בית דיור מוגן עבור הציבור הדתי לאומי ביישוב אלקנה / הדמיה: יח''צ
לפני יותר משלוש שנים, באוגוסט 2019, פרסמה רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) מכרז עבור שלוש קרקעות לבניית 750 יחידות דיור (יח"ד) מוגן במודיעין, בראשון לציון וברמלה. המכרזים לא זכו להתעניינות, לא הוגשו הצעות ולא נמצאו רוכשים גם אחרי שהמכרז הוארך כמה פעמים.
מקרה דומה אירע בירושלים: במאי 2019 פרסמה רמ"י מכרז עבור קרקע לבניית 250 יח"ד מוגנות בפסגת זאב שעבורו לא הוגשו הצעות. אותו מכרז פורסם שוב כעבור שנתיים וגם אז לא הוגשו עבורו הצעות.
● העתיד של העיר רחובות וכאב הראש של הרכבת הקלה: מה צפוי השבוע בנדל"ן
● "אם אתם מחפשים דירה למגורים אל תחכו שהמחירים יירדו": מה צופים ארבעה מומחי נדל"ן ל-2023? | כסף בקיר
מדובר במיקומים מבוקשים בשוק הנדל"ן למגורים, אולם כשמדובר בדיור מוגן הביקוש לקרקעות לא זכה להתעניינות. על כך מעידות תוצאות נוספות של מכרזים באתר רמ"י: בין נובמבר 2020 עד נובמבר 2021 רמ"י פרסמה 13 מכרזים לטובת דיור מוגן מתוכם רק 47% נמכרו - שישה מתוך 13. בין 2019 ל־2020, רק שניים מתוך שבעה מכרזים, המשקפים 28.5% מהמכרזים, מצאו רוכשים.
לאחרונה, סגמנט מגורים זה, המוגדר בענף הנדל"ן כנדל"ן מניב, קיבל תפנית חדה ובשנה האחרונה מתוך 16 מכרזים המיועדות לדיור מוגן/בתי אבות, 12 נמכרו כלומר 75%, וגם המחירים עולים.
פוטנציאל ל־30 אלף יח"ד בשני העשורים הקרובים?
ממחקר של מכון גיאוקרטוגרפיה עולה כי שוק הדיור המוגן לאוכלוסיית הגיל השלישי בישראל מונה כיום 100 מוסדות עם 15 אלף יח"ד שרובן באזור גוש דן והשרון. בגיאוקרטוגרפיה מאמינים כי תהליכים דמוגרפיים וכלכליים מייצרים פוטנציאל גידול משמעותי של הענף, וככל שיהיה אימוץ נרחב יותר (חשיפה ועלייה ברמת החיים) הצורך במספר יחידות הדיור ימשיך ויגדל.
מהמחקר עולה עוד כי הכפלת האוכלוסייה לבדה מצריכה תוספת של כ־15 אלף יח"ד במהלך שני העשורים הקרובים. "ככל שבתי הדיור המוגן יספקו את הצרכים של אוכלוסיית הגיל השלישי, יש לצפות לאימוץ הקונספט והגדלת שיעור המימוש - מה שיכול לעודד פיתוח של עד 20 אלף יח"ד במהלך שני העשורים הקרובים. כ־1,000 יח"ד בשנה השקולות לשלושה־ארבעה בתים חדשים בשנה", אומרים בגיאוקרטוגרפיה. כתוצאה, להערכת המכון, היצע הקרקעות לבתים צפוי לגדול בשנים הקרובות - על רקע שילוב ייעוד לדיור מוגן בתוכניות מתאר לשכונות חדשות כחלק ממגמה תכנונית.
גם פירמת המחקר והייעוץ האסטרטגי VCELL ברשות מוטי ויזל, בשיתוף גב' יולי גת יו"ר ארגון א.ב.א (איגוד בתי אבות ודיורים מוגנים בישראל), ערכו בדיקה ובחנו כיצד תשפיע כניסת חברות הבנייה והיזום על שוק הדיור המוגן. לפי הערכתם "עלות הקמת בית דיור מוגן או כפר גמלאים הכולל 250־350 יח"ד, היא בין 400־600 מיליון שקל כולל רכיב הקרקע. מכך נגזר, כי במידה וכל יזם חדש שנכנס לתחום יקים מבנה דיור מוגן אחד לכל הפחות, היקף ההשקעה בתחום עשוי להגיע לכ־4 מיליארד שקל בשנים הקרובות".
אחת החברות בתחום היא חברת פרוטיאה, שבבעלות קבוצת שפונדר. החברה מפעילה כיום שני בתי דיור מוגן ומקימה שניים נוספים שאחד מהם מיועד לציבור הדתי־לאומי ביישוב אלקנה ועלות הקמתו נאמדת בכ־420 מיליון שקל. יהושע שפונדר, הבעלים של פרוטיאה, סבור כי הרווח מהענף המניב הזה משתלם יותר מכל נכס מניב אחר והסיבה לכך היא המודל הכלכלי שלו.
לדבריו, "הרבה מהחברות שנמשכו לענף, הן שחקניות גדולות ומוסדיים. הן ראו דוחות כספיים והבינו את הרווחים שיש בו ואת הפוטנציאל שטמון בו. בסך הכל 2.5% מכלל גמלאי ישראל גרים בדיור מוגן, בזמן שבעולם המערבי בערך 7%־8% מהם משתמשים בסגמנט דיור זה. וזה עוד לפני שלקחנו בחשבון שאוכלוסיית ישראל הולכת ומזדקנת".
רשת מגדלי הים התיכון הינה אחת מהחברות הוותיקות בענף הדיור המוגן בישראל ובבעלותה שבעה נכסי דיור מוגן פעילים בהיקף של כ־1,650 יח"ד ועוד 1,000 נוספות בשלבי פיתוח. החברה רכשה לפני כשנה קרקע להקמת פרויקט בהיקף של 500 יח"ד בפארק איילון הסמוך לצומת מסובים, חתמה על הסכם אופציה להקמת בית דיור מוגן בחיפה ורכשה נכס להקמת בית דיור מוגן בתל אביב. כמו כן היא מקימה בימים אלה בית דיור מוגן ברחובות שיכלול 250 יחידות דיור.
מוטי קירשנבאום, יו"ר מגדלי הים התיכון, מסביר שהתחום הזה היה במשך שנים רבות ענף נישתי לנדל"ן מניב. לדבריו, "שכנענו את הרשות לניירות ערך שמדובר על נדל"ן מניב ולא רכוש קבוע. עד אותה נקודת זמן הדוחות הכספיים נראו רע מאוד והדוח רווח וההפסד היה תמיד בהפסד".
"ב־2014, הרשות קיבלה את עמדתנו ומכאן נפתח פתח לכל החברות שגילו הזדמנות להשקעה בענף, והרבה מהן הצטרפו לתחום. זה נבע בין היתר בשל גידול וצמיחה במספר המבוגרים בישראל. גם כל נושא התפיסה של התחום הייתה בעבר שלילית והיום אנשים מבינים את הערך המוסף שיש בדיור מוגן".
קירשנבאום מציין כי המכרזים של רמ"י שלא מצאו רוכשים הם לא אטרקטיביים הן מבחינת המיקום והן מבחינת זכויות הבנייה, אולם מציין שהביקוש ההולך וגדל באחרונה לא מהווה סיכון עבורו. "יש לתחרות בענף שני היבטים" הוא אומר. "מצד אחד היא גורמת לנו התאמץ ולשלם יותר, ומצד שני היא מובילה לחשיפה יותר טובה של הענף וזה מעלה למודעות את עניין הדיור המוגן ויש לזה השפעה חיובית.
"אני חושב שהביקוש יעלה בשנים הקרובות כי התפוסה כיום גבוהה - כ־94%, ואחוז החדירה - כלומר מימוש השירות בקרב האוכלוסייה - הוא נמוך, וזה אומר שמדובר על תחום שטרם הגיע למיצויי. הרווחיות נובעת מתזרימי מזומנים שמתקבלים לתקופה של 10 שנים. מה שאומר שאין השפעה מאינפלציה או מריבית, או שרק חלק מהסכום מושפע מריבית בניגוד לשאר ענפי הנדל"ן מניב המושפעים מהתנודות בשוק"
2.88 מיליון שקל על קרקע ששווה 9 מיליון שקל
בגזרת השחקנים הקיימים בענף, העסקים נראים פחות או יותר כרגיל. אולם מה שמעניין לא פחות הוא כניסתם של שחקנים חדשים לתחום. חלקם ניצלו את חוסר העניין שעוררו מכרזים וקפצו על המציאה - בסוף מדובר על קרקע לבנייה בתקופה של מצוקת קרקעות ומשבר דיור, ואפיק מניב נוסף התקבל אצלם בברכה.
קבוצת ביג הודיעה לאחרונה כי זכתה במכרז של רמ"י לחכירת שטח בזכרון יעקב הכולל כ־12 דונם עבור הקמת 250 יחידות דיור מוגן, וכן כ-3,000 מ"ר שטחי מסחר נלווים. עבור זכויות החכירה תשלם ביג לרמ"י כ-63 מיליון שקל וכ-5 מיליון שקל בגין הוצאות פיתוח. פרויקט הדיור המוגן בזיכרון יעקב מתווסף לפרויקט דיור מוגן נוסף בבעלות ביג שנמצא כבר בשלבי תכנון בנס ציונה וימנה כ־300 יחידות דיור.
דוגמה נוספת היא זו של חברת גשם למשתכן מקבוצת גשם החזקות, המתמחה בדרך כלל בנדל"ן למגורים ופתרונות דיור לשוק החופשי.
ביולי האחרון זכתה הקבוצה בקרקע המיועדת לפרויקט דיור מוגן בדימונה. הקרקע, בשטח של כ־15 דונם, מיועדת לבנייתן של 200 יחידות דיור. ההצעה של גשם, שעמדה על 2.88 מיליון שקל, הייתה ההצעה היחידה שהוגשה במכרז של רשות מקרקעי ישראל - בזמן שהשומה על הקרקע העריכה את שוויה ביותר מ־9 מיליון שקל.
"קנינו קרקע מפותחת במחיר מינימום"
שמגר ואקנין, בעלים ומנכ"ל גשם החזקות, מסביר כי החברה מתעסקת בכל קשת הנדל"ן, ובגלל התחרות על קרקע למגורים, חיפשה אפיקים חדשים להשקעה. הוא מציין כי בענף הדיור המוגן התמחור של המנהל שגוי, לכן העסקה משתלמת. וקנין סבור כי היום אין הרבה דיור מוגן חדש ואיכותי.
לדבריו, "כיום מדובר בבתים עייפים עם תמורה מאוד נמוכה. אנחנו בכוונה הלכנו על דימונה כי הצפיפות של המגרש נמוכה ואפשר לבנות שם 'קומפלקס' גדול".
וקנין מוסיף כי "דימונה מרוחקת אבל היא נגישה, וראינו שאפשר לממש פה חזון - כלומר כפר נופש לגיל השלישי. לכן קנינו קרקע מפותחת במחיר מינימום, אז יש אפשרות למימוש כלכלי מאוד טוב.
"כשבמרכז הארץ מוכרים קרקע מאוד צפופה האפשרות לפתח בה 'ריזורט' מוגבלת. פה אנחנו גם יכולים לבנות משהו טוב ולמכור בזול. יחד עם זאת אני איש נדל"ן ומזהה הזדמנויות, על אחת כמה וכמה כשמדובר על קרקע זולה בדימונה".
"ללא שום קשר למחיר של הקרקע הייתי רוצה להיכנס לענף. היום הגיל השלישי או שנאלץ לגור לבד או שהוא נופל נטל על הילדים, ופה אנחנו רוצים לתת פתרון לדיור מוגן איכותי. אנחנו מסתכלים על הטווח הארוך - מה שנכון לאשכנזים, שהם רוב האוכלוסייה כיום בדיור המוגן, יהיה נכון בעתיד גם ליהודים ממוצא מזרחי ולערבים. כרגע אנחנו מתכננים לבד אבל נשמח לצרף שותף חזק שנמצא בעסק".
"לא קניון. יש כאן דבר אחר, מקצועי לחלוטין"
אז איך המודל הכלכלי עובד?
"מי שמצטרף לפרויקט משלם מקדמה אבל הוא לא רוכש זכות קניינית אלא זכות מגורים", אומר יהושע שפונדר. "הדייר משלם פיקדון שזה מעין הלוואה לחברה היזמית, והוא נשחק בממוצע של 3.5% לשנה והכדאיות של היזמות היא שגיוס הפיקדונות מכסים את העלויות של הפרויקט".
שפונדר מציין שמדובר על נכס מניב שתוך שנתיים מחזיר את ההשקעה בו בניגוד לנכסים מניבים "קונבנציונליים" שלוקח להם 10־13 שנים בממוצע.
"היום יש משהו כמו 12 אלף גמלאים שגרים בדיור מוגן ובבתי אבות והפוטנציאל הוא ליותר מפי שלושה. אני בטוח שהשוק הזה יגדל, זה שוק חדש שעוד לא התפתח בישראל".
עוד אומר שפונדר כי "הבתים שנבנו ונבנים היום פונים לאוכלוסייה במצב סוציו־אקונומי גבוה יותר, אולם הביקוש הגדול קיים בשוק לרמת הסוציו־אקונומית ממוצעת, ולצערי הרב לא נבנים פרויקטים שיתאימו לרמת הכלכלית הזו".
עם זאת, הוא סבור כי חלק מהחברות החדשות שנכנסו לשוק הזה עושות טעות. לדבריו, "זה לא קניון. יש כאן דבר אחר, מקצועי לחלוטין המצריך ידע מאוד גדול כולל מתן שירות לאנשים מסביב לשעון ולא קל להפעיל אותו".
"להנגיש את הדיור המוגן לכל האוכלוסייה, מבחינת המחיר"
האדריכלית דנית שנהב, מומחית בתכנון בתי דיור מוגן מכנען שנהב אדריכלים, שתכננה בין היתר עבור קבוצת עזריאלי, רשת פרוטיאה, רשת בית בלב ועוד מסבירה כי "דיור מוגן הוא קומפלקס שיש בו גם מוגנות רפואית - שירותי רפואה, הגנה פיזית - שומר בכניסה, וגם יש בו נושא חברתי־תרבותי.
"אנחנו מכינים דירת מינימום שתכלול חדר שינה, סלון, מטבח, חדר רחצה ופינה למטפל - שהיא בשטח 4 מ"ר לפחות וכוללת מקום למיטה, לארון ולאסלה נוספת, אומרת שנהב. "היחידה הקטנה היא בשטח 59 מ"ר. זו דירה שיש בה הרבה מחשבה על המעברים, כדי שלאנשים בכיסא גלגלים יהיה קל לנוע. במטבח דואגים שיהיו דלתות עם פתחים רחבים יותר ולא גבוהות. גם המרפסת היא דבר חשוב מאוד ולפעמים היא אפילו יותר גדולה מהשטחים של המרפסות בדירות רגילות".
שנהב סבורה כי האתגר הגדול הוא הנגשת הדיור המוגן לכל האוכלוסייה, מבחינת המחיר. לדבריה, "אנחנו מנסים לעשות דיור מוגן למעמד הביניים, בפרויקטים שיש בהם יותר יחידות דיור כך שיהיה יותר כלכלי ליזם. אם יהיה לנו יותר יחידות דיור בתמהיל משתנה יהיו יותר ביקושים".
בנוסף היא מציינת כי "25% מכלל המבוגרים באוכלוסייה היום גרים לבד, וחווים בדידות. דווקא הקורונה הבהירה שלשבת בבית לבד יותר קשה וזאת למרות התדמית השלילית שנוצרה סביב הדיור מוגן וההדבקות".
שנהב מזכירה כי דיור מוגן מוגדר בתב"ע כדיור מיוחד שלא ניתן להמירו למגורים. לדבריה, "אי אפשר לשנות את הייעוד למגורים. בכל תב"ע לשכונות מגורים חדשות אנחנו מקצים שטח מוגדר מראש לטובת דיור מוגן, כך שמראש תהיה הגדרה של מתחם מגורים לאוכלוסיית הגיל השלישי".