תל אביב / צילום: Shutterstock
האם אכן מתפתחת בועה בשוק הדיור התל אביבי? מנהל ההשקעות הראשי בבנק UBS מתריע מפני כך באופן רשמי: הדוח החדש לשנת 2022 מכניס את תל אביב לראשונה לקטגוריית "טריטוריית סיכון לבועה", אשר משמעותה היא סיכוי גדול לתיקון מחירים גדול בעתיד הקרוב, ולירידה של ממש במחירים. בתקופה האחרונה, מתברר, ישנם כמה וכמה סימנים שחשוב לשים אליהם לב בקשר לשוק הדיור התל אביבי.
● עליית הריבית שפכה מים צוננים על שוק הדיור הבוער, אבל מה יקרה למחירים? | ניתוח
● הנתונים מגלים: בניית דירות חמישה חדרים בשפל של 20 שנה | ניתוח
לפני כחודשיים הצגנו כאן ניתוח של הפרשי המחירים בין תל אביב לבין שכנותיה, אשר הראה כי הפערים במחירי הדיור גדלו בצורה דרמטית בשניים האחרונות. לדוגמה, עד הפרש של 60% בין תל אביב לרמת גן, בהשוואה לשנת 2020. המומחים הגדירו זאת כהתנהגות לא רציונלית, אפילו בועתית.
נתון נוסף נוגע לקצב מכירת הדירות שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה: בחודשים האחרונים מציגה תל אביב ירידה מתמשכת מבחינה זו. כך למשל, בין החודשים מרץ עד מאי 2022 דורגה תל אביב במקום הרביעי בלבד בארץ, אחרי נתניה, אשקלון ורמת גן, עם מכירה של 550 דירות וירידה של 47.2% בהשוואה לשלושת החודשים שלפני כן. מגמה זו נמשכת נכון לעכשיו עד ליולי האחרון.
הדוח החדש של הבנק השוויצרי, אם כן, יכול לשמש עוד איתות לכך ששוק הדיור בתל אביב משנה את התנהלותו, ואולי מחזק את ההשערות להיווצרות בועה שעלולה להתפוצץ בקרוב.
סבירות גבוהה לתיקון "חד ומהיר"
דוח UBS מתפרסם אחת לשנה ומציג את נתוני המחקר שנעשה על ידי מנהל ההשקעות הראשי של הבנק, ביחס לשוק המגורים העולמי בערים נבחרות. הוא מתבסס, בין היתר, על סקרים שמבצע הבנק עצמו, ועל מאגרי מידע סטטיסטיים רשמיים בכל מדינה רלוונטית (כדי לבחון את השוק בתל אביב, לדוגמה, מתבסס הדו"ח על נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה).
הדוח מעניק ציונים ל־25 ערים, בהסתמך על נתונים כלכליים כמו מחירי הדירות ומחירי השכירות באותן ערים ובמדינות שלהן, על ההכנסה הממוצעת, על נתוני המשכנתאות, על התוצר המקומי הגולמי ועוד.
דוח 2022 של הבנק מצהיר כי תל אביב, וכך גם טוקיו אגב, נכנסו לקריטריון הסיכון לבועה לראשונה מאז החל הדוח להתפרסם בשנת 2015. זאת, משום שהציון שהעניק להן מנהל ההשקעות הראשי עולה על 1.5, השיעור שמעליו מוגדרות הערים הנבחנות כ"טריטוריית סיכון לבועה". במקרה של תל אביב מדובר על 1.59, והוא נובע מכמה סיבות שמפורטות בהרחבה בדוח.
הגורם המשמעותי, על פי הדוח, שדוחף את השוק התל אביב להגדרתו כשוק "בועתי" הוא היקף המשכנתאות שטרם נפרעו. היקף זה עלה בין אמצע 2021 לאמצע 2022 בקצב דומה לקצב עליית המחירים, 18%, והוא הגבוה ביותר זה 25 שנה. ב־UBS מציינים מפורשות כי אם היקף המשכנתאות יעלה עוד, הסיכון לתיקון "חד וקצר" הופך להיות גבוה.
בצמרת העולמית של עליית המחירים
בין היתר הדוח סוקר את התנהלות מחירי הדירות בתל אביב בשני העשורים האחרונים, ומזכיר כי הם כמעט שילשו את עצמם בין השנים 2001 ל־2017. "בסביבות שנת 2019 נרשם תיקון מחירים לתקופה קצרה", נכתב שם, "אך לאחר מכן השוק חזר לקצב עלייה גבוה מאוד. בין אמצע 2021 ל־2022 נרשמה עלייה של 18% במחירים, קצב העלייה הגבוה ביותר מאז שנת 2010 בעיר".
עוד מראה הדוח כי שיעור העלייה הנומינלי בהשוואה בין הרבעון השני של 2022 לרבעון הראשון של 2021 הוא 20%, ומבחינה זו מדורגת תל אביב במקום הרביעי בעולם, אחרי מיאמי, לוס אנג'לס וסן פרנסיסקו. לעומת זאת, עליית המחירים בהתחשב בקצב האינפלציה בתקופה זו הייתה 12.9% בתל אביב - ומבחינה זו היא מדורגת שנייה, רק אחרי מיאמי. על פי הנתונים, בעשר השנים האחרונות עלו המחירים בתל אביב ב־5.4%.
נתון נוסף שמציג דו"ח UBS נוגע לזמן העבודה הנדרש לעובד הממוצע (skilled service worker) כדי שיוכל לרכוש דירה של 60 מ"ר. גם כאן ניצבת תל אביב במקום גבוה מאוד, החמישי בעולם, עם כ־11 שנים. ב־2012 נדרשו לו תשע שנים כדי לרכוש דירת 60 מ"ר בתל אביב. הונג קונג היא העיר שבה נדרש הזמן הרב ביותר לרכישת דירה כזו: 24 שנים נכון לשנת 2022.
גם בתחום השכירות הפערים גדולים מאוד: על פי הדוח, כדי שדירה מושכרת בתל אביב "תחזיר את עצמה" - כלומר תוכל להשיב לבעליה את מחיר הקנייה שלה באמצעות השכירות - נדרשות 45 שנים. ב־2012 נדרשו "רק" 34 שנים כדי להגיע לכך. תל אביב מדורגת ראשונה בעולם מבחינה זו, לצד מינכן והונג קונג.
בכל העולם חווים את חוסר האיזון בשווקים
התמונה המצטיירת לגבי תל אביב נכונה גם בראייה כלל עולמית - בין היתר בשל העלייה בריבית, שמאפיינת את רוב מדינות העולם השנה. "חוסר האיזון בשוקי הדיור העירוניים הגלובליים גבוה כעת מאוד והמחירים כבר אינם מסונכרנים עם שערי הריבית ההולכים וגדלים", נכתב בדוח.
"שיעורי הריבית למשכנתאות כמעט הכפילו את עצמם בממוצע בכל הערים שנבחנו, מאז נקודת השפל שלהם באמצע 2021, וצמיחת מחירי הדיור הנומינליים הממוצעת ב־25 הערים שנבחנו זינקה כמעט ל־10% בין אמצע 2021 לאמצע 2022, שיעור הצמיחה השנתית הגבוה ביותר מאז 2007".
בראש "מדד הבועה" של UBS לשנת 2022 עומדות טורונטו ופרנקפורט, ומייצגות "מאפיינים בולטים של בועת מחירים", על פי הניתוח. סיכון מוגבר אפשר לראות גם בציריך, במינכן, בהונג קונג, בוונקובר, באמסטרדם - וכאמור גם בתל אביב ובטוקיו, לראשונה.