אופיר הררי / צילום: איל יצהר
"בממלכה המאוחדת שכוללת את אנגליה, ווילס סקוטלנד וצפון אירלנד מתגוררים 68 מיליון תושבים. זו הכלכלה שמדורגת חמישית בעולם. אם בישראל הממוצע לרכישת דירה הוא 17 שנות עבודה, באנגליה הממוצע הוא שבע, ובצפון אנגליה חמש. ב־2022 אנגליה צפויה לחתום על הסכמי סחר רבים מול ארה"ב, אוסטרליה ויפן".
■ מחירי הקרקעות ללוגיסטיקה זינקו בעשרות אחוזים. האם הם הגיעו לתקרה?
■ איפה כדאי להשקיע כשהריבית עולה - ועוד 4 כתבות על המצב בשווקים
■ חובות בשקלים, נכסים באירו: הנדל"ן הישראלי שקוע בצרות של אירופה | פרויקט מיוחד
לרשימת הסופרלטיבים לא אחראי שגריר בריטניה בישראל, אלא מעריץ מסוג אחר: אופיר הררי שמתגורר בעמק חפר, אבל העסק שלו נטוע עמוק באנגליה. מזה חמש שנים הוא ושותפו, מלווים משקיעי נדל"ן ישראלים במדינה, וכחלק מפרק של "כסף בקיר" - פודקאסט השקעות הנדל"ן של גלובס - שבו הוא התארח, הוא הציג מוטו לא שגרתי עבור מי שמשקיעים מעבר לים: תשואות סולידיות יותר ממרבית משווקי הנדל"ן בחו"ל. הוא לא חושש לדבר על המצב הכלכלי העכשווי בממלכה: אינפלציה גבוהה והחשש ממיתון גבוה, אך סבור כי היתרונות גדולים מהחסרונות.
"ההשקעה הראשונה שלי בנדל"ן הייתה בחדרה, לפני 13 שנה. זו הייתה דירה שדי קרובה לבית שלנו, והכל היה די נוח לתפעול", הוא אומר. הוא ואשתו היו מרוצים, ואחרי כמה שנים החליטו לרכוש נכס נוסף להשקעה, הפעם בצפון. אלא שהפעם החוויה הייתה אחרת. "באקסל שעשיתי אפשר היה לכתוב הכל. בפועל החיים עובדים אחרת", הוא אומר ומסביר כי תקלות במזגן, בדוד השמש וסתימות בביוב, גילחו לו חלק ניכר מההכנסות, ואף גזלו ממנו זמן רב. לאחר שנה מכר את הנכס, שרק בשל עליית המחירים בכל הארץ, נעשתה ברווח מסוים.
גם בחו"ל הוא ניסה, דרך השקעות בקרן הגשמה. בעוד שהשקעה אחת הניבה רווחים יפים, באחרת הוא הפסיד. "התנסיתי בנדל"ן בהחזקה ישירה קרוב לבית, ורחוק מהבית. התנסיתי בהשקעה כחלק מקבוצה בחו"ל, כשאין לך ממש מושג לגבי מה שקורה מאחורי הקלעים של מי שמובילים את ההשקעה, למשל בנושא המינופים. מתוך זה החלטתי שהכי נכון וסולידי כדי לישון טוב בלילה זה החזקה ישירה של נכס", הוא פורט את קו המחשבה שלו שהוביל אותו לפסים מעשיים באנגליה, הפעם כמשווק ומלווה משקיעים.
"לא רוצה מחיר גבוה, כמו המחירים בארץ"
בשיחה עמו מסביר הררי שהם מראש מחפשים נכסים חדשים בטווחי מחירים שיהוו אלטרנטיבה לקהל הישראלי. "אחד הפרמטרים שלי זה המחיר. אני לא רוצה מחיר גבוה מדי, כמו המחירים פה בארץ. אני מחפש נכסים במחירים שבין ה־80 ל־120 אלף פאונד (כיום כ־310־460 אלף שקל - ג.ל) שזה מכוון לאוכלוסייה שרוצה לפזר את ההשקעות שלה גם לכיוון של אנגליה", הוא מסביר. רף המחירים הזה, לדבריו מונע ממנו להתקרב למקומות שמרביתנו מכירים כמו לונדון ואפילו מנצ'סטר".
"אני יכול למצוא במנצ'סטר ב־100 אלף פאונד, אבל אני לא כל כך בטוח שהייתי רוצה למכור משהו באזורים שבהם נכסים כאלה נמצאים", הוא מבהיר, ומצביע על היעדים שלהם - ערי לוויין בצפון המדינה. כך למשל בניוקאסל שבצפון מזרח אנגליה הם שיווקו את העסקה הראשונה שלהם - יחידות בפרויקט לבניית מעונות סטודנטים, ובהמשך דירות בעיר האל, שבה מתגוררים 280 אלף תושבים.
"באופן כללי אני לא עובד על ערים של פחות מ־250 אלף תושבים. אני חושב שזה חלק מנטילת סיכון, שככל שאתה לוקח עיר קטנה יותר אתה בסיכון הרבה יותר גדול", הוא מסביר את בחירת המיקום.
מה מקבלים במחירים האלה שאתה מדבר עליהם?
"בצפון אנגליה, ובאנגליה בכלל, מרבית האנשים גרים בבתים צמודי קרקע, ויש גם בנייני רכבת ארוכים שיכולים להוות גם רחובות שלמים. אני לא עוסק בבתים שהם מאוד יקרים, או כאלה שהבלאי בהם גדול. אני מדבר על דירות חדשות במרכזי הערים שפונות לקהל יעד של סטודנטים, או משפחות או לילד ראשון, או לפנסיונרים".
לדבריו בפרויקט האחרון שהם שיווקו, שטח הדירות נע בין 37 ל־67 מ"ר. "באנגליה, דירה שמוגדרת כדירת חדר כוללת סלון וחדר שינה אחד". ועוד משהו - אחד מסוגי הדירות שהם שיווקו כלל גם חדר ללא חלון. אם בישראל היו מי שמשווקים אותה כדירת 3 חדרים - באנגליה היא עדיין מכונה דירת חדר. "אם אין חלון חיצוני, זה לא נחשב חדר".
"תיקון אחד של גג יאפס את התשואה"
הררי מכוון לגישה שמרנית מבחינת התשואה השנתית. "באחד מפרקי הפודקאסט שלכם נאמר שאם הולכים לחו"ל אז שווה להשיג לפחות 8% ומעלה (תשואה שנתית - ג.ל). אני מתנגד מאוד לאמירה הזאת. אני חושב שצריך לבדוק כל פרויקט לגופו. מבדיקות שעשיתי באנגליה בפרויקטים לבנייה רגילה שמציעים 8%־9% תשואה - הם מאוד מסוכנים. או שמדובר בבתים יד שנייה שאתה יכול לקבל תשואה מאוד יפה במשך שנתיים־שלוש, אבל אחר כך תיקון של גג או משהו כזה יאפס את התשואה, או שמדובר בפרויקטים באזורים שאני לא הייתי רוצה להסתובב בהם לבד בלילה.
"בגלל זה יצא שם מאוד לא טוב להשקעות בחו"ל. המון אנשים מפסידים כסף כי הם מחפשים תשואה של 12% ואז מתפלאים למה פתאום הפרויקט לא עבד טוב. אתה רצית לקחת סיכון גדול - אולי לא ידעת שזה סיכון גדול כי לא סיפרו לך הכל - אבל במקומות עם סיכון מוגבר צריך להבין את הסיכונים", הוא אומר.
הוא עצמו מכוון לתשואות של 5%־6%, ללא קשר לעליית ערך עתידית, שעליה הוא לא יכול להתחייב לדבריו. הוא מזכיר שמדובר בערכים שלא מביאים בחשבון מיסוי בישראל, אך הם הכי מדויקים שיכולים להיות. "לא מזמן היה לנו דירות ששיווקנו, שהיזם טען שהן יושכרו ב־575 פאונד לחודש. אנחנו עשינו חשבון לפי 550. בפועל הלקוחות שלנו שהשכירו את הדירות עשו את זה במינימום של 600 פאונד. אני מעדיף להנמיך ציפיות ושמשקיעים יופתעו לטובה ולא ההפך".
אופיר הררי
אישי: בן 47, נשוי פלוס 5
מקצועי: מלווה משקיעי נדל"ן באנגליה, בעל תואר ראשון במינהל עסקים
עוד משהו: בעבר עסק בסחר בינלאומי
חושבים כמו משקיעים מקומיים | אריק מירובסקי, פרשנות
אתה משקיע, ואני נותן לך שתי אלטרנטיבות: הראשונה, נכס בניוקאסל, השנייה נכס בחולון, שניהם נושאי תשואה של 3%. באיזה נכס תבחר? חולון הרבה יותר קרובה אלי הביתה, אני יכול לקפוץ אם יש בעיה, אני דובר את השפה ויותר קל לי להבין את השוק ולנהל אותו. אתה עם יד על הדופק וקורא גלובס ועוקב אחר מה שקורה בשוק, ויודע שהנגיד העלה את הריבית.
בחוץ לארץ אתה פחות בעניינים ואתה צריך להשקיע יותר זמן וכסף כדי להיות בעניינים, גם לפני שאתה קונה נכס וגם אחרי כן. או לחלופין אתה צריך להעסיק אנשים שינהלו את העסק, ולכן אתה צריך שהנכס בחו"ל יניב לך תשואה גבוהה יותר כדי שיהיה שווה את זה.
אופיר ורועי השותף שלו, כבר חצו את הגבול שבו הם היו משקיעים מחוץ לארץ שבאים לבריטניה לאתר נכסים. הם כבר חושבים כמו משקיעים מקומיים אנגלים. לכן מה שהוא אמר לגבי התשואה הוא נכון. מדובר בשני סוג נכסים שונים.
בריטניה גדולה, ויש בה הרבה מקומות, כדאיים יותר ופחות. כל משקיע צריך לעשות את שיעורי הבית שלו. היו לפני כמה שנים הרבה קבוצות רכישה ישראליות שהשקיעו בלונדון בכל מיני פרויקטים והיא פופולרית ואטרקטיבית. לונדון היא עיר מספר שתיים בעולם אחרי ניו יורק, אבל יש הרבה אפשרויות גם ליפול וצריך לעקוב אחרי השוק. מחירי הדירות עלו מאז הסגר הראשון של הקורונה כמו בישראל בלמעלה מ־20% וזה אומר שהתשואות בירידה.