אבי יעקובוביץ, מנכ''ל גב-ים / צילום: אלדד רפאלי
מניות חברות הנדל"ן המניב ספגו בשנה האחרונה ירידות שערים, בעקבות עליית הריבית במשק וצמצום מכפילי ההון שלפיהם מתומחרות החברות בידי המשקיעים. מדד ת"א-נדל"ן איבד כ-28% מתחילת השנה, ואילו מדד ת"א-מניב ישראל ירד בתקופה זו בכ-21%.
עם זאת, בכל הקשור למציאות הכלכלית, ממשיכות החברות המובילות לדווח על ביקושים חזקים לשטחי משרדים ומסחר באזורי ביקוש מרכזיים בישראל. אפילו גל הפיטורים האחרון ששוטף את חברות הטכנולוגיה בעולם טרם פגע בתוכניות ההתרחבות העתידיות בישראל של החברות המובילות בענף.
כך למשל דיווחה היום (ג') חברת גב-ים על תוצאות כספיות חזקות לרבעון השלישי של השנה, בצירוף תחזית להמשך הצמיחה גם בשנה הבאה. גב-ים , שמתמחה בייזום והשכרה של פארקי הייטק ומשרדים, רשמה ברבעון השלישי צמיחה של 7.3% בהכנסות מהשכרת מבנים ודמי ניהול, ל-162 מיליון שקל.
בניכוי עלויות השכרה ישירות, צמח ה-NOI (רווח גולמי מפעילות השכרה) ברבעון השלישי ב-7.6% ל-142 מיליון שקל, וה-NOI מנכסים זהים גדל ב-6.2%, כתוצאה מעליית מדד המחירים לצרכן ומעלייה ריאלית בדמי השכירות. לדברי החברה, ברבעון השלישי נחתמו 33 חוזי שכירות חדשים בהיקף שנתי של 13 מיליון שקל, המשקפים עלייה ריאלית ממוצעת של 7.7% בדמי השכירות.
"הענקיות מרחיבות את מרכזי הפיתוח בישראל"
לדברי אבי יעקובוביץ', מנכ"ל גב-ים, "ענקיות הטכנולוגיה הבינלאומיות מרחיבות את מרכזי הפיתוח בישראל במוקדי הביקוש המרכזיים של המדינה, המהווים מוקד אסטרטגי במערך הפיתוח העולמי שלהן".
הוא מדגיש, כי גב-ים פוגשת ביקושים אלו בין היתר במטרופולין תל אביב, במרחב הרצליה, בפארק מתם בחיפה ובפארקים האקדמיים בירושלים ובבאר שבע, הנשענים על ההון האנושי האיכותי של המוסדות האקדמיים.
"הביקושים במוקדים אלו קשיחים, והשטחים החדשים נספגים בשלבי ההקמה. אנו צופים כי מגמה זו תישמר, הן ברמת התפוסות והן ברמת שכר הדירה הגבוה בחוזי שכירות ארוכים. מוקדים אלו עומדים בחזית ומובילים, וצפויים להתחזק ולצמוח בשנים הקרובות", מדגיש יעקובוביץ'.
גב-ים משכירה משרדים בישראל לחברות טכנולוגיה בינלאומיות כגון אפל, גוגל, אמזון, מיקרוסופט, אינטל ואחרות. חברות אלו ממשיכות להרחיב את מרכזי הפיתוח שלהן בפארקים של גב-ים, ומהוות את הזרז לתנופת ההשקעות של החברה.
לגב-ים נכסים להשכרה בשטח כולל של 1.04 מיליון מ"ר, ועוד 19 פרויקטים בייזום, בשטח כולל של 710 אלף מ"ר ובהשקעה כוללת של כ-6.6 מיליארד שקל. מתוכם, 15 פרויקטים כבר נמצאים בביצוע, ועתידים להסתיים במהלך ארבע השנים הקרובות.
להערכת החברה, פרויקטים אלו משקפים תוספת של כ-577 מיליון שקל להכנסות השנתיות ותוספת של כ-350 מיליון שקל ל-FFO (רווח נקי תזרימי) המיוחס לבעלי המניות. לשם השוואה, ברבעון השלישי הציגה החברה צמיחה של 17% ב-FFO ל-81 מיליון שקל, סכום המשקף FFO שנתי של כ-320 מיליון שקל.
הכפלה של היקף החברה בתוך שנים ספורות
כך, מדובר בהכפלת היקף החברה בתוך שנים ספורות. לדברי יעקובוביץ, 51% מהפרויקטים שבביצוע כבר שווקו ללקוחות. "אנחנו לא מקילים ראש, אבל מרכזי הפיתוח הם מנוע שלא נעצר. הלקוחות שלנו מבקשים לפעול ולגדול. מרכזי הפיתוח שלהם הם מרכזים עולמיים", הוא מדגיש.
"אחד השיקולים של חברות הטכנולוגיה הגדולות הוא לשבת קרוב לכוח האדם הכי טוב שיש. לכן הן רוצות להיות ליד המוסדות האקדמיים בת"א, בחיפה, בבאר שבע ובירושלים. עם חלקן אנחנו חתומים על הסכמים ארוכים וחזקים, עם שכר דירה גבוה".
חלק מתנופת הפיתוח הזאת הייתה פונקציה של סביבת הריבית הנמוכה במשק. המצב הזה השתנה לחלוטין בחודשים האחרונים עם עליית הריבית, שעוד צפויה להימשך. האם להערכתך נראה בשנים הבאות ירידה בהתחלות הפרויקטים בשל כך?
"כשאנחנו בונים למשל את הקמפוס בהרצליה לחברת הטכנולוגיה הבינלאומית (אפל, ע' כ'), אז מדובר במכון המחקר הגדול ביותר שלה מחוץ לעמק הסיליקון. אנחנו מאוד שמרנים ובוחנים הכול. כל עסקה נבחנת ברמת מיהו הלקוח, ואיזה בניין הוא רוצה, ומה משך החוזה, ומהו שכר הדירה ומה ההשקעות של גב-ים בפרויקט.
"ואז התוצאה הסופית של כל 19 הפרויקטים שבבנייה ובתכנון מביאה אותנו לתשואה יזמית של 8.1%, וזה כולל את עליית מחירי הביצוע ואת עליית הריבית. השנה גייסנו 1.8 מיליארד שקל בריבית אפקטיבית צמודה של 1%, אז אם ה-CAP (שיעור היוון, ע' כ') של גב-ים הוא 6.3%, עדיין מדובר במרווח של כ-5% (כי גם הכנסות החברה צמודות למדד, ע' כ').
"כך, גם אם הריבית תעלה עוד קצת, אנחנו עדיין נמצאים בסביבה הגיונית, כש-50% מהייזום הוא כבר לא ספקולטיבי בגלל החוזים החתומים, ועל חלק מה-50% הנותרים אנחנו כבר במשאים ומתנים".
ואין חשש מפני התכווצות בפעילות בישראל של ענקיות התוכנה הבינלאומיות? אנחנו שומעים על אפשרות לפיטורים גדולים של פייסבוק בעולם ועל חשש מפני החלטה של החברה לבקש לצאת מחוזי שכירות קיימים, או שלא להאריכם לאחר מועד הסיום.
"ראיתי את הכתבות על פייסבוק, שהיא לא דייר שלנו, וראיתי גם את התגובות של החברות הישראליות שחתומות איתה על הסכמים. הן אמרו שהכול ממשיך.
"לגב-ים יש 400 לקוחות, וכל חברות הטכנולוגיה הגדולות (למעט פייסבוק, ע' כ') הן לקוחות שלנו בהרבה מאוד אתרים. אנחנו מציעים להן מגוון גדול של אפשרויות ואנחנו רואים אצלן תופעת התרחבות. אז אפל נכנסת לירושלים, ואינטל נכנסה לבאר שבע, והן באות אלינו.
"הן באות לפה כי הן מאמינות במקום והן רוצות לגייס עובדים, ולמרות ששומעים על פיטורים של עשרות עובדים בכל מיני חברות, אף אחד מהלקוחות שלנו לא החזיר סנטימטר. אז אנחנו יוזמים פרויקטים חדשים כי אנחנו מאמינים במקומות האלה".
האם אתה חושב שבסביבת הריבית הנוכחית השמאים יתחילו ברבעונים הבאים לשנות שווי נכסים?
"כדי לשנות שוויים צריך לראות עסקאות, אבל אם אין עסקאות לא נראה ירידה משמעותית בשווי הנכסים, כי השמאים יצטרכו להסתכל על החוזים הקיימים החדשים ועל דמי השכירות, ואלה לא יורדים. אם אחרי עליית הריבית והקשחת התנאים יהיו שחקנים שיצטרכו להיפרד מהנכסים שלהם בגלל התחייבויות, אז יהיו גם הרבה הזדמנויות".