צחי עומר, מנכ''ל חברת ים סוף נדל"ן / צילום: איל יצהר
צחי עומר, מנכ"ל חברת ים סוף נדל"ן העוסקת בהתחדשות עירונית, לא מבין איזו סיבה יש לעיריות להתקטנן על תוספת מטראז' לדירות במיזמי התחדשות עירונית. תקן 21 - תקן השמאות בתוכניות פינוי־בינוי, מדבר על תוספת של 12 מ"ר לדירות התמורה, בהשוואה למצבן המקורי, אך בפועל העיריות הן שמחליטות על היקף התוספת, ועומר מתקשה להבין למה לא לגלות נדיבות בעניין הזה.
● באיזו עיר יש הכי הרבה פקקים ואיפה התושבים הכי מרוצים?
● 400 אלף שקל ויש לכם נכס להשקעה באנגליה. ואיזו תשואה תקבלו?
"למה לא לתת תוספת של 25 מ"ר?" הוא שואל. "אם תיתן לבעל דירה קטנה בדרום תל אביב 12 מ"ר, זה לא באמת ימריץ אותו להיכנס לפרויקט כזה. בהתחדשות עירונית יש אלמנט חברתי משמעותי. הדיירים משפרים את מצבם ומעלים את הדירוג הסוציו־אקונומי שלהם. אז למה לא לתת?! תהיו נדיבים, תנו מטראז'".
לים סוף נדל"ן, מקבוצת פפושדו, יש פרויקטים של התחדשות עירונית בעיקר באזורי הביקוש, כמו תל אביב, רמת גן, הרצליה, וגם בקריית מוצקין. "אנחנו הולכים לכל מקום שבו נקבל תמיכה מהעירייה לקידום פרויקטים", אומר עומר. "לא פוסלים שום מקום. אנחנו עובדים על פרויקטים מעטים, אבל גדולים. אם בעבר ניהלנו משא־ומתן מול בעל קרקע יחיד, היום יש 50־60 בעלי קרקע והם צריכים את מלוא תשומת־הלב. אני הולך לכנסים ויושב עם הדיירים".
אתה כמנכ"ל יושב עם הדיירים?
"כמובן שיש לנו צוות רחב שמטפל בהחתמות ויושב עם הדיירים, אבל הדיירים ה'בעייתיים', הדיירים המבוגרים, הדיירים שחוששים מהליך פינוי־בינוי מגיעים אלי. אני בהחלט מגיע לכל המצגות ולכל הכנסים, והדיירים רואים את הפנים של החברה.
"בניגוד ללא מעט פרויקטים, שבהם יזמים קונים החתמות שהביאו מחתימים, אנחנו מחתימים את הדיירים בעצמנו. לא סתם יצא חוק המארגנים (הכוונה לחוק התחדשות עירונית, שזכה לכינוי 'חוק המאעכרים' , ונועד להסדיר את ההסכמים בפרויקטים של התחדשות עירונית, בין בעלי הדירות לבין גורם המלווה אותם לקראת חתימה על הסכם סופי לביצוע פרויקט מול יזם. החוק נועד למנוע מצב שבו מחתימי דיירים יפזרו הבטחות ללא כיסוי - ה.מ).
"כשאנחנו מבטיחים לדיירים שהם יקבלו כך וכך מטראז' בדירה החדשה, זה משהו שאנחנו צריכים לעמוד מאחוריו".
יש מקרים, בעיקר במתחמים מבוקשים כמו מתחם דפנה בתל אביב, שבהם יש ממש תחרות בין היזמים, מי נותן יותר.
"במתחם דפנה היינו מעורבים בתחילת הדרך, ושם היה משהו מיוחד. בפרויקטים שאנחנו מובילים אנחנו יוזמים את התב"ע. במקרה של מתחם דפנה, התב"ע נעשתה על ידי העירייה במסלול רשויות, שאז הייתה מאוד נדיבה ברמת הזכויות. באו הדיירים וביקשו יותר, ואז התחילה סאגה שלמה של תוספות. אתה שואל את עצמך, איפה זה נעצר?
"בתל אביב הרי אין עתודות קרקע, ואפשר לבנות רק בהתחדשות עירונית, כך שכולם נלחמים על ליבם של הדיירים, וכשמתחילים להיכנס למכרז כזה, היזמים נסחפים ונותנים כמעט כל דרישה. זה מוביל אותנו לכך שאין באמת רגולציה בהתחדשות עירונית, והשוק נמצא בכאוס.
"למרות שיש מגבלות של תוספת 12 מ"ר, יזמים מציעים יותר. אם העירייה רוצה שיהיו פרויקטים, כנראה שהיא תצטרך להיות נדיבה יותר בכל מה שנוגע לתוספת שהדיירים יקבלו. לכן, כשיש שינויים תוך כדי תנועה, אנחנו לא יודעים עם מה באמת נצליח לצאת בסוף הדרך".
"כל נווה צדק אמורה הייתה להיות עם מגדלים"
קבוצת ים סוף, שהוקמה באמצע שנות ה־70 על ידי אלי פפושדו, יוזמת, מקימה מחזיקה ומנהלים נכסים ופעילויות נדל"ן בפריסה בינלאומית. היו"ר הוא יואב פפושדו והקבוצה חולשת על ארבע זרועות של פעילות: חברת המלונות, PPHE, המחזיקה ומנהלת 46 מלונות ואתרי קמפינג באירופה ונסחרת בבורסה הראשית בלונדון, החל מ־2018 ברשימת הפרימיום; זרוע בנייה - חברת GEAR, הבונה מלונות בחו"ל; חברה הפועלת בתחום חוות שרתים בארה"ב, ותחתיה חברה בת הפועלת באותו תחום באירופה; וים סוף נדל"ן, בראשה עומד עומר מזה 15 שנה, הפועלת בתחום הבנייה למגורים, בעיקר בישראל, ומעט ברומניה.
עד לפני כעשור יזמה הקבוצה והקימה פרויקטים גדולים, ואף מורכבים, כמו פרויקט לוגאנו ביהוד, פרויקט חצרות המושבה ברחובות, ופרויקט אלמוג התכלת במרינה בהרצליה. אחד הפרויקטים הידועים שלה הוא מגדל נווה צדק, שגרר לא מעט ביקורת בטענה שהוא נטע זר בסביבתו.
"אנשים לא יודעים", אומר עומר על הביקורת, "אך כשהתב"ע של נווה צדק קודמה, הכוונה הייתה שבכל האזור הדרומי לרחוב אילת - או בשמו הישן דרך יפו - יהיו מגדלים. לימים הייתה תחלופה בהנהגת העיר וכל התוכנית נגנזה, ומה שנשאר בסוף זה מגדל נווה צדק ומגדל ליבר, אך האמת היא שהתוכנית הייתה שכל האזור יהיה רצוף מגדלים. אני חייב להגיד שלמרות כל מה שטענו, שהוא יהיה סלאמס כי מגדלים באזורים נחותים הופכים להיות סלאמס - מגדל נווה צדק מנוהל בצורה מדהימה. מסרנו אותו ב־2007, כשכל הנושא של חברות ניהול היה עדיין בחיתוליו, ובשלוש השנים הראשונות היינו הבעלים של חברת הניהול, והגדרנו את הסטנדרט".
למרות שהיום בעולם התכנון כבר מדברים במונחים של מגדלים לצד בנייה מרקמית, ומרבים לדבר על בעיות התחזוקה העתידיות במגדלים, עומר סבור כי מגדלים הם פתרון טוב למצב של מחסור בעתודות קרקע.
לדבריו, "במגדלים יש יתרון, כי הם מאפשרים לפתח שטח ירוק נרחב. מה קרה אם במקום מגדל של 15 קומות, יהיה מגדל של 30 קומות? כשבונים לגובה ופותחים שטחים זה גם מאפשר לתת תועלות ציבוריות, בדמות שצ"פ או שטח למבנה ציבור, ואז בכלל כולם מרוויחים. גם שיפרת את מצב הדיירים, גם העירייה הרוויחה כי קיבלה שטחים , וגם יש יזם שיכול להרים את הפרויקט מבחינת הרווחיות שלו".
"במקום ראש העיר לא הייתי ישן בלילה"
מאז 2010 מתמקדת החברה בפרויקטי התחדשות עירונית, בעיקר מהסיבה הפשוטה שבאזורי הביקוש אין עתודות קרקע. לחברה יש כיום כמה פרויקטי התחדשות עירונית באזורי הביקוש: ברמת גן יזמה ים סוף את מגדלי הייליין - ארבעה בניינים בני 29 קומות כל אחד הכוללים 385 יחידות דיור.
בהרצליה מובילה ים סוף, יחד עם חברת לוינשטיין, פרויקט פינוי־בינוי של 660 יחידות דיור במתחם שיכון דרום בהרצליה הצעירה. בדרום מזרח תל אביב, ברחוב הבושם, היא מובילה הקמת שכונת מגורים של 474 יחידות דיור מול פארק מנחם בגין. בשני הפרויקטים הבנייה צפויה להתחיל ב־2023.
לדעת עומר, המחסור בעתודות קרקע מחייב את העיריות להיות הרבה יותר אקטיביות, בכל הנוגע למיזמי התחדשות עירונית, ולא להשאיר זאת בידי הדיירים. "החזון של בן גוריון מתממש לאיטו, ואנשים רוצים לגור במרכזי הערים. קחי למשל את בניית הרכבת הקלה, שיצרה צורך לפנות אנשים, וזה נעשה. כמובן, בודקים שזה משתלב עם דיני הקניין, אבל לא נותנים לדיירים את כל הכוח".
באותה מידה הוא חושב שהדרישה להסכמה של 65% מבעלי הדירות, מציבה קשיים בפני היזמים. זאת אף שמדובר בהקלה לעומת המצב שהיה: דרישה ל־80% הסכמה. גם 65% זה יותר מדי, לדעתו. "הכוח נמצא כיום אצל הדיירים, הם יחליטו אם יהיה פרויקט או לא. איפה העירייה שתאמר: אני כופה על הדיירים לחדש את הבניינים, כי בלי ממ"דים הבניינים אינם בטוחים בארוע ביטחוני כזה או אחר, והבניינים משנות ה־50־80 לא יעמדו בתקני רעידת אדמה? העירייה צריכה להחליט שהיא רוצה פרויקט, ולהתקדם עם תכנון. אני לא מבין איך ראשי ערים ישנים טוב בלילה, כשיש אצלם דירות מסוכנות? אם הייתי ראש עיר, לא הייתי ישן בלילה".
בסופו של דבר, גם לעירייה אמור להיות אינטרס שתהיה התחדשות עירונית ושיכוני סלאמס ישנו את פניהם.
"העירייה מפסידה על השירות שהיא נותנת לאזרח, ומפסידה בארנונה, לעומת הארנונה שהיא גובה מעסקים, כך שהעיריות מאוד קמצניות בהגדלת מספר יחידות דיור. אך היום זה צורך לאומי, גם מבחינת הילודה וגם מבחינת מחירי המכירה של דירות".
אתה חושב שיכול להיות מצב, כמו שקורה כבר בתמ"א 2, שפרויקטי פינוי־בינוי בתל אביב או בכלל אזורי הביקוש, לא יכללו תוספת מטראז'?
"תוספת המטראז' היא התמריץ, ולא ברור לי למה לא לתת. מה הבעיה לתת עוד שטח ולהוסיף עוד כמה קומות?! אם זה יקרה, זה יפגע בכל המטרה של התחדשות עירונית. אפשר לקבוע שבפריפריה מוסיפים יותר שטח, ובפרויקטים במרכז פחות, אבל לא להוסיף בכלל?! אם הדיירים לא יקבלו תמריץ, הם יהיו קשים יותר בחתירה לקדם את הפרויקט".
"לוחות הזמנים לא הגיוניים. שיקצרו הליכים"
נקודה כואבת נוספת מבחינת מיזמי התחדשות עירונית, הם לוחות הזמנים: "לוחות הזמנים של היתרי בנייה ותב"עות הם קטסטרופליים", אומר עומר. "אין סיבה שבתוך שנה לא ניתן יהיה להוציא פרויקט לפועל. עזבי אותנו היזמים, מה עם הדיירים? בפרויקט ברמת גן התחלנו תב"ע ב־2010 ורק ב־2017 עלינו לשטח. אלה לוחות זמנים בלתי הגיוניים. ליזם יש אינטרס לעשות את זה בזמן הקצר ביותר. תתחילו לקצר הליכים".
כן, אבל בתקופה הזו מחירי הדירות עלו.
"בניגוד למה שחושבים, ליזמים אין אינטרס שתהיה עליית מחירים של הדירות. היזם רוצה למכור מהר ולצאת מהר מהסיכון, והגיע הזמן שיראו גם את הסיכון שלנו. גם כשמחירי הדירות עלו, הרווח היזמי נשאר זהה".
גם הנטייה לערב שימושים בפרויקטים, הוא אומר, מקשה על היזמים. "יש פרויקטים שיש בהם 70% משרדים ורק 30% מגורים. מישהו בדק שיש צורך בכל המשרדים האלה? אני לא יודע כמה ביקושים יהיו למשרדים האלה. שלא לדבר על כך שכדי לממן כל כך הרבה משרדים, צריך יותר דירות".
אתה חושב שמשרדים יהפכו לפילים לבנים?
"למשרדים בתל אביב תמיד יהיה ביקוש, אבל זו שאלה גדולה מה יקרה ברמת גן, בהרצליה, בראשון לציון".
צחי עומר
אישי: בן 59, נשוי + 3, מתגורר בזכרון יעקב.
מקצועי: מנכ"ל ים סוף נדל"ן. רואה חשבון, עבד תשע שנים בדלויט. לפני 26 שנים הגיע לים סוף. התחיל כחשב, המשיך כסמנכ"ל כספים, ב־15 השנים האחרונות משמש מנכ"ל.
עוד משהו: רוכב כבר 25 שנה על אופני שטח.