מטרו / צילום: Shutterstock, prochasson frederic
בין שורת תוכניות המתאר הארציות שאישרה היום (א') ועדת השרים לענייני פנים, שירותים, תכנון ושלטון מקומי נמצאת גם תמ"א 60 - תוכנית שנראה כי רבים לא מכירים, או לא מבינים את משמעותה, אך השלכותיה משמעותיות, בעיקר עבור בעלי הזכויות לאורך קווי המטרו של גוש דן.
תמ"א 60 כוללת הוראות "שתאפשרנה, ככל שניתן, שמירה על זכויות הבנייה שהיו מוקנות למגרשים שיועדו בחלקם לשימושים שונים הנדרשים לצורכי המטרו", כך על פי מנסחיה. כלומר מדובר בתוכנית משלימה לתמ"א 70 (התוכנית הארצית שנוסחה למען תכנון המרחב האורבני לאורך קווי המטרו), שאמורה לתת מענה למגרשים שיופקעו חלקית לטובת המטרו. בפועל, כך לפי מומחים לעניין, ייתכן שהיא בעיקר חוסכת פיצויים לרשויות הרבות שבתחומיהן תעבור המטרו. גלובס עושה סדר בנושא לא מוכר יחסית עבור רוב הציבור.
אותן זכויות בנייה גם על מגרש קטן יותר
הבסיס לתמ"א 60 הוא נושא הפקעת הקרקעות עבור המטרו - עניין מחייב כשמקימים רשת תחבורתית חדשה וגדולה כל כך, שתכלול על פי התכנון שלושה קווים עם 109 תחנות, על פני 150 קילומטרים: כדי להקים את הקווים ואת כלל המבנים והמתקנים הקשורים במטרו, כמו גם להעצים את זכויות הבנייה לאורך הקווים, נדרשות בנקודות מסוימות הפקעות של מגרשים וקרקעות.
מה קורה כאשר ההפקעות נעשות רק על חלק ממגרש קיים? על כך תענה תמ"א 60, בהיותה התוכנית שמאפשרת לשמור על זכויות הבנייה הקיימות כיום, כלומר לפני הקמת המטרו בשטח. כך, בעלי הקרקע ייהנו מהזכויות שהיו להם ביד - למרות שהמגרש שלהם הופקע חלקית, ובפועל הפך להיות קטן יותר.
ניקח לדוגמה מגרש נתון בשטח 1,000 מ"ר, אשר כולל זכויות בנייה של 350%. במצב זה, ניתן להקים עליו עד 3,500 מ"ר שטחים בנויים. נניח שתמ"א 70 מפקיעה ממנו שטח של 250 מ"ר, כך שלאחר ההפקעה הוא כולל רק 850 מ"ר. תמ"א 60 מאפשרת לשמור בו על אותן זכויות בנייה שהיו בו, בהיקף 3,500 מ"ר - למרות ששטח המגרש הצטמצם.
"תקטין את היקף הפיצויים"
לכאורה מדובר במהלך שבא לקראת בעלי המגרשים, שכן התוכנית מאפשרת להבטיח שזכויות הבנייה הקיימות לא ייפגעו. עו"ד צבי שוב, מומחה לנדל"ן, תכנון ובנייה, מסביר מדוע זה לא בדיוק כך. לדבריו, "האפשרות לקבלת הזכויות המלאות, גם על מגרש קטן יותר, בהחלט מסייעת לאותם בעלי קרקעות, אבל חשוב להדגיש: מדובר בכל זאת בשטח קטן יותר, כך שהתוכנית לא מחזירה את בעל הקרקע למצב הקודם. זו עדיין פגיעה מסוימת בזכויותיו.
"יותר מזה: לרשות עומדת הזכות שלא להעניק לבעל המגרש את הזכויות המלאות. למעשה, תמ"א 60 עלולה ליצור אי סדר גדול, ולהגביר את חוסר הוודאות, שכן משמעות ההחלטה לגבי אותו מגרש ספציפי, הנתונה בידי הרשות המקומית, תתברר רק בזמן מתן היתר הבנייה. עד אז בעל המגרש בכלל לא ידע אם נפגע, ועד כמה".
צריך לזכור שתמ"א 60 חולשת על שטחים שנמצאים בכ־30 רשויות ומרחבי תכנון מקומיים, כך שהיא רלוונטית לבעלי זכויות רבים. "חלק משמעותי מהמטרה של התוכנית הזו הוא להקטין את היקף הפיצויים שיידרשו הרשויות לשלם לבעלי המגרשים", טוען עו"ד שוב. "אותם בעלי מגרשים רלוונטיים יבקשו להגיש תביעות לירידת ערך או לפיצויי הפקעה, והרשות תוכל לטעון: 'בכלל לא נפגעתם, כי בסופו של דבר זכויות הבנייה שלכם נשמרו', וכך הם לא יקבלו פיצוי הפקעה - או יזכו לפיצוי מוקטן. נדמה שהניסיון כאן הוא בעיקר להקטין את הפגיעה מבחינת הרשויות, ופחות לתקן את הנזק שנגרם לבעלי המגרשים".
"כוונת התוכנית טובה, אין ספק בזה, כי היא מנסה לצמצם נזקים בתוכניות לאורך תוואי המטרו", מוסיפה שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין את הזווית שלה. "זאת תוכנית עם הרבה כוונות טובות וצריך שהיא תתקיים, אבל אני בטוחה שבפועל היא תעזור כמה שפחות. זה מה שקורה תמיד: יש כוונה טובה, יש רצון אמיתי לצמצם את הנזקים, אבל כשזה מגיע למקרים פרטניים, זה תמיד מסתבך.
"אין ספק שפיצוי בדמות אחוזי בנייה במקום פיצוי כספי יועדף על ידי רוב בעלי הקרקע, אבל בינתיים אני רואה רק ויה דולורוזה ארוכה מאוד עד שנגיע ליום המאושר הזה, שבו ייחשבו זכויות כנגד פיצוי. זה גם לא בהכרח מפצה באופן מלא: המגרש כבר לא יהיה באותו גודל, למרות שהזכויות נשמרות, והוא יהיה בצמוד למטרד לא קטן שנקרא מטרו, כך שבעל הקרקע עדיין נשאר עם פגיעה מסוימת. בסוף, כשמגיעים ליישום של הדברים האלה, הוועדות מנסות למצות את המקסימום, ובעל הקרקע תמיד מוצא את עצמו נלחם עם הרשויות".
ההקלות כאן כדי להישאר?
הוראות תמ"א 60 קובעות כי לוועדה המקומית סמכות להחליט, לגבי כל מגרש ספציפי שהופקע חלקית לטובת המטרו, אם יקבל את מלוא זכויות הבנייה המקוריות. היא תוכל לעשות זאת על ידי מתן הוראות שונות בנוגע להיתרי הבנייה באותו מגרש, לקווי הבניין המותרים בו, לתכסית שבו (השטח מהקרקע שהחלק הבנוי במגרש "מכסה") ועוד. כיצד זה ייעשה בפועל? באמצעות תהליך מוכר, שאמור היה להיעלם מהנוף בקרוב: מוסד ההקלות.
למעשה, הוראות התוכנית כוללות בתוכן את הוראות חוק "סטייה ניכרת מתוכנית", וכך משמרות אותו - זאת למרות שבוטל רשמית לפני כחודשיים על ידי המועצה הארצית לתכנון ובנייה. במילים אחרות, ולמרות הביטול הגורף (שייכנס לתוקף מ־1 בינואר 2023), תמ"א 60 תאפשר קבלת הקלות בנייה וגמישויות על פי ההליך הישן. בהוראות התוכנית אף כתוב מפורשות כי "הטמעת ההוראות בתוכנית זו נועדה להבטיח כי ניתן יהיה לעשות שימוש בהוראות הגמישות האמורות, גם אם יבוטל הליך ההקלות".
בהקשר זה מסכמת בוגין ואומרת: "בעצם מאפשרים לרשויות להמשיך ולאשר הקלות, פשוט דרך תוכנית המתאר הארצית. זה פשוט מגוחך. הולכת להיווצר כאן אנדרלמוסיה שאין מילים לתאר אותה".