הסכם עם יזם לקידום פרויקט התחדשות עירונית הוא לא חתונה קתולית

הכותב עוסק בנדל"ן ומתמחה בליווי פרויקטי התחדשות עירונית 

בשנת 2010 חתמה קבוצת בעלי דירות בבניין באשדוד, המונה 14 בעלי דירות, על הסכם עם יזם לפרויקט תמ"א 38. שבעה בעלי דירות נוספים בבניין נמנעו מלחתום על ההסכם.

בעקבות החתימה על ההסכם רשם היזם הערות אזהרה בטאבו לטובתו על הדירות של הבעלים שחתמו על ההסכם. לאחר שחלפו כחמש שנים, והיזם לא קידם את ההליכים לקבלת היתר הבנייה מול העירייה, ואף התעלם מדרישתם למחוק את הערות האזהרה בטענה כי ההסכם "פקע", ובחלוף עוד כמה שנים, הגישו הבעלים תביעה לבית המשפט בדרישה להורות על מחיקת הערות האזהרה. 

● הבניין עובר תמ"א 38? כך נראים החיים של מי שמייצגים את הדיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית 
● בית המשפט העליון מציב תמרור אזהרה לדיירים סרבניים בתמ"א 38  

בתביעתם ציינו הבעלים כי עוד בשנת 2011 היזם פתח בעיריית אשדוד תיק בקשה לקבלת היתר בנייה, אולם העירייה סגרה את התיק בשנת 2016, משום שהיזם נמנע מלטפל בגיליון הדרישות של העירייה ולא קידם את הבקשה כלל. הבעלים טענו כי לאור אי-קידום התיק בעירייה מצד היזם, הם חתמו לאחרונה על הסכם חדש מול יזם אחר, לביצוע פרויקט מסוג פינוי-בינוי.

היזם התנגד למחיקת הערות האזהרה וטען כי לבעלים אין זכות לבטל את ההסכם, וזאת בשל שני טעמים עיקריים: ראשית, הבעלים הם שביקשו ממנו להקפיא את הטיפול בעירייה בקידום היתר הבנייה בשל רצונם לחתום עמו על הסכם חדש, אלא שהסכם חדש כזה לא נחתם בשל דרישות כספיות מופרזות מצד עורך הדין של הבעלים.

 עו''ד שלומי הס / צילום: אורלי אייל

שנית, טען היזם, העירייה בעצמה דרשה ממנו כתנאי לקידום הבקשה להציג בפניה הסכם החתום על-ידי כל בעלי הזכויות בבניין (100% מהבעלים). דרישה זו הועברה לידיעת הבעלים, אך הם נמנעו מלבצע אותה ולא החתימו בעלי יחידות נוספים ("סרבנים") על ההסכם.

היזם הוסיף כי ההסכם קובע כי ניתן לבטלו רק אם היזם נמנע מקבלת היתר בנייה במשך 12 חודשים מיום חתימתם של כל בעלי הדירות בבניין על ההסכם. מאחר שלא כל בעלי הדירות בבניין חתמו על ההסכם - הרי שלשון ההסכם שוללת את האפשרות לבטלו בנסיבות אלו.

ההחלטה: בית המשפט (כבוד השופט גד גדעון) החליט לקבל את התביעה ולהורות על מחיקת הערות האזהרה שנרשמו לטובת היזם. בית המשפט נתן משקל מכריע לעובדה שהיזם לא נתן הסבר המניח את הדעת להימנעות המוחלטת שלו מקידום פעילות בעירייה לשם קבלת היתר הבנייה במשך כחמש שנים.

בית המשפט נמנע מלהטיל על הבעלים שחתמו על ההסכם את האחריות לגרום לבעלים סרבנים לחתום עליו, וקבע כי הפרשנות של לשון ההסכם, באופן השוללת את אפשרות ביטולו, אינה מתקבלת על הדעת, מאחר שקבלת פרשנות שכזו תדחה למעשה את ביצוע ההסכם לתקופה בלתי מוגבלת של שנים ארוכות ולא תאפשר השתחררות הדדית של הצדדים החתומים עליו. דבר זה, כך בית המשפט, יגרום לסיכול תכלית ההסכם.

פרשנות: מפסק הדין עולה כי השיקול המכריע של בית המשפט הוא למנוע מצב שבו הצדדים יישארו "חבוקים זה בזה" תוך מניעת ההתפתחות הנדרשת של חיזוק הבניין מפני רעידות אדמה, וזאת חרף קשיים משמעותיים שהתגלו במהלך המשפט בגרסה העובדתית של הבעלים.

פסק דין זה הוא חלק ממגמה מתמשכת של פסקי דין, שבהם בתי המשפט שמים לנגד עיניהם בראש ובראשונה את המטרה החשובה העומדת בבסיס התוכנית הקרויה תמ"א 38, שהיא חיזוק בניינים מפני רעידת אדמה ומתן הגנה לדיירים המתגוררים בהם.

בפרויקטים מסוג זה חלוף הזמן הוא בעל משמעות, משום שהתכנון המקורי יכול לאבד מחשיבותו לאור שינוי במדיניות רשויות התכנון, שינוי במחירי הנדל"ן באזור, שינוי בתמורות המקובלות ושינוי בביקושים. הסכם שנחתם לפני עשור לא בהכרח יתאים למציאות עכשווית. הדבר נכון במיוחד אם בינתיים כבר מתאפשר לבצע "פינוי-בינוי" שלא היה ניתן לבצעו בעבר.

בשולי פסק הדין עולה השאלה האם אכן נהגה עיריית אשדוד כשורה בכך שהתנתה את קידום הפרויקט בהחתמת 100% מהבעלים, חרף העובדה שעל-פי חוק ניתן לקדם תוכנית שכזו אף אם חתמו רק 66% מהבעלים. עניין זה לא התברר כל צרכו במהלך הדיון בתיק, וחבל שכך. 

סרור ואח' נ' גינת הארץ בע"מ, 55099-05-20