עסקאות השבוע / עיבוד: טלי בוגדנובסקי
ברחוב עפרוני 29 במודיעין נמכרה דירת גן בת 5 חדרים, בשטח 120 מ"ר, עם גינה בשטח 130 מ"ר, שתי חניות מקורות ושני מחסנים, ב־4.5 מיליון שקל.
"הבניין נבנה לפני כשנתיים ויש בו בסך הכל שש דירות", אומרת תחיה להב, זכיינית קלר ויליאמס מודיעין שתיווכה בעסקה. "יש לה גינה עם ושני מחסנים שאחד מהם בגינה, ואף שהיא חדשה בוצע בה שיפוץ באחרונה".
● מה אפשר ללמוד מעסקת הענק בתל אביב על שוק נדל"ן היוקרה | בדיקת גלובס
● חידת הנדל"ן: האינדיקטורים מצביעים על התקררות, אך המחירים שוברים שיאים | ניתוח
הנכס ממוקם בשכונת הציפורים בעיר. "השכונה יחסית חדשה וקטנה, ואחד היתרונות שלה שהיא קרובה למרכז, לפארק ענבה וכ־15 דקות הליכה לכל המרכזים העירוניים", אומרת להב, "עיקר הביקושים בשכונה הם בעיקר משפחות ירושלמיות".
באזור ישנו גם מרכז קניות חדש הנמצא במרחק הליכה קצר. ברחוב לא עוברים אוטובוסים אולם תחנת האוטובוס הקרובה נמצאת במרחק הליכה קצר והרחוב קרוב מאוד גם לתחנת הרכבת.
כמה זמן הדירה הייתה על המדף?
"כחודש. בזמן הזה היו כ־50 מתעניינים, מתוכם שלושה הגישו הצעות", אומרת להב. "התחלנו את השיווק ב־4.68 מיליון שקל וירדנו ל־4.5 - השווי הריאלי של העסקה. המוכרים משפרי דיור, תושבי מודיעין מזה שנים רבות. הקונים גם הם משפרי דיור תושבי העיר. לפני שנה וחצי היינו עם נכס דומה בשוק, וההצעה הכי גבוהה שהצלחנו להשיג הייתה 3.15 מיליון שקל. במרחק שני בניינים משם יש דירה דומה בדיוק, למעט בגודל הגינה והשיפוץ, והיא משווקת ב־4.1 מיליון שקל".
מה לגבי השכירות?
"דירה כזו מושכרת בסכום של 8,000־8,500 שקל בחודש. לפני שנה דמי השכירות הממוצעים היו 7,000 שקל לחודש".
הערכת שמאי:
ניסים טובול, שמאי מקרקעין ומשפטן, מומחה בהערכות שווי שוק באזור מודיעין, מסביר: "שווי העסקאות הממוצע בשכונה נע בגבולות של כ־31 אלף שקל למ"ר. העסקה הספציפית, שהיא דירת גן בת 5 חדרים בשטח של כ־120 מ"ר + חצר בשטח של כ־130 מ"ר, מגלמת שווי משוקלל של כ־29,500 שקל למ"ר, ועל פניו נראה כי מחיר העסקה הינו על הצד הנמוך.
"עם זאת, בשכונה ניתן למצוא עסקאות לדירות גן בשטח ממוצע בנוי של כ־114 מ"ר + חצר בשטח ממוצע של כ־85 מ"ר, שנמכרו תמורת סך ממוצע של כ־4.5 מיליון שקל. פער החצרות והשטח הבנוי, דהיינו 6 מ"ר בשטח הבנוי וכ־45 מ"ר חצר, מצמצם את פערי השווי בין העסקאות.
"לכן, אני חושב כי הפערים בשטחים, במיקום הדירה, בהיותה ברחוב פנימי ושקט, יחד עם התייקרות מחירי הדיור בשנה האחרונה, הביאו לכך כי הדירה נמכרה במחיר שמקורב למחיר השוק בסביבה".
דירות יד שנייה
נמכרו
רמת גן
ברחוב הסנה, דירת 4 חדרים, 80 מ"ר, קומה 2 מתוך 3 עם מעלית, כולל חניה, ב־2.25 מיליון שקל.
ברחוב בת שוע, דירת 4 חדרים, 95 מ"ר, קומה 5 מתוך 6 עם מעלית, כולל חניה, ב־2.75 מיליון שקל. (אנגלו סכסון)
חולון
ברחוב הגר"א בשכונת נאות רחל, דירת חדר, 20 מ"ר, קומת קרקע מתוך 4, כולל חניה, ב־570 אלף שקל.
ברחוב ביאליק, דירת 4 חדרים, 95 מ"ר, קומה 1 מתוך 2, כולל חניה, ב־2.13 מיליון שקל.(רי/מקס פלטינום)
ראש העין
ברחוב חיים הרצוג בפסגת אפק, דירת 5 חדרים, 126 מ"ר, קומה 11 מתוך 18, עם חניה, ב־3.04 מיליון שקל.
ברחוב חנה רובינא בפסגות אפק, דירת 6 חדרים, 144 מ"ר, קומה 3 מתוך 8 עם מעלית, כולל חניה, ב־3.5 מיליון שקל. (רי/מקס טרנד)
עפולה
ברחוב ירושלים, דירת 4 חדרים, 120 מ"ר, קומה 1 מתוך 7, כולל חניה, ב־1.06 מיליון שקל.
ברחוב יעל רום, דירת 5 חדרים, 140 מ"ר, קומה 2 מתוך 8 עם מעלית, כולל חניה, ב־1.45 מיליון שקל. (רי/מקס 770)
מודיעין
ברחוב תכלת בשכונת אבני חן, דירת 4.5 חדרים, 102 מ"ר, מרפסת 13 מ"ר, קומה 3 מתוך 3 עם מעלית, כולל חניה, ב־3.43 מיליון שקל.
ברחוב עגור במכבים, וילה 7 חדרים, 200 מ"ר בנוי על מגרש של 600 מ"ר, כולל חניה, ב־7.5 מיליון שקל. (רי/מקס מור)
נהריה
ברחוב ארלוזורוב, פנטהאוז 5 חדרים, 200 מ"ר, קומה 3 מתוך 3 עם מעלית, כולל חניה, ב־3.18 מיליון שקל. (רי/מקס חלוצים)
עכו
ברחוב הרצל, דירת 4 חדרים, 95 מ"ר, מרפסת 14 מ"ר, קומת קרקע מתוך 5, כולל חניה, ב־1.09 מיליון שקל. (רי/מקס חלוצים)
קריית מלאכי
ברחוב שמעון פרס, דירת 3 חדרים, 84 מ"ר, מרפסת 16 מ"ר, קומה 3 מתוך 7 עם מעלית, כולל חניה, ב־1.43 מיליון שקל. (רי/מקס אדוונס)