שכונת רחביה ירושלים / צילום: אוריה תדמור
אין אפשרות מובהקת להוכיח כי תוכנית המתאר 9988 לשכונת היוקרה רחביה בירושלים תורמת לעליית שווי הנכסים בשכונה, ועל כן לא ניתן להוציא מכוחה היטלי השבחה - כך קבעה ועדת הערר המחוזית לתכנון ולבנייה ירושלים שדנה בשאלה. ההחלטה תעורר רעש, שכן היא מנוגדת ברוחה להחלטת ועדת הערר מחוזית תל אביב מלפני כשבועיים, שהחליטה כי יש לחייב בעלי דירות בהיטל השבחה מכוח תוכנית רובע 3 בתל אביב, בעת מכירתן.
■ היטל של מאות אלפי שקלים לדירה: ההחלטה שמסעירה את תל אביב, ומי עוד עשויה לאמץ אותה | ניתוח
■ כמה ישלמו בעלי הדירות? 3 דעות על ההחלטה שמסעירה את תל אביב
■ השפעת הניצחון של עיריית ת"א על בעלי דירות בצפון הישן | ניתוח
תוכנית 9988 כוללת שטח של כ-650 דונם בירושלים בשכונת רחביה וחלק מהשכונות טלביה, קריית שמואל ושערי חסד. עיריית ירושלים יזמה אותה, במטרה לשמר את אופי האזור, על המבנים ההיסטוריים שבו, תוך מתן אפשרות לצופף אותו ולהוסיף לו בנייה חדשה, תוך שימור הישן.
התוכנית חילקה את האזור לשלושה אזורי משנה, שבהם הוקנו זכויות לבנייה חדשה ולתוספות בנייה. כמו כן, בתהליך התכנון נערך סקר, ונקבעו כ-150 מבנים לשימור לפי קטגוריות שונות, לשימור אופי הסביבה: הרחובות ומענה לבעיות התעבורה והחניה.
בדומה לעיריית תל אביב ברובע 3, עיריית ירושלים דרשה מבעלי דירות ברחביה היטלי השבחה של מאות אלפי שקלים, וכ-50 מהם - בהם נשיא בית המשפט העליון לשעבר אהרן ברק - ערערו על החלטתה בפני ועדת הערר המחוזית. זו בחנה את השומות שלפיהן נקבעו ההיטלים, ניתחה את המצב התכנוני במקום ואת האפשרויות המעשיות לממש את התוכנית, וכאמור החליטה כי זו אינה משביחה את הנכסים ברחביה, ועל כן גם לא ניתן לגבות היטלי השבחה מכוחה.
"הנחות עבודה סובייקטיביות"
"נדמה כי השומות שהוצגו בפנינו מציגות הנחות עבודה סובייקטיביות רבות - הערכת זכויות הבנייה העתידיות שתאושרנה בסופו של יום בחלקה, הערכת הדחייה הממושכת הנובעת כאמור הן מאי-הוודאות בקבלת הזכויות והן מאי-ודאות בגיבוש דיירי הבית המשותף - המאיינות בסופו של יום את כל ההשבחה במקרקעין, ולמצער מציגות מסכת נתונים עובדתית שאינה מגיעה לרמת ודאות סבירה המצביעה על 'עליית ערכם של המקרקעין' במועד הקובע". כתבה הוועדה, שבראשה עומד עו"ד בנימין זלמנוביץ'. הוועדה ביקרה את השומות הרבות שהונחו לפיתחה, ואף כתבה בהחלטתה כי לא קיבלה הסברים למקדמים השונים שנקבעו בהן.
"במצב בו אין הסבר למקדמים שנקבעו, אין מנוס מלקבוע כי לא הוכחה השבחה, שכן בסופו של יום, ושמא בתחילתו של יום, עניין לנו בנטילת הרשות כספים מהאזרח באמצעות היטל, הכול בהתבסס על כך שאותו אזרח התעשר מפעולה תכנונית של אותה רשות, שהוגדרה בחוק כנושאת עמה חיוב בהיטל השבחה. ברי כי את קביעת גובה ההשבחה יש לעשות בהתבסס על מסד נתונים עובדתי מוצק, בהתאם למידה המדויקת של התעשרות האזרח, שכן בלעדי זאת לא מדובר בגביית מס אמת", כתבה הוועדה.
כאמור, ההחלטה משמעותית מאוד, במיוחד על רקע החלטת ועדת הערר המחוזית תל אביב לגבי רובע 3. ועדת הערר התל אביבית קבעה לאחרונה, בניגוד לעמדת שמאים מכריעים רבים, כי יש יש לחייב את בעלי הדירות ברובע בהיטל השבחה בעת מכירתן. הוועדה הירושלמית טענה מנגד, בדומה לשמאים המכריעים, כי לא ניתן להוכיח עליית שווי עקב אישור התוכנית.