הצעת חוק חדשה מנסה להסדיר את הבלגן בחניות הנכים, אך עלולה לייצר בעיות חדשות

הכותב ממשרד צבי שוב, מומחה לנדל"ן, תכנון ובנייה

תזכיר חוק חדש מנסה לעשות סדר במצב המשפטי החל על מקומות החניה הנגישים לנכים בבנייני מגורים. הניסיון הראוי לפתור את הסוגיה החשובה, מעורר סדרת שאלות נוספות המצריכות מחשבה, לצורך כינונו של פתרון אמיתי ושלם.

הוראות הדין החלות כיום, קובעות חובה של הקמת מקומות חניה נגישים בכל בניין מגורים חדש. חניות אלה גדולות ורחבות מהרגיל וממוקמות קרוב ככל האפשר לכניסה הנגישה לבניין. ואולם הוראות הדין אינן קובעות חובה של הצמדה (שיוך) של מקומות חניה אלו לדירות שנרכשו על ידי אנשים עם מוגבלויות. נוצר על כן מצב חוקי לפיו יזם מחויב להתקין מקומות חניה נגישים, אך הוא רשאי להצמיד ולמכור מקומות חניה אטרקטיביים אלה לכל דירה שהיא.

המצב הקיים מעורר שורת שאלות נוספות - למשל מיהו "בעל מוגבלות" (קיימות הגדרות שונות בחוקים שונים); האם אדם עם מוגבלות הזכאי לחניה, חייב להיות רוכש הדירה או יכול להיות גם מישהו אחר מהמשפחה; ואולי ראוי בכלל להשאיר את החניה הנגישה כחלק מהרכוש המשותף במקום למכור אותה לדירה ספציפית? שאלה נוספת היא מה יעלה בגורלה של החניה הנגישה כאשר בעל המוגבלות ימכור את דירתו לאדם שלא זקוק לה?

לשאלות אלו ואחרות אין תשובה אחידה וברורה, ובמשך זמן רב ההיבט הקנייני של הנושא נותר פרוץ.

נציבות שוויון זכויות לאנשים עם מוגבלות מודעת מזה שנים לקושי הקיים בדין, ולפי עמדתה היזם נדרש למכור תחילה את החניות הנגישות לרוכשים בעלי מוגבלות בלבד, ורק אם לאחר מכירת כלל הדירות נותרו חניות נגישות פנויות, ניתן למכור אותן לכל בעל דירה.

תזכיר החוק: באוגוסט 2022 פרסם משרד המשפטים תזכיר חוק חדש שמציע לעגן בחוק את עמדת הנציבות, תוך קביעה שאדם עם מוגבלות יהיה מי שזכאי לתג נכה לרכב, ותוך שיובטח שלפחות מחצית מהחניות הנגישות שיותקנו בעת הקמת הבניין לא יימכרו וייוותרו חלק מהרכוש המשותף.

בנוסף מוצע בתזכיר, כי אם אדם בעל תג נכה רוכש דירת יד שנייה, הוא יהיה זכאי להצמיד לדירתו ולבעלותו את אחת מהחניות הנגישות שנותרו כחלק מהרכוש המשותף, אם נותרו כאלה. במקרה כזה החניה הלא נגישה של אותו בעל דירה תועבר לרכוש המשותף. במקרה הפוך שבו בעל חניה נגישה מוכר את הדירה לאדם ללא מוגבלות, תוחזר חניה זו לרכוש המשותף ובמקומה תתקבל חניה רגילה.

הבעיות: בין השאלות שהצעת החוק מעלה ושניתן להצביע עליהן, ניתן למנות את משמעות המיסוי של החלפה בין חניות. למעשה מדובר בעסקה במקרקעין העלולה לגרור תשלום מס, ועולה השאלה מי יישא בתשלומים אלה, בפרט כאשר מדובר בעסקה שנכפית על אחד מהצדדים.

סוגיה נוספת היא שינוי נדרש של צו ותשריט הבית המשותף, תוך קבלת אישור של המפקחים על הבית המשותף. מדובר בפרוצדורה מורכבת שמצריכה לרוב שכירת אנשי מקצוע, וגם פה עולה השאלה מי יישא בעלויות אלו.

שאלה נוספת נוגעת לרכוש המשותף: בתזכיר מוצע למעשה לחייב את בעלי הדירות להעביר חלק מהרכוש המשותף (חניה נגישה) לרוכש משנה, וזוהי התערבות מסוימת בחופש החוזים.

תזכיר החוק לא פותר את הקושי של שוכרי דירות בעלי מוגבלויות, ושוכר דירה שהוא בעל תג נכה לרכב, לא יהיה זכאי לקבל חניה נגישה מהרכוש המשותף וייוותר ללא פתרון.

בין הפתרונות האפשריים ייתכן שיהיה מקום לקבוע שכלל החניות הנגישות יהוו חלק מהרכוש המשותף. בנוסף, אפשר יהיה לקבוע שבעלי הדירות רשאים להעניק רשות שימוש ייחודית באחת מהחניות הנגישות למחזיק דירה (ולא רק בעל דירה) הזקוק לכך, וכן לקבוע סמכות לביקורת שיפוטית על החלטה זו בפני המפקחים על הבתים המשותפים.