הבניין ברחוב מגידו 5 בתל אביב / צילום: איל יצהר
סגירת מרפסת או מחסן צמוד לדירה לטובת עוד חלל בדירה, פיצול דירה אחת לשלוש־ארבע־או יותר יחידות דיור עצמאיות, הפיכת מקלט, מחסן ואפילו לול תרנגולים לדירת מגורים - כל אלה הפכו מזמן לפרקטיקות שגורות בישראל. אבל כש"דירות המגורים" הללו נמכרות מתחילות הבעיות. אחת השאלות המרכזיות שעולות במקרים אלה היא האם אותה דירה שהייתה בעברה מחסן־לול־מקלט, מזכה את בעליה בפטור ממס שבח כדירת מגורים יחידה בעת המכירה של הנכס.
● שני שותפים מכרו דירה ב-10 מיליון שקל - וזכאים לפטור מלא ממס
● רשות המסים האמריקאית בעקבות משקיעי הנדל"ן הישראלים
השאלה הזאת הגיעה בשבוע שעבר להכרעת בית המשפט העליון, שקבע כי נכס שבעת מכירתו משמש בפועל למגורים, אולם לפי ייעודו השימוש בו למגורים אינו כדין - אינו נחשב "דירת מגורים" המזכה בפטור ממס, "למעט חריגים מיוחדים ונדירים". מהם אותם חריגים מיוחדים ונדירים? את השאלה הזאת השאיר בית המשפט לפרשנות בכל מקרה ומקרה.
המחסן שהפך לדירה
במקרה שבו הכריע העליון מדובר על נכס בשטח של כ־55 מ"ר בקומת הקרקע בבניין ברחוב מגידו 5 בתל אביב. על־פי היתר הבנייה שהוצא ב־1945, ייעודו של הנכס הוא "מחסן, גרז' ושטח פתוח בין עמודים" או "גרז', הסקה ומחסן". ואולם, בנכס הותקנו המתקנים הנחוצים לדירת מגורים, והוא כלל שני חדרים, מטבח וחדר אמבטיה, ושימש בפועל למגורים במשך עשרות שנים.
כשבני הזוג שטיין, בעלי הנכס, ביקשו למכור את הנכס לצד שלישי, הדברים החלו להסתבך: הם ביקשו ממנהל מיסוי מקרקעין לקבל פטור ממס שבח כ"דירת מגורים מזכה" (כדירה יחידה שלהם). מנהל מיסוי מקרקעין סירב להכיר בנכס כ"דירת מגורים מזכה", אך ועדת הערר קיבלה ברוב דעות את הערעור שהוגש על־ידי עורכי הדין מאיר מזרחי, אפרת סולומון וטלי יהושע, וקבעה כי הם זכאים לפטור ממס.
המחלוקת הגיעה אל בית המשפט העליון, שקבע כי המקרה הספציפי מהווה חריג המצדיק בכל זאת הכרה בנכס כ"דירת מגורים" לצורך מתן הפטור ממס שבח, בין היתר משום שהנכס נמצא בשכונת מגורים, שימש למגורים מעל 70 שנה, כשבני הזוג רכשו אותו הם שילמו מס רכישה בגין דירת מגורים, והם אף שילמו עליו ארנונה לאורך השנים כדירת מגורים.
מי שבקיא בשוק הנדל"ן באזור תל אביב, יכול לספר כי הנסיבות הללו אינן חריגות כל־כך. בעלי נכסים רבים שאינם מיועדים למגורים - מקלטים, מחסנים, חניות, חנויות, חדרי כביסה, מלטשות יהלומים לשעבר באזור הבורסה ברמת גן ועוד - מסבים אותם למגורים ומשכירים אותם במשך שנים רבות. האם כולם יהיו זכאים לפטור ממס שבח בחלוף עשרות שנים?
עו"ד אייל עזורי - לשעבר מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב ונתניה ומי שהתנגד לסווג את הנכס של בני הזוג שטיין כדירת מגורים בתפקידו ברשות המסים, וכיום בעליו של משרד לעריכת דין המשמש כיועץ לדלויט - סבור כי הפתח שהותיר העליון אינו רחב כל־כך. לדבריו, "בית המשפט העליון סייג את קביעתו ב'חריגים מיוחדים ונדירים', אך אלה אינם כוללים מקרים שבהם מוסבים לולים למשל לדירות מגורים".
לא כל מומחי מיסוי המקרקעין נחרצים כמו עזורי. חלק מהם אמרו לגלובס כי פסק הדין "השאיר לעורכי הדין הרבה עבודה", כיוון שהוא השאיר את השאלה מה נחשב כ"חריג" לדיונים בין הנישומים לרשות המסים. הם מספרים כי מאז פרסום פסק הדין בעניין המחסן של בני הזוג שטיין, הם קיבלו טלפונים רבים מלקוחות ששואלים האם "הנכס שלי כן או לא יוכר?".
בית בושת ומאורת סמים
אחת השאלות הפתוחות, למשל, היא מה קורה אם מתקיימים רק חלק מהחריגים? לדוגמה, הסביבה אינה סביבת מגורים, אבל הפכו את הדירות לדירות מגורים; או שמס הרכישה ששולם לא היה עבור דירת מגורים. "זה נשאר בסימן שאלה, וכל מקרה ייבחן לגופו כשתגיע המחלוקת הספציפית לבית המשפט", אומרת עו"ד אפרת סלומון, שותפה במשרד מאיר מזרחי ושות', אשר ייצגה את בני הזוג שטיין. בינתיים, גם בפסק הדין שטיין וגם בפסיקות קודמות ובחוק עצמו כבר ניתנה תשובה ברורה לגבי חלק מהנכסים שמתחזים לדירות.
אחת השאלות שנדונה בפסיקה סביב דירת מגורים המזכה בפטור, הייתה מה הדין כאשר נעשה בנכס שימוש בלתי חוקי לטובת ניהול בית בושת. יולנדה נפתלי־לוי החזיקה בנכס ברחוב יפו בחיפה, במרתף של בניין, וכשמכרה אותו, ביקשה פטור ממס שבח בגין דירת מגורים יחידה. רשות המסים התנגדה, כיוון שהתברר כי הנכס שימש כבית בושת: המבנה חולק לשבעה חדרים קטנים שבהם מיטה ווילון, ולא היו בו מטבח או כלים סניטריים כלל. בית המשפט קבע כי עקב השימוש במקום שלא למגורים ובהיעדר מאפיינים של דירה - לא מדובר בדירה מזכה.
בית כנסת וגן ילדים
בכל הנוגע לשימוש בדירות מגורים לטובת בית כנסת או גן ילדים, החוק ברור: דירה אשר שימשה להפעלת גן ילדים או בית כנסת, יכולה להיחשב כדירת מגורים מזכה גם אם לא שימשה למגורים בפועל, בהתקיים תנאים מסוימים. "תיקון 36 לחוק מס שבח קובע כי אם בגן הילדים היו יותר מ־10 ילדים, או שהמקום שימש כבית כנסת למתפללים - יוכר הנכס כדירת מגורים גם אם לא נעשה בו שימוש למגורים כלל", מסבירה עו"ד סלומון.
דירות נופש ו־Airbnb
אחת השאלות המתבקשות - וגם כזו שנדונה בפסיקה - היא מה קורה כאשר נעשה שימוש בדירת מגורים כדירות נופש או Airbnb. פסק הדין בנושא ניתן בעניינם של בני הזוג חכים, אזרחי צרפת, שרכשו דירת נופש ב"אי" אשר על שפת ימה של הרצליה. בעת שמכרו את דירת הנופש שרכשו, סירב מנהל מיסוי מקרקעין נתניה להכיר בדירת הנופש כ"דירת מגורים מזכה". העליון קבע כי משעה שדירת נופש, מעצם טיבה, שוללת מגורים רגילים דרך קבע, אין לומר כי מדובר ב"דירת מגורים" לצורך פטור ממס שבח.
משרדי עורכי דין ואדריכלים
שימוש נפוץ נוסף בדירות הוא לטובת משרדים, למשל ניהול משרד עורכי דין באחד מחדרי הבית, משרד אדריכלי או מכון קוסמטיקה. האם במכירה יישלל הפטור? לדברי עו"ד עזורי, התשובה לכך תלויה בשטח שיועד ל"משרד" לעומת שטח המגורים. "לפי לשון החוק, דירה תיחשב למגורים אם נעשה שימוש פיזי בלפחות 50% משטח הדירה למגורים. לדוגמה, בדירת 5 חדרים, שימוש בחדר אחד לפעילות שאינו למגורים (בדרך־כלל עבודה במקצועות חופשיים) לא יפגע בסיווג שלה כדירת מגורים מזכה".
חשוב לדעת, מציין עו"ד עזורי, כי החוק והפסיקה הכירו בכך שגם דירה שעמדה ריקה לחלוטין ולא שימשה כלל למגורים, תזכה את המוכר בפטור ממס.