בנייני דירות חדשים בברלין / צילום: Reuters, Michael Sohn
מספר עסקאות הנדל"ן בברלין צנח דרמטית בחודשים האחרונים, שווי המשכנתאות שנלקחו ירד גם הוא באופן משמעותי ומחירי הנדל"ן בברלין צנחו בעד 20% בהשוואה לשנה שעברה בשכונות מסוימות; כך עולה משורת דוחות לסיכום השנה של כמה גופים המעורבים בשוק הנדל"ן הברלינאי. התופעה מקיפה גם נדל"ן למגורים וגם משרדים ונדל"ן עסקי, בין היתר על רקע עלויות האנרגיה המטפסות וחשש ממיתון במשק הגרמני.
● "הבית שלי נלקח ממני": מאות לקוחות נגד חברת השקעות נדל"ן שהסתבכה
● החל מהחודש הבא: תקרת הפטור ממס על השכרת דירה עולה
● תיקון או קריסה? שוקי הנדל"ן באירופה רושמים ירידות מחירים חדות | פרויקט מיוחד
לפי נתוני החטיבה העסקית של סוכנות הנדל"ן Engel & Völkers, ברבעון השלישי של השנה הנוכחית נמכרו 165 נכסים בלבד, לעומת 282 נכסים בתקופה המקבילה אשתקד. בנוסף, נרשמה צניחת מחיר משמעותית במהלך השנה. בעוד במחצית הראשונה של השנה נמכרו נכסי נדל"ן עסקי (כמו משרדים, חנויות, מסעדות ועוד) במחיר ממוצע של 3,654 אירו למ"ר, במחצית השנייה של השנה עד כה המחיר הממוצע צנח ל-3,070 אירו למ"ר. זוהי ירידה של כ-15% בתוך חודשים ספורים.
סוכנות הנדל"ן העריכה, בדיווח שהתפרסם היום בעיתון היומי הברלינאי "טאגסשפיגל", כי התשואה כעת על אג"ח ממשלתי וחברות גבוהה יותר מהתשואה על נכסי נדל"ן עסקיים, שעומדת לפי חישוביה על כ-3.5% שנתי. היא מדווחת כי מספר העסקאות למכירת בניינים (לפני פרצלציה) למגורים ולעסקים עד כה השנה עמד על 581, לעומת 680 עסקאות בשנה שעברה. במקביל, נראה שהיקף העסקאות קטן דרמטית - מסך של 4.85 מיליארד אירו בשנה שעברה ל-2.79 מיליארד אירו עד כה השנה (ירידה של 42%).
"הצלילה הנוכחית של שוק הנדל"ן בברלין נובע מעליית מחירי הריבית, מזינוק בעלויות הבנייה ומהאינפלציה. הדינמיקה הזו התגברה בבירור בחודשים האחרונים", אמר לעיתון הגרמני בכיר בחברת "Engel & Völkers".
ברלין הייתה יעד השקעה עיקרי לבעלי דירות זרים מהעולם בעשורים האחרונים
כאמור, הירידה אינה מתמקדת במגזר העסקי בלבד. בנק המשכנתאות הגרמני InterHyp פירסם בחודש שעבר מדד המבוסס על נתוני אמת, ומצא ירידה של כ־4.3% במחירי הדירות והבתים למגורים בגרמניה ברבעון השלישי של השנה, בהשוואה לרבעון השני, שגם בו מחירי הדיור ירדו ב־1%. המגמה צפויה להימשך ברבעון הנוכחי, המסתיים בעוד פחות משבועיים. הבנק גם דיווח כי בספטמבר לקחו הגרמנים פחות ממחצית משווי המשכנתאות שנלקחו בספטמבר אשתקד. מדד בנקי המשכנתאות של גרמניה מצא בחודש שעבר ירידה ראשונה במחירים אחרי עשר שנים של עליות.
ברלין היתה בעשורים האחרונים יעד השקעה ראשון במעלה לבעלי דירות זרים מרחבי העולם, ביניהם ישראלים רבים. מחירי הרכישה הכפילו את עצמם בעשור האחרון בשכונות מרכזיות, ובאזורי ביקוש אפילו עלו פי שלושה. מחירי השכירות רשמו "על הנייר" עליות צנועות יותר, הודות לפיקוח על המחירים הקיים בעיר וכן "בלמי שכירות" שאומצו ברמה הפדרלית, אך בפועל בעלי דירות פרטיים מרשים לעצמם לגבות מחירים החורגים בהרבה מהפיקוח בשל מצוקת הדיור בעיר ואי-אכיפה של ההגבלות.
דוח חדש של Hypovereinsbank, בנק משכתנאות גרמני נוסף, מעלה כי בחודשים האחרונים נרשמו ירידות מחירים של עד 20% בברלין בשכונות מסוימות, לעומת השנה שעברה. הבנק מעריך כי ברלין נמצאת כבר בדרכה "להפוך שוב" ליעד אטרקטיבי למשקיעי נדל"ן בשנה הבאה בשל הירידה במחירים. "השוק הופך כעת לאטרקטיבי יותר, עם הזדמנויות רכישה והנחות בששת החודשים האחרונים", אמר נציג של הבנק. חברת ייעוץ אחרת בתחום הנדל"ן העריכה כי מחירי הנדל"ן ימשיכו לרדת "באופן רדוד" במהלך השנה-שנתיים הקרובות.
מנכ"ל בנקי המשכנתאות הגרמניים (VDP) העריך בראיון שהעניק החודש ל-FAZ כי "מחירי הנדל"ן בגרמניה יכולים לרדת בשנה הקרובה ב-15% עד 25%" בהשוואה לשיא שנרשם בסוף 2021. אם הדבר יתרחש, הרי שהמחירים רק "ישובו לאחור" לרמה שלפני מגיפת הקורונה, שאחריה חל זינוק מהיר במחירים.