פרויקט המשתלה בתל אביב / צילום: אול אין
דירת שני חדרים חדשה עם מעלית, מרפסת וחניה בצפון ת"א תמורת 4,400 שקל בחודש ובשכירות קבועה לכמה שנים? נשמע לא מציאותי אבל במסגרת התוכנית הממשלתית "דירה להשכיר" נערכה בסוף השבוע שעבר הגרלה ל־44 יחידות דיור להשכרה לטווח ארוך בשכונת המשתלה שבצפון תל אביב בתנאים אלו.
ההגרלה נערכה בקרב זכאי מחיר למשתכן והשתתפו בה בסך־הכול 2,195 זכאים. בין הדירות שהוצעו, שני חדרים תמורת 4,400 שקל בחודש, שלושה חדרים תמורת 6,000 שקל בחודש ו־7,440 שקל עבור דירות ארבעה חדרים. האכלוס צפוי בתחילת השנה הבאה.
עליית המדד פוגעת בכדאיות העסקה
בסך־הכול, כולל הפרויקט 176 דירות, והיתרה תשווק לציבור הרחב אחרי החגים בתנאים של תוכנית "דירה להשכיר". המשמעות היא שהדיירים יזכו לחוזה ארוך־טווח לתקופה של עד 10 שנים. בחמש השנים הראשונות דמי השכירות יהיו יציבים, ולאחר מכן יעלו בכ־5% לתקופה של חמש שנים נוספות. באשטרום טרם פרסמו מה יהיו המחירים, אולם הם ככל הנראה יהיו גבוהים בכ־20% לעומת המחיר המוצע לזכאים.
לכאורה, הפרויקטים המוצעים בתוכנית "דירה להשכיר" מציעים עסקה משתלמת, בטח כשמחירי השכירות נמצאים במגמת עלייה - מדד חודש אוגוסט הצביע על עלייה של 0.8% (3.7% בחוזים מתחדשים, ו־5.8% בדירות שבהן הייתה תחלופת שוכרים). אלא שיש כוכבית מאחורי המחירים המבטיחים.
עליית האינפלציה גורמת לכך שמה שהיה נראה אופציית מגורים מוגנת יחסית, סובלת גם היא מהתייקרות משמעותית. "דירה להשכיר" מפעילה באמצעות חברות הנדל"ן למגורים שורת פרויקטים ברחבי הארץ, הן לזכאי מחיר למשתכן והן לשוכרים בשוק החופשי. במסגרת הסכמי השכירות דורשות החברות להצמיד את שכר הדירה למדד. אגב, גם בפרויקטים אחרים של שכירות מוסדית בשוק החופשי נוהגות החברות להצמיד את חוזי השכירות למדד המחירים לצרכן. הוא אמנם ירד באוגוסט, אבל עלה ב-12 החודשים האחרונים ב־4.6%.
כך, דירת שני חדרים שמושכרת בפרויקט "דירה להשכיר" בשכונת נווה עופר בתל אביב, שמושכרת בכ־5,000 שקל לחודש, תעלה בעקבות השינוי במדד יותר מ־5,200 שקל בחודש. לדירה בירושלים, שמושכרת לטווח ארוך ב־4,400 שקל לחודש, כבר נוספו 120 שקל בחודש מתחילת השנה.
הביקוש העצום שנרשם בשכונת המשתלה מעיד על הצורך האמיתי בדירות להשכרה בטווח ארוך. אלא שבפועל הפרויקטים של "דירה להשכיר" הם מעטים מאוד ורחוקים מלספק מענה לביקושים.
שכירות לטווח ארוך: טיפה בים בשוק הסוער
בממשלה מדברים רבות על שוק להשכרה מוסדית ארוכת־טווח, חלקה במחירים מוזלים. חלק מהפרויקטים נעשים באמצעות החברה הממשלתית "דירה להשכיר", וחלק בשוק הפרטי, תוך ניצול הטבות מס ממשלתיות. ואולם חלק גדול מהפרויקטים הם תוכניות לעתיד וב־2022 הפרויקטים לשכירות ארוכת־הטווח עדיין אינם פקטור משמעותי בשוק. שוק השכירות למגורים כולל כיום כ־850 אלף משקי בית; לחברת "דירה להשכיר" יש כ־2,200 דירות מאוכלסות ברחבי הארץ, כ־9,000 דירות בשלבי הקמה שונים ועוד כ־2,000 שהקרקעות שלהן בהליכי שיווק; כלל הדירות המאוכלסות בשכירות ארוכת־טווח מסתכמות באלפים בלבד.
עליית הריבית מאיימת על הפרויקטים העתידיים
בעוד שבתחום רכישת הדירות לממשלה אין פתרון מעשי שיגדיל את היצע הדירות מעכשיו לעכשיו, בתחום השכירות הפתרון קיים - והוא לעודד משקיעים פרטיים לרכוש דירות. בכך הם יגדילו את היצע הדירות להשכרה ויווסתו טוב יותר את מחירי השכירות ממה שקורה היום. הממשלה כידוע פועלת באופן הפוך, ומצרה את רגלי המשקיעים.
הבעיה: הכדאיות יורדת עם עליית הריבית. העלאות הריבית מצד בנק ישראל מביאות לתלונות מצד יזמים, שהכדאיות להקצות דירות להשכרה ארוכת־טווח יורדת והולכת. ניר שמול, מנכ"ל שניר לשיווק נדל"ן, מציין כי נראה שחלק מהיזמים שנכנסו לתחום של שכירות לטווח ארוך מנסים לבצע צעד לאחור ובוחנים שוב את ההשקעה והאם יש יכולת לצאת ממנה ואף למכור את הדירות שנקנו לא מכבר.
"אותן חברות, יזמים ואף גורמים פרטיים רכשו את דירות במסגרת חוק עידוד השקעות הון שהריבית הייתה אפסית וכאשר התשואה משכירות על מגורים בישראל נעה סביב 2%־3%. בתוספת הצפי שמחירי הדירות ימשיכו לעלות זה נראה כמו עסקה בטוחה וטובה לאותם הגופים", הוא אומר. "היום ריבית הפריים היא כבר 3.5%, עם צפי להמשך עליות ריבית לדברי בנק ישראל. האינפלציה גבוהה, יש ירידה בהיקף העסקאות. גם התמתנות בעליית מחירי הדירות, והמודל הכלכלי כבר נראה פחות קוסם כאשר מגייסים את הכסף מבנקים בפריים פלוס מרווח מסוים".
גיורא שרבט, מנכ"ל משותף בחברת אחים שרבט, מספר כי כאשר התפרסמו המכרזים האחרונים של רמ"י לשכירות ארוכת־טווח החברה בחנה אותם. "זה לא נראה סביר שיזמים משלמים על הקרקע לשכירות ארוכת־טווח כמעט את אותם סכומים שהם משלמים על קרקע למגורים.
"עכשיו העסקאות האלה נראות עוד יותר בעייתיות לאור עליית הריבית שכן התשואה בגין השכירות נמוכה מעלות המימון וגם אם מחירי הדירות ימשיכו לעלות באותו קצב (שהסבירות לכך נמוכה מבעבר) עלויות המימון העודפות ביחס להכנסות מהשכירות יפגעו מהותית בשורת הרווח הסופית", הוא מסביר.