נמל חיפה / צילום: Shutterstock
במהלך חודש אוגוסט פנתה חברת נמלי ישראל (חנ"י) למינהל התכנון וביקשה להמשיך להפעיל את חלקו של נמל חיפה. חלק זה אמור להתפנות במסגרת פרויקט פתיחת חזית הים אל העיר, שכולל פיתוח נדל"ני ומסחרי ונמצא בליבת הצעת הקבוצה שזכתה בנמל חיפה בתמורה ל־4.1 מיליארד שקל (שמהווים בפועל 3.9 מיליארד שקל).
■ מלונות ושטחי מסחר: התוכנית הגרנדיוזית של האיש העשיר באסיה עבור נמל חיפה
■ 4.1 מיליארד שקל לנמל חיפה: בקבוצה הזוכה בטוחים שמדובר במחיר מציאה
חנ"י ביקשה להמשיך להפעיל את החלק לשלוש שנים נוספות. בפנייתה נכתב: "חברת נמל חיפה מבקשת להתיר לה להמשיך לפעול בחלק המערבי ביותר לפעילות אוניות. לדעתנו יש להתיר להם את המשך השימוש הזה, עד ששטח זה יוכל לשמש שטח פתוח לציבור הרחב".
ראש עיריית חיפה, עינת קליש-רותם, טענה בציוץ בטוויטר: "שוב אנו מגלים כי חברת נמלי ישראל מנסה לסכל, ולא לראשונה, את מימוש תוכנית חזית הים העירונית (תמ"א 3/13/א), שתביא לפיתוח הכלכלי של חיפה". היא אף ציינה כי צעד זה עומד "בסתירה לכוונות היזם שרכש את זכויות ההפרטה. הנושא יעלה מחר במועצה הארצית".
מנגד, בחנ"י טוענים כי אין כל פגיעה בפרויקט. "הבקשה אינה עומדת בסתירה למימוש תוכנית חזית הים לעת עתה, מכיוון שחזית הים אינה נפתחה ולא בשלו התנאים למימושה. מכיוון שלא קיימת כיום חלופה לשימוש נמלי חשוב זה, לעת עתה, איננו רואים בעיה בהמשך הפעילות שאין בה זיהום סביבתי או סיכון אחר למרחב העירוני". בכל אופן, בחנ"י טוענים כי מדובר בחלקו של הפרויקט שנועד לשימוש הציבור ולא כולל את החלק הנדל"ני והמסחרי בפרויקט.
תגובת עיריית חיפה: "תוכנית חזית הים היא תוכנית מחייבת, שאושרה על ידי ממשלת ישראל לאחר מאבק ממושך של העיר - לפיה הפתיחה של השטח לציבור חייב להתחיל לאלתר - ללא כל עיכוב. עד לאחרונה הבליגה העירייה על העיכובים והפרת החוק על ידי חברת נמלי ישראל, מתוך ניסיון לקדם את הפתיחה בהבנה עם נמל חיפה, אשר נכשל בשל התעקשות חברת נמל חיפה לפעול לפי מתווה ניהולי שלא אושר על ידי משרד הפנים.
"יש לברך על כך שהיזם שזכה כעת במכרז ההפרטה של חברת הנמל - הביע אמון בפרויקט חזית הים וזיהה את הפוטנציאל הגלום בו - ולכן לא ברור לחלוטין מדוע במועד זה בחרה חברת נמלי ישראל לפנות במטרה לעכב את פתיחת השטח לציבור - כפי שמתחייב מהתוכנית ובסתירה לחזון אותו הציג היזם. העירייה תעמוד על זכותו של הציבור לגישה מידית לשטח הנמל - בהתאם לתוכנית ולשלבים שהוגדרו בה".
חשיבות רבה לעליית הערך של פיתוח הנדל"ן
קבוצת אדאני (ADANI) ההודית, שזכתה במכרז לחכירת נמל חיפה בשיתוף עם חברת גדות, בשליטת קרנות טנא, ו־VALUE BASE, מתכוונת לממן 75% מהעסקה באמצעות הלוואות מקונסורציום של בנקים ומשוק ההון בישראל. כך עולה ממצגת למשקיעים שפרסמה בהודו חטיבת הנמלים הבורסאית של קבוצת אדאני (ASPEZ).
החברה צופה להשקיע הון עצמי של כ־975 מיליון שקל כאשר היתרה, כ־2.925 מיליארד שקל, תהיה באמצעות גיוס חוב. החברה כתבה במצגת כי החזר ההלוואה, שתהיה ל־25 שנים, יתבצע באמצעות משיכת דיבידנדים/קרנות מרווחי התפעול של חברת נמל חיפה. על פי המצגת, ההחזר השנתי הממוצע על ההון העצמי שתשקיע ASPEZ בעסקה יעמוד על כ־90% בקירוב ב־10 השנים הבאות.
מהמצגת אף עולה ש־ASPEZ מייחסת חשיבות רבה לעליית הערך של פיתוח הנדל"ן המסחרי של הנמל, הכלול בתוכנית "חזית הים", שאמורה לעבור לרשות הזוכה למטרות פיתוח מלונות ומסחר בכפוף לכל האישורים. ע"פ החברה, הפיתוח של הנדל"ן צפוי לגדול ביותר מפי עשרה בשטחו - מ־100 אלף מ"ר כיום ל־1.18 מיליון מ"ר עד שנת 2021. עלות הפיתוח ההונית תעמוד על 900 מיליון שקל עבור כלל השנים שבין 2023 ל־2027.
בתרחיש כזה, מציינים באדאני כי מספר השנים שבהן ייקח לשלם את ההלוואה שהיא נוטלת, על בסיס התזרים לזרוע הנמלים של אדאני (APSEZ), יעמוד על שש שנים בלבד. בתרחיש השלילי ביותר מעריכה החברה ההודית כי לא תבצע פיתוח נדל"ני, וכי היקף הסחר בנמל חיפה לא ישתנה בשנים הקרובות, כלומר לא יגדל. אז ייקח לה 25 שנה להחזיר את ההלוואה על בסיס התזרים החזוי.
הקבוצה ביקשה ארכה, האוצר קיבל את הטענות
בשבוע שעבר הקבוצה ביקשה ארכה לסגירה הפיננסית של הרכישה בנמל חיפה. היו אז מי שתהו האם לדוחות בינלאומיים שהתריעו ממינוף יתר של הקבוצה יש קשר לעיכוב בגיוס הכספי, אולם נדמה שבמשרד האוצר קיבלו את טענת הקבוצה שמדובר בדחייה טכנית בשל תקופת החגים.
מהאוצר נמסר בשבוע שעבר כי הוועדה למכירת מניות המדינה בנמל חיפה החליטה לקבוע כי מועד קבלת אישור השרים והממונה על התחרות הוא ה־27.11.2022 ובכך העניקה ארכה מבוקשת. "החלטת הוועדה באה בהתחשב בתקופת החגים והחופשות המרוכזות, המתחילה בסוף ספטמבר 2022 והנמשכת עד אמצע אוקטובר 2022. כמו כן, בהתחשב בפעולות שנקטה הקבוצה המורכבת מחברת גדות מסופים לכימיקלים (1985) בע"מ וחברתAdani Ports and Special Economic Zone Ltd, שנבחרה כמציע המועדף, להתקדמות בהליך המכירה".
ואולם, נראה כי אם תוארך הפעלתו של הנמל ב־3 שנים עד לספטמבר 2025 הקבוצה תתקשה להשיא הון מנדל"ן המנותק מהשטחים הציבוריים, שרק בהם לטענת חנ"י יהיה שימוש נמלי. ואולם אם השימוש יהיה עד למתן ההיתרים - שעלול להגיע לכשנה וחצי -שנתיים, לא תהיה פגיעה בפרויקט. בכל אופן, עיתוי הבקשה תמוה, שכן היא נשלחה ערב החלפת הבעלות על הנמל וטרם הסגירה הפיננסית להשלמת החכירה.