"אם אתם מחפשים דירה למגורים אל תחכו שהמחירים יירדו": מה צופים ארבעה מומחי נדל"ן ל-2023?

בעולם הנדל"ן תיזכר 2022 כשנה של שינוי מגמה. אם בחלקה הראשון של השנה, רמת העסקאות בשוק הייתה עדיין גבוהה, הרי שלקראת סוף השנה קצב המכירות ירד בחדות. באוקטובר, מספר הדירות החדשות שנמכרו ירד ב־68% בהשוואה לאוקטובר 2021.

● כל העולם חושב שהוא פיטר את סטיב ג'ובס. עכשיו הוא חושף את הסיפור האמיתי | ראיון 
● העתיד של העיר רחובות וכאב הראש של הרכבת הקלה: מה צפוי השבוע בנדל"ן 
● מיסוי דירות יוקרה ועוד 9 פסקי דין שכדאי להכיר על נדל"ן ומסים 

גם בתחום המשכנתאות שרתח ב־2021, נרשם שינוי. אומנם לפי הערכות - אין עדיין מספרים סופיים - 2022 תסתיים עם נתוני משכנתאות גבוהים, אך למספרים הגבוהים אחראים חודשי השנה הראשונים בלבד, ובחודשים האחרונים היקף המשכנתאות שהציבור לקח הולכים וקטנים.

מה צפוי לקרות ב־2023? "כסף בקיר" - פודקאסט השקעות הנדל"ן של גלובס, אירח ארבעה בכירים ובכירות בשוק הנדל"ן, כדי לנסות ולצפות לאן מועדות פנינו.

"אנשים מחכים לתוכנית של הממשלה החדשה"

אריאלה רנדלשטיין היא מנהלת מערך המשכנתאות בבנק הפועלים. "2021 הייתה שנה שיא בשוק המשכנתאות: הציבור נטל משכנתאות בהיקף של 116 מיליארד שקל. שוק המשכנתאות הוא פועל יוצא משוק הדיור שגם רשם שיאים. 2022 עומדת להסתיים גם עם משכנתאות בהיקפים גדולים מאוד שלא רחוקים מ־2021, אך יש הבדל משמעותי", אומרת רנדלשטיין, ומתייחסת לשינוי הדרמטי שהתרחש בשוק במהלך השנה.

"התחלנו לראות את הירידה ברכישת דירות, אבל האם זו מגמה? לאן זה הולך?" אומרת רנדלשטיין. "יש תמיד שיעור מסוים של אנשים שמשקיע בדיור. אנחנו צופים שב־2023 השיעור המינימלי שתמיד משקיע בדיור ימשיך, אבל אנחנו לא צופים שהשוק של המשקיעים בדיור יהיה גבוה כמו ב־2021".

רנדלשטיין מצביעה גם על זוגות צעירים ועל רוכשי דירה ראשונה בכלל שיקטינו את הרכישות, או לכל הפחות יהססו הרבה יותר מבשנים האחרונות לפני שהם קונים דירה. "אנחנו נמצאים בסוג של 'סטנד ביי'. הלקוח לא רץ לקנות את הדירה. הוא חושב, עושה בדיקות אם הוא יכול לעמוד בדירה כזאת. ה'סטנד ביי' הזה מאוד מאפיין את התקופות של בין ממשלות. אנשים מצפים לראות מה תהיה התוכנית של הממשלה החדשה. אם היא תביא בשורה ואולי מחיר הדיור הדירות כן ירדו".

בשנת 2022 ראינו שש העלאות ריבית והגענו לריבית פריים של 4.75%. לאן פנינו ב־2023?
"אנחנו צופים בערך עוד שתי העלאות ריבית של בין חצי אחוז לאחוז, ולאחר מכן 2023 תישאר יציבה על המספרים הללו. הצפי הוא שירידת הריבית תחל החל מ־2024 וצפונה".

 אריאלה רנדלשטיין, בנק הפועלים / צילום: ענבל מרמרי

"נראה עליית מחירים מתונה, חד־ספרתית"

ברנרד רסקין הוא מנכ"ל ובעלים של רשת התיווך רימקס ישראל. "אם משווים את 2022 ל־2021, נגלה שנכון לסוף נובמבר האחרון הייתה ירידה של 6.16% במספר העסקאות. לא ירידה דרמטית אבל ירידה", מסביר רסקין. הוא חי את השוק זה שנים רבות, ואולי בשל כך מבקש לתת פרספקטיבה רחבה יותר. לדבריו, "2021 לא הייתה שנה נורמלית. זו הייתה שנה מטורפת לגמרי (מבחינת היקף העסקאות הגבוה - ג.ל). אם אנחנו משווים את 2022 ל־2020, נראה גידול של 48.8% בהיקף העסקאות".

אבל גם 2020 לא הייתה רגילה - אז פרצה הקורונה.
"יפה אז בוא נשווה ל־2019. בהשוואה ל־22 הייתה עלייה 38.26% בהיקף העסקאות. אנחנו יורדים מרמה מטורפת לרמה גבוהה מאוד של פעילות".

הרמה הגבוהה הזו של הפעילות, יחד עם מציאות של ריבית ברמה סבירה ו"נורמלית" לדבריו כפי ששוררת כיום הן הסיבות המרכזיות שלא רק שלא נראה ירידות מחירים או עצירה - אלא אפילו עליית מחירים ב־2023 - כך לפי התחזית של רסקין. לטענתו, "נראה עליות מחירים מתונות יותר, ברמה חד־ספרתית".

לשאלתנו היכן הוא צופה עליות משמעותיות יותר במחיר, הוא מסביר כי הכוונה היא פחות לאזורים ויותר לסוגי הנכסים - בעיקר כאלה שכוללים שטחים ציבוריים ופתוחים גדולים יותר, בהמשך למגמה שאפיינה את תקופת הקורונה.

גם רסקין סבור כי מי שימשיכו לצאת מהשוק בתקופה הקרובה הם המשקיעים, שכעת מזהים אלטרנטיבות אטרקטיביות מבעבר. לדבריו, "יש היום השקעות שהן יותר אטרקטיביות ממה שהן היו בשנים האחרונות, אז משקיעים בודקים גם אפיקים אחרים".

 ברנרד רסקין, מנכ''ל רימקס ישראל / צילום: איל יצהר

"לא נפילה במחירים, אלא עצירה בלבד"

שמאית המקרקעין דברת אולפינר היא המייסדת והמנהלת של משרד גרינברג אולפינר. "הרבה שנים מדברים על זה שאם ייבנו הרבה המחירים יירדו, אבל כעת בונים והמחירים לא יורדים. גם כשהמחירים נעצרים ואין עסקאות, זה לתקופות זמן קצרות של שלושה־ארבעה חודשים, ובסופו של דבר הכל נמכר. אין הרבה בניינים שיש בהם מלאי", אומרת אולפינר.

"בדירות יד שנייה לוקח יותר זמן היום למכור. אני רואה שאנשים מפרסמים לאורך פרק זמן ארוך יותר, ויכול להיות שהם צריכים להתפשר אם הם צריכים למכור מהר". עם זאת אולפינר מדגישה כי היא לא צופה ירידות מחירים, בטח לא משמעותיות.

"אני לא רואה שאנחנו הולכים לנפילה במחירי הדירות. כן יש עצירה. כן אנשים חושבים פעמיים, כי המשכנתה יותר יקרה והבנק כבר לא נותן אחוזי מינוף מסוימים כפי שנתנו קודם. ייתכן שאנשים חושבים פעמיים אם תהיה להם עבודה או לא. אבל גם אם יש ירידה זמנית או עצירה זמנית, בסוף הם לא באמת הם יורדים כי אנחנו מצפים לגידול טבעי, בשונה מכל אירופה".

תחום נדל"ני אחר שבו אולפינר ומשרדה פעילים, אפילו יותר, הוא שוק המשרדים והמסחר. בתחום המשרדים, באזורי הביקוש המרכזיים היא לא צופה שינוי בשנה הקרובה. היא אפילו מציינת שהיא מקווה לעצירה ברמת המחירים המטפסת שאותה היא מתארת כ"רכבת הרים".

 דברת אולפינר / צילום: כדיה לוי

בערים שמסביב לתל אביב, שבהן יש בנייה ערה של משרדים, ההיצע מורגש, ולדברי אולפינר ייתכן מאוד שקצב האכלוס בהן יירד. לדבריה, ברעננה כבר מרגישים את ההאטה. "יש ברעננה חברות שנסגרו, או כאלה שעברו לחצי קומה ואין כל כך מה לעשות עם השטחים האלה", היא אומרת.

לגבי שטחי המסחר אולפינר מסבירה שנכון להיום המצב יציב וטוב, אך באופק, "לא הכל ורוד". היא מסבירה שאם נראה מיתון במהלך השנה, הדבר יוביל לפגיעה בתחום. מי שלדבריה לא צפויים להיפגע כמעט בכל תרחיש אלה מרכזי הקניות השכונתיים.

"הנדל"ן יכול רק לעלות? טעות נפוצה"

ד"ר יאיר דוכין הוא ראש התוכנית לתואר שני בהתמחות מימון נדל"ן באוניברסיטה העברית. "השנה האחרונה מהווה שיא ברצף של שנים עם עליות מחירים. עד כדי כך שמחירי הדירות הכפילו עצמם לפחות פי שניים מאז 2008. הדבר הזה יוצר אצל לא מעט אנשים מחשבה שמחירי הדירות רק יכולים לעלות. זאת טעות נפוצה, ומזכירים אותה כל מיני בעלי עניין כמו קבלנים, יזמים ואנשים שרוצים למכור דירות.

"אני מזכיר שבין 1997 ל־2006 מחירי הדירות ירדו ריאלית ב־25%. כך שהדבר הזה בהחלט אפשרי", מסביר דוכין ומזכיר כי כבר לפני קצת למעלה משנה הוא צפה שהמשק צפוי להיכנס למיתון, וכי במצב הזה, המגמה של עליית המחירים תשנה.

בשורה התחתונה, ב־1.1.2024 - מחירי הדירות יהיו נמוכים יותר?
"אני צופה ב־2023 עצירה ואפילו ירידה שיכולה להגיע ל־10% במחירי הדירות. בחלק לא מבוטל מהמקרים הורדת המחירים תהיה בנויה על כל מיני הטבות שהיזמים ייתנו. החל מזה שתקנה דירה ותקבל מכונית, או שהיזם יציע לרהט לכם את כל הבית. כי אם הוא כבר מכר כמה דירות הוא לא יכול להוריד את המחירים באותו בניין או באותו האזור, כי אז הקונים האחרונים יבואו אליו בטענות".

 ד''ר יאיר דוכין / צילום: כדיה לוי

לדברי דוכין, הוא נשאל שוב ושוב האם כדאי לקנות כעת דירה, ואת תשובתו הוא מחלק לשני חלקים ומבקש לתת גילוי נאות שהוא מחזיק בכמה דירות בעצמו: "אם אתה רוצה לקנות למגורים, תשובתי שתמצא את המקום המתאים לך, תמצא את הדירה שהכי מתאימה לך ותקנה, כי אף אחד לא יכול להגיד לך בוודאות שהמחירים יעלו או יירדו זה יכול לקרות ככה או ככה.

"אם אתם קונים להשקעה, עצתי היא להמתין משום שעדיין אני רואה בסבירות יותר גבוהה עצירה במחירים, ויכולת ניהול משא ומתן יותר טובה בעתיד הקרוב מצד הקונה".

עם זאת הוא מבקש לחדד כי אם מדובר בהשקעות לטווח ארוך, ההמלצה שלו אולי תשתנה. "ניתוח ארוך טווח מצביע על כך שהתשואה בדיור עומדת על 5%־6% ברוטו בשנה ריאלית. זה מתחלק בערך כך: 2%־2.5% תשואה שנתית משכ"ד, וכ־3%־3.5% תשואה שנתית מעליית הערך. אני מעריך שהמספרים הללו יישמרו גם בעתיד, אם כי סביב הממוצע הזה יכולות להיות תנודתיות גדולות".

גם אם המחירים ירדו השנה, זה לא ישנה את התמונה הכללית | אריק מירובסקי, פרשנות

השאלה המרכזית היא מה יקרה עם המחירים, ואני אגיד שני דברים בנושא: האחד הוא שהם כנראה יירדו, והשני שזה כנראה לא ישנה הרבה. אחד הדברים הלא מדויקים שאנשים מדברים עליהם הוא שאם הריבית תעלה, מחירי הדירות יירדו ויהיה קל יותר לקנות דירות. עכשיו מתחילים להבין שזה בכלל רחוק כמרחק מזרח ממערב. העלאת ריבית מקשה על לקיחת משכנתה ואז היא מובילה לירידה בביקוש ומכאן אולי גם לירידה במחירי הדירות. אלא שאלו שעדיין ירצו לקנות דירות יגלו שגם הם מתקשים לממן את הרכישה בשל התייקרות המשכנתאות. לכן אין תחליף לירידת מחירים אמיתית שנובעת על רקע של צמיחה כלכלית ואת זה אנחנו לא נראה ב־2023.

ואם כבר הנחות יסוד שאינן דווקא נכונות, אז צריך לדבר גם על ביקוש והיצע. הרשו לי, שוב לפקפק בשתי אמירות שהפכו למאוד נפוצות: האחת היא שעליות המחירים שנרשמו מאז פרוץ הקורונה ועד עכשיו נבעו מהורדת הריבית של בנק ישראל - הורדת הריבית מאפריל 2020 מרמה של 0.25% לרמה של 0.1%. האמירה השנייה היא שחסרות דירות - שהיצע הדירות לא מספיק וצריך לייצר עוד ועוד ואז מחירי הדירות יירדו. לגבי הורדת הריביות של בנק ישראל - היא לא יכולה להסביר עלייה של כמעט 35% שנרשמה מאז אמצע 2020 ועד היום. הורדת הריבית הייתה מינורית.

מצד שני, כמה אפשר להאכיל אותנו בטענה שחסרות יח"ד בישראל? אנחנו נמצאים בתקופה של שיאי בנייה שלא נראו כמותם מזה 30 שנה, לכן בתקופה הזו, אני לא בטוח שזה הפקטור הכי משמעותי. לראיה תל אביב - העיר היא שיאנית ישראל בהתחלות בנייה, אבל בחמש השנים האחרונות מחירי הדירות עלו בה יותר מבכל מקום אחר בארץ. לכן אני אומר שהיצע הדירות עלה מאוד מאוד בשנים האחרונות וזה לא השפיע בכהוא זה על המחירים.

"נושא אחר הוא המשך הירידה במספר משקיעי הנדל"ן. צריך להסתכל על כל עסקה לגופה, אבל באופן כללי למשקיעים אין סיבה להישאר כיום בישראל. מס הרכישה עלה לרמה של סדר גודל כספי ששווה ערך לשנתיים או שלוש מתשואות שוטפות מהשכרת הדירה, ואנחנו גם לא רואים באופק עליות מחירים דרמטיות, כפי שהיו בשנתיים האחרונות, ולכן המשקיע גם לא צפוי להרוויח כמו בעבר מעליית שווי הנכס. מה גם שהעלאת הריבית, שוחקת אף היא את התשואות. אנחנו כבר רואים כיום שיותר משקיעים מעדיפים למכור נכסים, מאשר לקנות דירות".