמי השכירות, ואם הם נמצאים ברף הסביר ושיעורי התשואה נמצאים ברף שבו אנו נמצאים היום, אני לא רואה מגמה של ירידה בשווי נכסים ברבעונים הקרובים.
"מתחילת השנה אנחנו אומרים, שכל עוד אין פה דרמה ענקית בריבית או בשוק העבודה, אני לא רואה את השינוי. האינדיקטור הכי גדול הוא לטעמי שוק העבודה, ככה שאם נראה אבטלה עולה במגמה עקבית ומהירה, אז יכולה להיווצר בעיה - הגלישה למיתון שכולם מפחדים ממנה. אבל כרגע אנחנו רואים שוק עבודה חזק מאוד. יש חוסר בידיים עובדות ומרגישים את זה בכל סקטור, גם אצלנו. מה גם שהאינפלציה קשורה לתופעות הלוואי של הקורונה ואני מאמין שהדברים יסתדרו".
אז הירידות בשוק המניות וגם בסקטור שלכם בחצי השנה הראשונה היו מוגזמות?
"כשיש ירידות הן תופסות את כולם, אבל בטווח הארוך אני חושב שתיווצר דיפרנציאציה מסוימת. המצב החדש יצר חוסר ודאות, אבל ככל שיוצאים הדוחות של החברות אז בתוך 1-3 רבעונים אנשים יוכלו לקבל ודאות מסוימת, וניתן יהיה לתמחר ענפים ספציפיים בהסתכלות קדימה".
**** גילוי מלא: למשפחת בר און, מבעלות השליטה בגלובס, מניות מיעוט בחברה הציבורית "מבנה"