רחוב דרך ארץ, חריש / צילום: שלומי יוסף
מאז הוקמה נתקלה העיר חריש בהרבה ביקורת והתנגדות, החל משאלת נחיצותה של עוד עיר בלב ליבו של המשולש, עבור בתכנון העירוני הבזבזני וכלה בעודף היצע של דירות שמי יודע מי ירצה לגור בהן. הביקורת קיבלה גושפנקא רשמית כאשר גם דוח מבקר המדינה לשנת 2020 ציין כי המועצה המקומית מסתמכת על מענקי מדינה עקב אי תכנונו של אזור תעסוקה שהיה נותן לה הכנסות שהיו הופכות אותה לעצמאית.
חרף הביקורת, חריש מתגלה באחרונה כאחת הערים המפתיעות ביותר מבחינת העלייה במחירי הנדל"ן. מנתונים שאסף שמאי המקרקעין תומר נירפז בפרויקטים שונים בשלושה רחובות מרכזיים בעיר, עולה כי תוך שנה וחצי בלבד דירות ארבעה חדרים רשמו עליות מחירים שהגיעו ל־50% ואף יותר.
כך למשל, ברחוב הזית: דירות ארבעה חדרים בשטח שבין 92 ל־96 מ"ר נמכרו בין מרץ לאוגוסט 2021 סביב המיליון שקל - כ־11 אלף שקל למ"ר - והחל מחודשי נובמבר ודצמבר של אותה השנה המחירים טיפסו בכ־100 אלף שקל לדירה ושיקפו עלייה של כ־16%. המגמה הזו נמשכת ולאחרונה מחיר אותה דירה, זו שנמכרה לפני שנה וחצי במיליון שקל, עומד כיום על יותר מ־1.4 מיליון שקל - עלייה של 44%.
המציאות דומה גם ברחוב טורקיז, שם דירת 4 חדרים בשטח 95 מ"ר שנמכרה בינואר 2021 ב־1.08 מיליון שקל, נמכרת היום בכמעט 1.5 מיליון שקל - עלייה של כ־50%. ברחוב דרך ארץ שבשכונת הפרחים, העליות היו חדות באותה המידה והגיעו עד כדי 50% ביוני השנה.
ההיצע: הבנייה האינטנסיבית בעיר כבר הסתיימה
"דירות ארבעה חדרים הן המדד הכי טוב לדגימת מחירי דיור מאחר שהן דומות יחסית, בזמן שבשאר סוגי הדירות ישנם גורמים נוספים המשנים את השווי שלהם", מסביר נירפז.
לדבריו, הסיבה לעלייה במחירים נובעת קודם כל בגלל התייקרות כלל אזורית. "בפרדס חנה, באור עקיבא ובחדרה, דירות ארבעה חדרים התייקרו בשנה האחרונה והגיעו לכיוון 2 מיליון שקל. בחדרה מחירי דירות 4 חדרים עמדו בשנה שעברה סביב ה־1.5 מיליון והשנה הן נמכרות בכ־2 מיליון שקל, לכן, חלופות הדיור הזולות באזור הן בחריש".
גם הציבור הדתי, מצא חלופה זולה בחריש לעומת המחירים באלעד ובית שמש. "אלעד כהשוואה היא יותר יקרה, ומי שלא יכול לקנות באלעד קונה בחריש", אומר נירפז.
עם זאת, נירפז קושר את העלייה במחירי הדיור גם להיצע הנמוך בעיר. "הייתה תקופה של בנייה אינטנסיבית, במיוחד חברת שפיר וחברת שיכון ובינוי בנו הרבה והיו להן עודפים, אז הוציאו דיור להשכרה. אולם היום השוק ברובו הוא ביד שנייה. העסקאות שאנחנו רואים בסקירה שעשיתי בפרויקטים של חנן מור הן דירות יד שנייה, כי אלה פרויקטים שכבר אוכלסו".
קבוצת מור בנתה בחריש למעלה מ־750 יחידות דיור בשלוש שכונות בעיר, לרבות שלושה קניונים אשר שניים מהם בשלבי בנייה. אבי מאור, מנכ"ל הקבוצה, אומר כי ב־2013־2014 ובשבע השנים האחרונות נשפכו לשוק בחריש 13 אלף יחידות דיור - "מה שהופך אותה לעיר שנבנתה בקצב המהיר ביותר אי פעם בישראל".
התוצאה, כפי שמציין מאור, היא שמחירי הדיור בחריש הגיעו לסף של מחירי עלות. "זה היה חריג לשוק הישראלי אז, אבל בשנתיים האחרונות כל הדירות הללו נמכרו, וכרגע יש מיצוי של כל היחידות שנבנו במסגרת התוכניות המאושרות וכרגע אין כמעט בנייה בכלל. מה שמוכרים זה שאריות של קבלנים והשוק נשען בעיקר על יד שנייה".
עם זאת, מדגיש מאור כי דירות 4 חדרים עדיין נמכרות במחירים הכי נמוכים בארץ. "זו עיר בשרון הצפוני, ולכן הרבה משפחות צעירות שלא מצליחות למצוא מענה בתוכניות ממשלה מגיעות לחריש", אומר מאור.
לירון כרמון, זכיין רימקס העיר החדשה חריש, (הסוכנות ביצעה בשנה האחרונה כ־1,500 עסקאות מכירה, קנייה והשכרה בחריש), יודע להסביר זאת היטב. לדבריו, "לפני שנה וחצי היה לנו 600 דירות למכירה והיום פחות מ־300. רוב הדירות בחריש, 60% בערך, הן דירות 4 חדרים. רק כ־10% הן דירות 3 חדרים. נכון להיום יש פרויקט אחד של 120 דירות ממנו נשארו רק 20 דירות פנויות. עיקר השוק היום הוא של דירות יד שנייה וזה הקפיץ את המחירים".
הסיבה להתעניינות הגוברת בעיר לדבריו, היא כי בשנה וחצי האחרונות חריש הוכרזה כעיר, וכתוצאה ההתייחסות למקום השתנתה.
"העיר שדרגה את מעמדה מעיר רפאים לעיר מתפתחת. גם המחשבה שבעזרת צעד זה המדינה מתכוונת להשקיע בעיר תרמה רבות וזה השפיע על המסחר. בשנה וחצי האחרונות המסחר התפתח והרבה רשתות התחילו להיכנס לכאן, יש כרגע התעניינות של חברות שיווק מהגדולות שרוצות לפתוח סניפים בעיר", הוא אומר.
המשקיעים חוזרים?
"הביקושים בעיר מגיעים היום מכל הארץ. הרבה באים מאזור רמלה, לוד, כפר סבא, חולון, פ"ת, נתניה וגם מהסביבה היותר קרובה. יש התעניינות של משקיעים בעקבות העלאת מס הרכישה - 15% מהעסקאות הם משקיעים. בתחילת השיווקים היו 50% להשקעה, וזה התחלף ברוכשים למגורים ולאט לאט התאזן, היום זה בסדר גודל 15%.
"לדעתי העיר הולכת ומתפתחת, ישנם הרבה שטחים המיועדים לבנייה ישנה תוכנית לחריש דרום וגם לחריש צפון שיוסיפו עוד אלפי דירות". עם זאת, הוא חושב שהמחירים לא ימשיכו לעלות באותו קצב, "בגלל העלייה בריבית".
התעסוקה: "אתגר כמו בכל ערים הסמוכות לחריש"
דוח מבקר המדינה העלה כי בהתאם לדוחות הכספיים המבוקרים של המועצה בשנים 2016־2019 היא סיימה את השנים הללו בעודפים תקציביים, אך רק הודות לקבלת מענקים. בלעדיהם היא הייתה מגיעה לגירעונות של 67 מיליון שקל, והסיבה לכך היא מחסור אקוטי בשטחי תעשייה.
גם דוח הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שפורסם לפני חודשים אחדים ובו נתונים על התחלות הבנייה בארץ, מחדד כי בחריש, המונה כיום יותר מ־31 אלף תושבים, מספר התחלות הבנייה בענפי התעשייה, המסחר, המשרדים האחסנה והתשתיות, עמד על אפס בארבע השנים האחרונות.
מאור מאמין שהמציאות הזו תשתנה. "בחריש יש שטחי מסחר שנותנים מענה לגידול האוכלוסייה, ויש מספיק שטח שיתאים לקצב גידול האוכלוסייה", הוא מדגיש. "כל הסיפור הוא תעסוקה, אומנם לא בונים משרדים לתעסוקה כי זה גופים גדולים וחברות וכאן יש בעיה, אבל יש משרדים למתן שירותים. יש כרגע שתי תב"עות מאושרות הכוללות מאות אלפי מטרים המיועדים לתעסוקה. האתגר של העיר וגם של הממשלה הוא לייצר את האטרקטיביות לחברות שיבואו לפתוח בחריש, והם הצליחו לעשות זאת ביוקנעם באזורי עדיפות א' ולתמרץ.
"אתגר התעסוקה לא שונה מהאתגר של פרדס חנה־כרכור שנמצאת שני קילומטרים ליד, ושם מוצאים פתרונות בקיסריה, במת"מ. נכון, בתוך העיר רוב ההכנסות הן ממסחר, ואין הכנסות נוספות מתעסוקה למרות שיש מקום לבנות את זה".
העתיד: "הכול תלוי בסוג האוכלוסייה שתגיע"
ד"ר יאיר דוכין, שמנהל את תחום ההתמחות במימון נדל"ן בבית הספר למינהל עסקים באוניברסיטה העברית, אופטימי לגבי עתיד העיר חריש. לדבריו, "חריש היא דוגמה קלאסית לתהליך היווצרות עיר הנמצאת במקום אסטרטגי מעניין על גבולות מטרופולין חיפה ות"א על צירי נגישות מעניינים. היא נמצאת קרוב מאוד לכביש 6 וליד כביש 2.
"חריש נולדה בהחלטה פוליטית, אבל כרגע היא עובדה קיימת, ואפשר להשוות אותה למודיעין: כשהתחילו להקים אותה לא היה שם כלום, והיום יש מרכז עירוני. יש כרגע חוסר בהתחלות בנייה לתעשייה ומסחר אבל זה תהליך, וזו עיר שרק הוקמה. אני מעריך שעם הזמן יתפתחו אזורי תעסוקה, וככל שהגודש במרחב תל אביב יגלוש צפונה ודרומה, היא תרוויח.
"עניין נוסף שצריך להביא בחשבון הוא שסוג האוכלוסייה שתגור בה תקבע איזה עיר היא תהיה - אם היא תהפוך לעיר חרדית היא תהיה אלעד 2, ואם היא תתפתח נוסח מודיעין היא תהיה משהו מיוחד. ההיצע והביקוש הם פונקציה למה שקורה בשוק. בראייה ארוכת טווח יש לעיר פוטנציאל אבל זה תלוי מי יגיע לגור שם. ואם המדינה תפתח את העיר מבחינת התשתיות זה יתרום לפיתוח העיר. זה שיש מסביבה ישובים ערביים זה אמור להיות יתרון לעיר".