פרויקט התחדשות עירונית ברובע 4 בתל אביב / צילום: דנה שמאי- לשם
ביולי האחרון פרסמנו כאן כי רובע 4 - וליתר דיוק, 1.5 קמ"ר מתוכו - הוא "שיאן הבנייה" בתל אביב: 36% מכלל התחלות הבנייה בעיר ב־2021 היו באזור הזה, שבין רחוב יהודה המכבי בצפון, שדרות דוד המלך מדרום, רחוב אבן גבירול במערב ודרך נמיר במזרח, וכחמישית מכלל התחלות הבנייה בעיר בשלוש השנים האחרונות. המספרים האלה הופכים בתקופה האחרונה למציאות לא פשוטה בכלל לתושבים, לילדי מוסדות החינוך ואפילו ליזמים עצמם, הבונים ברובע 4 בקצב מהיר במיוחד.
● אין זמן לימי חסד: נושאי הנדל"ן הדחופים שעל הפרק | ניתוח
● את הנתון הזה לא ראינו בשוק הנדל"ן כבר 25 שנה. האם מחירי הדירות יירדו?
האצת הבנייה ברובע מגיעה בעיקרה בעקבות אישור התוכניות לרובעים 3 ו־4 על ידי העירייה ב־2018, אשר הגדירה את הוראות הבנייה באזורים אלו, בעיקר על בסיס תמ"א 38. לפי נתוני מדלן, ישנם כיום 140 פרויקטים ברובע 4 (מתוכננים וכאלו שכבר יצאו לפועל), שיוסיפו לו 3,895 יחידות דיור חדשות. חברות מסוימות, כדוגמת בנייני העיר הלבנה ואנשי העיר, מבצעות ומקדמות מספר דו־ספרתי של פרויקטים כל אחת, ברובע 4 בלבד.
"המחירים ברובע 4 גבוהים במיוחד, מה שהופך את ההתחדשות שלו לאטרקטיבית מאוד עבור כולם - הן לבעלי הדירות והן ליזמים", אומר טל קופל, מנכ"ל מדלן. "לכן אנחנו עדים להיקף כל כך גדול של פרויקטים".
"איך מאפשרים שברזלים יונפו מעל ראשי הילדים"
מאסת בנייה גדולה מורגשת כבר כעת במשולש הרחובות יהודה המכבי־דה האז־פנקס, וגורמת שם לאי נוחות רבה לתושבים. מבדיקת גלובס, כיום מתבצעים בתא שטח זה שישה פרויקטים, רובם מסוג תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה). הם אומנם צפויים להסתיים בתוך שלוש שנים, אך עוד 15 פרויקטים עתידים להצטרף אליהם בעתיד הקרוב. ההשפעה על תושבי האזור משמעותית מאוד כבר כעת.
"הבעיה היא לא הבנייה עצמה", אומר יואל זנגר, מנציגות הורי בית הספר "יהודה המכבי" שנמצא בלב ההתרחשות. "אנחנו מבינים שלעירייה אין סמכות חוקית לעצור או לעכב בנייה, ויודעים עד כמה תמ"א 38 חשובה בכלל ולאזור הזה בפרט. השאלה מה עושים כדי לפצות את התושבים, שסובלים כרגע מאוד: למה נותנים לחברות הבונות להשתלט על מדרכות, למה מאפשרים מעבר לכניסה וליציאה מהאתר דרך הרחובות הצפופים, איך מאפשרים שברזלים וחומרי בנייה יונפו במנופים מעל ראשי הילדים שנמצאים בדרכם לבית הספר או בחצר המוסד?
"לפני כמה ימים הגיעו התלמידים בבוקר, וכשיצאו מבית הספר גילו בור פתוח ממש ביציאה הראשית ממנו. ביום אחר ביצעו עבודות לפירוק אסבסט עבור אחד הפרויקטים שיצאו לדרך, דווקא בין השעות 7:30 ל־9:30 בבוקר, שנחשבות הכי עמוסות מבחינת עוברי אורח ברחוב, שעות שבהן עוברים בו כ־700 תלמידים. נראה שהעירייה איבדה שליטה לגמרי. הם משתדלים, אבל הדברים לא קורים עד הסוף: הפיקוח לא מגיע, או מגיע באיחור וכשהתלונה כבר לא רלוונטית. אנשים אומרים שזו לא שאלה של אם יקרה שם אסון, אלא מתי".
הדברים דומים מאוד גם מעט מזרחה משם, בסמוך לכיכר המדינה. דנה לשם, המתגוררת באחד הבניינים ברחוב משה שרת שליד הכיכר, מספרת על מציאות המשותפת לתושבים רבים בעיר בתקופה האחרונה: "בצד אחד מתנהלות העבודות בכיכר המדינה (להקמת פרויקט המגורים הגדול, שם מבוצעות בחודשים האחרונים עבודות חפירה ודיפון - י.נ); בצד השני הרכבת הקלה, ובין לבין תמ"א 38.
"במקטע של הרחוב שלי יש שני פרויקטים שכבר החלו, ועוד אחד שעומד להתחיל, וזה בלי הפרויקטים המתוכננים לצאת לדרך בקרוב. אני לא מבינה למה עושים את הכול ביחד על הראש שלנו? זה ממש להבריח את התושבים מהעיר.
"יש המון רעש ואבק, תנועה מאוד ערה של משאיות, חסימות של הרחוב לצורך הריסה של בניין, הרמה של המנוף, טיפולים במנוף, הרמת מכולות וכלים כבדים באוויר, קשה ללכת עם עגלה על המדרכה. מדובר ברחוב צר, חד־סטרי, בכל פעם שעוברת שם משאית היא 'משאירה חותם' על המכוניות החונות. זה ממש לחיות באתר בנייה".
"אם הבנייה תיעצר נגיע ל־100 אלף שקל למ"ר"
היזמים מודעים לקושי, ומרגישים אותו היטב. "אנחנו בונים ברגע זה 14 בניינים ברובע 4, בשטח של 500 מ"ר בין כיכר המדינה לכיכר רבין", מספר רון חן, מנכ"ל חברת אנשי העיר מקבוצת רוטשטיין. "לא מעט מהם נמצאים ברחובות צפופים ועמוסים, לעיתים בסמיכות לבתי ספר. זה יוצר מצב בלתי נסבל - גם בתור יזם וגם בתור אבא לילדים קטנים, שמתעתד לעבור עם המשפחה לרובע 4.
"אנחנו מקיימים שיחות עם העירייה באופן שוטף כדי למצוא פתרונות, כי אנחנו מבינים שיש פה קונפליקט: מצד אחד הדיירים רוצים פחות בנייה, יותר מגבלות על שעות העבודה, פחות אבק ופחות סכנה לילדים - אבל מצד שני אף אחד לא רוצה שהבנייה תימשך יותר מדי זמן. אם נגביל את שעות העבודה באתרי הבנייה, למשל, בניין שהקמתו אמורה להסתיים בשנתיים, תסתיים בשלוש. אם הבנייה תיעצר, ברור לכולם מה תהיה המשמעות: אף אחד לא יתפלא אם המחירים יגיעו גם ל־100 אלף שקל למ"ר".
עומר גוטהולץ, סמנכ"ל התחדשות עירונית בחברת בנייני העיר הלבנה, תושב הרובע בעצמו, מספר: "אנחנו עומדים בקשר ישיר עם העירייה ועם בעלי הדירות וקשובים לצורכיהם, עוד בשלב התכנון, לא רק כדי למקסם את הפרויקט אלא גם כדי לסייע ולהקל בתקופת הביניים עד לסיום הפרויקט, וגם אחריו".
בינתיים מנסים התושבים בדרכים שונות להשפיע על המציאות, ויודעים כי המצב הנוכחי הוא רק ה"קדימון", הפרומו, להמשך. "באזור שלנו הבנייה בחיתוליה", אומר זנגר. "אנחנו יודעים שבשנים הקרובות תהיה פה בנייה בכל מקום. נכון שהיה שינוי מצד העירייה בתקופה האחרונה, אבל אם לא היינו מקימים קול זעקה כהורים, לא היה קורה כלום. האסון בפתח. רק חסר שחתיכת גדר או מוט ייפלו בשטח בית הספר או על המדרכה".
"אנחנו עתידים לראות עוד פרויקטים בשנה הבאה, ובטח ב־2024. זה רק הולך ומאיץ", מוסיף חן. "בתוספת עבודות הרכבת הקלה נוצרת כאן 'חוויה' עירונית שלא הייתה כבר הרבה שנים, וזה לא קל. השאלה היא אם מעדיפים שהכול ייגמר בתוך עשר שנים, או שיתפרס על פני 30 שנה".
להציב שוטר קבוע, כמו באירועים גדולים
מה אפשר לעשות כדי להקל על התושבים? איך ניתן להפוך את הרחובות, שהפכו לכאוס בנייה אחד גדול, לנעימים יותר, ובעיקר למסוכנים פחות? לגורמים המעורבים ישנם כמה וכמה פתרונות, שהעירייה עצמה כבר העמידה לרשות התושבים, באופן חלקי לפחות.
במכתב ששלחה עיריית תל אביב־יפו לתושבי מתחם יהודה המכבי (שם נמצא בית הספר), היא מפרטת את הפעולות שייעשו באזור זה, לטובת שמירה על הסדר והגברת הבטיחות: הצבת סיירי ביטחון וסדרני תנועה מטעם אגף סל"ע (סיירת לביטחון עירוני); הצמדת פקח תנועה באופן יום־יומי למתחם; הגבלת כמות המשאיות הנכנסת לרחובות בשעות ההגעה והחזרה של התלמידים; אכיפה באמצעים אלקטרוניים; שיתוף פעולה וסנכרון מידע בין המשטרה, מערך אבטחת מוסדות החינוך, הפיקוח העירוני, מנהל הקהילה והפיקוח על התיאום ההנדסי; מינוי מנהל מתחם שירכז את פעילות כלל האתרים; הנגשת מידע לתושבים ברמה שבועית; קיום מפגש תושבים ותושבות ועוד.
"המכתב חשוב, וזה צעד לא קטן, אבל הוא מספיק חלקית", אומר זנגר. "ישנם עוד פתרונות, והם פשוטים, למרות שהבעיה מסובכת: לבדוק את דרכי הגישה הטובות ביותר לאתר, לפני שמתחילים לבנות בו; להבין שהמדרכה היא קודש הקודשים ולא נוגעים בה; לצמצם את זיהום האוויר והרעש; להציב תחנת ניטור לזיהום האוויר באזור בית הספר; להציב את המכונות הכבדות הרחק מבית הספר ומבתי התושבים, עד כמה שניתן; להציב קירוי אקוסטי. אז עושים דברים, אבל בשטח זה לא מספיק".
"הפתרון נמצא גם אצל העירייה וגם אצל היזמים", אומר גוטהולץ. "העירייה חייבת לקיים פיקוח משמעותי על הקבלנים ולתקצב פקחים. היזמים חייבים לדרוש מהקבלנים שהם מעסיקים להקים גדרות שיפרידו בצורה יעילה יותר בין המרחב הציבורי לבין אתרי הבנייה, כולל הפרדה בין העובדים באתר לבין הציבור הכללי, וכן להקפיד ולשמור על ניקיון השטחים הציבוריים".
מנכ"ל אנשי העיר חן מציע כמה יוזמות משלו: "גם בארגון הקבלנים וגם בחברה מנסים סוגים שונים של פתרונות, וחשוב לציין שעיריית תל אביב־יפו פתוחה לרעיונות ויצירתית. מה עוד אפשר לעשות? להציב שוטר בתשלום, שהקבלנים ישלמו עליו, אשר יעמוד מהבוקר עד הערב באופן קבוע בנקודות הרגישות, יכוון את הילדים, ייתן קנסות ויאסור כניסה של משאיות - כמו בכל אירוע ספורט או הופעה. אפשר גם לבטל את החניות ברחוב, לייצר רצועה רק למשאיות ולכלי עבודה, ורצועה שנייה, נפרדת ומוגנת, שבה יהיה מעבר בטוח כולל גג וגדר עבור הילדים והתושבים". התושבים, כמובן, לא ישמחו לרעיון של ביטול מקומות חניה.
בעיריית תל אביב־יפו מסרו: "כדי להתמודד עם היקף העבודות בעיר, העירייה הגדילה באופן משמעותי את מספר המפקחים הפועלים בעיר והקימה צוותי פיקוח ייעודיים לצורך פיקוח על אתרי הבנייה, הן הפרטיים והן הציבוריים. באשר למתחם יהודה המכבי, בימים אלו התחלנו בביצוע פיילוט ראשוני לניהול המתחם. במסגרת הפיילוט אנו בוחנים הפעלת קשרי קהילה, אבטחת מוסדות חינוך, שיתוף פעולה עם אגף סל"ע, הנהלת בית הספר ותושבי הסביבה. במקביל אנו בונים תוכנית עבודה מול הקבלנים על מנת לתאם פעילויות ולמנוע התנגשות, כדוגמת הגעת ריבוי משאיות לכמה אתרים סמוכים בו זמנית. הפיילוט יימשך כשלושה חודשים ובמסגרתו תיבנה תוכנית לאחר מקצה שיפורים והתאמות ליתר המתחמים הדומים בעיר. עיריית תל אביב־יפו תמשיך לפעול בנחישות למזעור ולצמצום מטרדים לתושבים מאתרי הבניה בעיר, הן במוקדי בנייה קיימים והן במוקדים הצפויים בעתיד".
האם העירייה יכולה לעכב היתרי בנייה?
פתרון נוסף לבעיות שיוצר עומס הבנייה ברובע 4, שאותו מבקשים תושבים ברובע לקדם, הוא ויסות של היתרי הבנייה מצד העירייה, כך שמספר הפרויקטים המתבצעים במקביל באותו רחוב או באותו תא שטח ספציפי, יהיה קטן יותר, והעומס יק טן בהתאם.
עו"ד עמית נסים, שותף במשרד מינצר־כרמון המלווה דיירים בהתחדשות עירונית סבור שאמנם יש עיכובים בפועל, אך דירוג אינו אפשרי: "העירייה, ברמה החוקית, לא יכולה לעניות דעתי לעכב היתרים בגלל שגרת חיים בעייתית עבור הדיירים. מרגע שיש תוכנית קיימת, תוכנית הרובעים במקרה הזה, שיקול הדעת של העירייה מצטמצם וחייבים לפעול בהתאם להוראות חוק התכנון והבנייה".
מעיריית תל אביב־יפו נמסר בנושא: "לעירייה אין אפשרות חוקית לעכב מתן היתרי בנייה, שכן הליך אישור והנפקת ההיתרים מעוגן בחקיקה ארצית ובחוזים מחייבים בין יזמים לבעלי דירות ומוסדות פיננסיים מלווים".