גבעתיים. היעד: 101 אלף תושבים עד שנת 2040 / צילום: איל יצהר
העיר גבעתיים, שנחשבת כבר היום לשנייה בצפיפותה בישראל, צפויה להפוך צפופה עוד יותר בעתיד: על פי תוכנית המתאר הכוללנית לעיר, שהוחלטה להפקדה בוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב, תצמח אוכלוסיית גבעתיים ל־101 אלף תושבים עד שנת 2040 - עליה של כ־66% לעומת מספר התושבים כיום, שעומד על כ־60,500 כיום.
המשמעות: לעומת צפיפות של כמעט 19 אלף נפש לקמ"ר כיום, לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה נכון לשנת 2020, תהפוך גבעתיים לעיר עם צפיפות של 31 אלף נפש לקמ"ר - צפופה אף יותר מבני ברק, העיר הצפופה בישראל, שבה כ־28,500 אלף נפש לקמ"ר לפי נתוני הלמ"ס.
בגבעתיים כ־24,590 יחידות דיור, ותוכנית המתאר הכוללנית מציעה להגדיל את המספר ל־41,660 יח"ד (לפי ממוצע של כ־2.4 נפשות בכל משק בית בעיר). התוכניות המאושרות ואלו שנמצאות בשלב תכנוני מתקדם בתחומי העיר מגדילות את האוכלוסייה ל־69,200 תושבים, כך שכבר בשנים הקרובות תגדל הצפיפות לכ־21 אלף איש לקמ"ר. היעד, כאמור, גבוה עוד יותר, והוא יושג בין היתר באמצעות עלייה לגובה, בעיקר באזורי העיר הגובלים עם תל אביב־יפו ועם רמת גן, ולאורך ציר כצנלסון המרכזי.
התחדשות עירונית בהיקפים גדולים
תוכנית המתאר הכוללנית של העיר מתבססת בעיקרה, ובאופן טבעי, על התחדשות עירונית. היקף השטחים הפנויים בעיר שואף לאפס, כך שצמיחתה העתידית חייבת להתבסס על התחדשות הבינוי הקיים. התוכנית מעודדת התחדשות מתחמית והריסה ובנייה, ודוחפת לבנייה לגובה שתהיה נרחבת הרבה יותר ממה שתושבי גבעתיים רגילים אליה - כפי שפרסמנו בעבר סביב הפקדת תוכנית "צפון־מערב", הכוללת את הצירים המרכזיים כצנלסון ועליית הנוער בעיר.
תוכנית המתאר מחלקת את שטח העיר, כ־3,250 דונם, לשמונה מתחמים. במתחמים שב"קווי התפר" של העיר, ממערב וממזרח, תתאפשר בנייה מגדלית משמעותית: בחלקה המערבי של גבעתיים, מצפון לדרך יצחק רבין ולאורך דרך השלום, עליית הנוער וערבי נחל, ניתן יהיה להקים מגדלים שבהם עד 45 קומות; בחלקה המזרחי, לאורך ציר בן גוריון, ניתן יהיה להקים מגדלים עד 40 קומות. לאורך רחוב כצנלסון תותר בנייה של 24-32 קומות, ובאופן נקודתי (סביב תחנת כצנלסון של קו המטרו המתוכנן, למשל) גם עד 45 קומות. המתחמים להתחדשות אינטנסיבית יכללו שילוב בין בנייה מרקמית, עד עשר קומות, לבין בנייה מגדלית.
ה"צמיחה" לגובה תתאפשר באמצעות התחדשות עירונית אינטנסיבית, משמע מתחמי פינוי־בינוי גדולים. באזורים אחרים של העיר מתוכננת התחדשות עירונית מצומצמת יותר, עד שמונה קומות גובהה, באמצעות התחדשות של מתחם בניינים או של בניין בודד.
ככלל, תעודד התוכנית התחדשות מתחמית, ותעניק במקומות אלו זכויות בנייה עד פי ארבעה מהקיים, לעומת פי שניים בהתחדשות של בניין בודד. יש לציין כי תוספת הזכויות תתאפשר תותנה בהוספת "דיור מכליל" - דיור בהישג יד, דיור מוגן, מעונות סטודנטים ודירות בתקן חניה אפס, בגודל מרבי של 65 מ"ר.
ההעדפה להתחדשות המתחמית היא בשל הצורך בהוספת שטחי ציבור, שלהם זקוקה העיר מאוד: במסגרת הכנת הפרוגרמה לשטחי ציבור בעיר, שנערכה על ידי חברת citylink לתכנון אורבני, צוין כי כיום סך שטחי הציבור המאושרים עומד על כ־233 דונם, ולצורך צמיחה ל־101 אלף תושבים נדרשת תוספת של עוד 365 דונם שטחי ציבור. התוכנית מציעה גם כ־1.1 מיליון מ"ר שטחי מסחר ותעסוקה.
צמצום השימוש ברכב פרטי ל־30%
תוכנית המתאר הכוללנית מקדישה פרק נרחב לנושא התחבורה. ראשית מציינים מתכנני התוכנית, בראשות אדריכלית נעמה מליס, בעלת משרד מליס אדריכלים ומתכנני ערים, כי לגבעתיים יתרון ברור אחד: על פי הנתונים שהוצגו בדיון בוועדה המחוזית, 30% משטח העיר מכוסה בעצים, נתון שמעודד הליכה רגלית ברחובות.
לא במקרה נתוני סקר הרגלי הנסיעה שהציג צוות המתכננים מראים כי כ־30% מהתנועה בעיר מתבצעת ברגל או באופניים. לעומת זאת, רק 8% מהנסיעות מתבצעות באמצעות התחבורה הציבורית בעיר, ו־60% באמצעות הרכב הפרטי. התוכנית מציבה כיעד את הגדלת השימוש בתחבורה הציבורית ל־34%, ואת הפחתת השימוש ברכב הפרטי ל־30%, בעוד ההליכה והשימוש באופניים יצמחו ל־36%.
היעד הזה מתבסס על העובדה שהעיר אמורה להיות מרושתת בידי כמה קווי מתע"ן (מערכת תחבורה עתירת נוסעים) עתידיים, ובראשם קו M2 של המטרו, שיעבור לאורך רחוב כצנלסון. הקו הסגול המתוכנן של הרכבת הקלה בגוש דן מתוכנן לעבור לאורך דרך השלום, בגבול המערבי של העיר. בהתאם לכך, וכחלק מהרצון לצמצם את תנועת כלי הרכב הפרטיים בעיר, גם קובעת תוכנית המתאר תקן חניה של 0.5 (חניה אחת לכל שתי דירות) באזורי מגורים לאורך צירי מתע"ן.
יו"ר הוועדה המחוזית תל אביב, ערן ניצן: "העיר גבעתיים ממוקמת בלב המטרופולין, ומהווה מפרק חשוב בו. חשיבותה של התוכנית הכוללנית מתעצמת על רקע קידומה של תוכנית המטרו, שעתידה לשנות כליל את פני האזור ותאפשר להעצים ולצופף את השימושים השונים בו, כפי שבא לידי ביטוי בתוכנית המתאר".
מתכנן מחוז תל אביב במנהל התכנון, אדריכל ארז בן אליעזר: "מדובר בתוכנית שתאפשר את המשך צמיחתה של העיר, תוך יצירת מסגרת תכנונית מתכללת להבטחת איכות חיי התושבים. התוכנית מאפשרת שילוב משמעותי של שימושי 'דיור מכליל' במטרה להבטיח את נגישות המגורים סביב המטרו והרכבת הקלה למגוון רחב של משתמשים בשלבי החיים השונים".
אדריכלית שירה גלייטמן ממשרד מליס אדריכלים ומתכנני ערים: "התוכנית מייצרת מסגרת של התחדשות עירונית ומגדילה משמעותית את אוכלוסיית העיר תוך פיתוח כלים ייחודיים לתוספת שירותים ושטחים עירוניים. כל זאת לצד שמירה על האיכויות העירוניות הייחודיות של העיר ושמירה על האופי המקומי והאורבני שלה, והעלאת איכות החיים של התושבים. התוכנית מייצרת איזון בין תוכניות פינוי־בינוי ובנייה לגובה לתוכנית במסגרת תמ"א 38.
שרית צולשין, מהנדסת העיר וראש מנהל הנדסה: "אישור ההפקדה של תוכנית המתאר לגבעתיים הוא צעד משמעותי בפיתוח העיר, תוך שמירה על סדר תכנוני המבטיח איזון בין הצביון העירוני ובין צורכי התחדשות ההכרחיים. התוכנית גובשה במשך כמה שנים בהובלת צוות ההנדסה והתחדשות עירונית, ובשיתוף עם משרדה של האדריכלית נעמה מליס. אנו גאים בתוכנית המתאר, המותאמת לצפי גידול האוכלוסייה, למגמת הצערת התושבים ולשינויים התחבורתיים הצפויים באזורנו. לא ויתרנו על שמירת המרקם העירוני הייחודי לגבעתיים ואיכות החיים, באמצעות הקפדה על סביבה ירוקה וחומה הכוללת בין היתר שדרות הליכה המוצללים באופן טבעי. הקפדנו שלצד הגידול במספר יחידות הדיור יינתן מענה הולם לשטחים ומבנים ציבוריים אשר חיוניים לתושב".