פארק בבלי. חצי קומה נמכרה ב־34 מיליון שקל / צילום: איל יצהר
"יזם נדל"ן מחוייב בהצגת כל הפרטים הקשורים בדירה הנרכשת, גם אם אין חובה חוקית להציגם בחוזה המכר. ואם יתברר, כי כתוצאה ממצג לא נכון של הדירה הנרכשת הרוכש נפגע - החברה תהיה מחוייבת לשלם לו פיצויים".
כך קבע בית המשפט העליון, בערעור שהגישה רוכשת דירה במגדל בפרויקט "פארק בבלי" בתל אביב. בית המשפט קבע את נוסחת הפיצוי, וביטל פסיקה של בית המשפט המחוזי, שפורשה כאילו חלק מתפקידו של עורך הדין של רוכשי הדירות הוא לבצע בדיקות בהליכים התכנוניים הקשורים לנכס הנרכש.
● איילת שקד כבר לא שרת הפנים, אבל החלופה שלה לתמ"א 38 מתקרבת לאישור
● כדי להגדיל את ההיצע: הרפורמה שמתכננת רשות המסים במיסוי מקרקעין | בלעדי
● מיסוי דירות יוקרה ועוד 9 פסקי דין שכדאי להכיר על נדל"ן ומסים
הפסיקה עסקה במקרה של רוכשת דירה בפרויקט של חברות נדל"ן שהיו בשליטת איש העסקים יצחק תשובה, "אלעד ישראל מגורים" ו"א.מ.ת.ש. השקעות". ב-2014 פנתה הרוכשת למשרד המכירות של הפרויקט וביקשה לרכוש דירה שכל כיווני האוויר שבה והקירות השקופים יצפו לנוף, ושהנוף לא יוסתר על-ידי מבנים סמוכים.
אנשי השיווק הציגו בפניה דירה בקומה הרביעית, שפונה אל הפארק של הפרויקט. הרוכשת מצאה שהדירה מתאימה לצרכיה, ולכן החליטה לפעול כעצת אנשי השיווק. היא רכשה את הדירה ב-5.16 מיליון שקל.
ואולם בהמשך התברר, כי בפועל צידה הדרומי של הדירה חסום ומוסתר על-ידי מבנה שהוקם לרווחת הדיירים, וכי לא נשקף מהסלון כל נוף. לאחר שלטענתה לא הצליחה להגיע להסדר עם החברה, ערך שמאי מטעמה דוח, שלפיו שווי הפרת ההסכם הנטענת מגיע ל-2.15 מיליון שקל.
בית המשפט המחוזי בתל אביב דחה את התביעה וקיבל את טענת עורכי הדין של החברות, גד חלד ויוסי שכט, כי החברה פעלה כחוק ולא הסתירה דבר, וכי הרוכשת הסתייעה בעורכת דין שערכה בדיקה מקצועית לפרויקט, ולמצבו התכנוני והמשפטי, ויכלה לדעת את כל זה.
השופט שדן בתיק ,עודד מאור, כתב בין היתר בפסק הדין, כי "התובעת הייתה מיוצגת על-ידי עורכת דין בכל התהליך. נאמר כבר לא אחת בפסיקת בית המשפט העליון ויש לחזור על חשיבות הייצוג המשפטי. לא ניתן להקל ראש בחשיבותו של עורך הדין בעסקת מקרקעין. לעורך הדין יש חלק משמעותי בכל התהליך".
פסק הדין הראשוני הרחיב את אחריות עורכי הדין
באמצעות עוה"ד חגי שלו ומייק ביטון, הרוכשת ערערה על הפסיקה לבית המשפט העליון, שדן בה בהרכב של שלושה: אלכס שטיין, גילה כנפי-שטייניץ ודוד מינץ. גם לשכת עורכי הדין הצטרפה לעתירה, וזאת על רקע הקטע מפסק הדין בהמחוזי, שהרחיב את אחריותו של עורך דין של רוכש נכס עד כדי בדיקה של היבטים תכנוניים של הנכס.
השופטים הורו על ביטולו של החלק בפסק הדין של המחוזי, שהתייחס לאחריות עורך הדין המייצג רוכש זכויות במקרקעין, ובכך למעשה הסירו מעל עורכי הדין אחריות לבדיקת מצב תכנוני של נכסים, בעת רכישתם.
כל השופטים קיבלו את ערעור הרוכשת, וקבעו, כי היזמים הציגו מצג שווא לרוכשת. בדבר אחד הם היו חלוקים ביניהם והוא מידת אחריותה של הרוכשת לעיסקה. המחוזי כאמור, ראה בה אחראית מוחלטת לביצוע העיסקה על כשליה; השופט שטיין סבר, כי לרוכשת אחריות תורמת, ועל כן יש לחייב את היזמים בפיצויים מופחתים ואילו השופטים כנפי-שטייניץ ומינץ קבעו בדעת רוב, כי לרוכשת אין שום אחריות, ועל היזמים לפצותה במלוא הסכום.
חובתו של מוכר דירה למסור לקונה עובדות מהותיות
השופטת כנפי-שטייניץ נדרשה לעניין מחוייבות היזמים למסור פרטים לרוכשי דירות וכתבה, כי אמנם חוק המכר (דירות) אינו מחייב מוכר דירה למסור לרוכש פרטים על אודות מבנים אחרים המצויים בסביבת הבניין בו מצויה הדירה הנמכרת, ואולם חובתו של מוכר דירה למסור מידע לקונה, בשלב כריתת החוזה, אינה מתמצה רק במה שנכתב בחוק המכר, וחלים עליו גם חיובים מדיני החוזים ואחרים לגלות לצד שכנגד עובדות מהותיות במהלך המשא ומתן.
עיון בהסכם המכר ויתר המסמכים שהועברו לרוכשת גילה לשופטים, כי אלה לא הציגו כלל את בעיית החסימה.
האם בכל עיסקה מוטל על יזם לעדכן רוכשים בענייני נוף או סביבה של הפרויקט?השופטת כנפי שטייניץ ענתה על כך בשלילה, ואולם הסבירה, כי בתיק בבלי הצטברו 3 גורמים, ייחודיים: הראשון היה ביצוע העיסקה בדירה על הנייר, שהקונה לא יכול לבחון אותה פיזית; הגורם השני שדובר בפרויקט יוקרה ששם דגש על סביבה ירוקה ועל נוף לפארק; והגורם השלישי הוא, שהחסימה בוצעה על ידי יזמי הפרויקט ולא על ידי יזם אחר שבונה בסמוך.
נוסחת הפיצוי אותה קבע בית המשפט העליון מבוססת על היחס שבין שווי השוק של הדירה במצבה כפי שנמכרה, לשוויה, באם היתה תואמת את מצג השווא. באופן זה ניתן לקבל את ההפרש באחוזים בין שני המחירים, ועל היזם לפצות את הרוכש בהפרש זה.
הפרש אומדן שווי הדירה עשוי להגיע ל-10%-20%
העליון קבע, כי בית המשפט המחוזי ימנה שמאי מטעמו, שיכין ויגיש לבית המשפט אומדני שווי השוק של הדירה שנרכשה, יפרט את מידת השפעת המבנה הסמוך על שווי הדירה, ויעריך מה היה מחיר דירה היפוטית דומה, ללא המבנה הסמוך, נכון למועד הרכישה ב-2014, וכך יגזור את הפיצוי.
מה עשוי להיות גובה הפיצוי? המשמעות של דירה עם נוף פתוח, גם אם מדובר בנוף קרוב, לעומת דירה שאת הסלון שלה חוסם מבנה, עשויה להיות משמעותית ביותר בפרויקטים יוקרתיים ולהגיע ל-10-20% משווי הדירה. המשמעות היא מאות אלפי שקלים ואולי אף יותר.
יו"ר ועדת ההצטרפויות בלשכת עורכי הדין עו"ד ערן גולן, ועו"ד אריאל טרון שייצג את הלשכה בבקשתה להצטרפות להליך הערעור כידיד בית המשפט יחד עם עו"ד לירז סבן, מסרו בתגובה:
"בימים שבהם נשמעות הצעות לביטול לשכת עורכי הדין, קבלת עמדת הלשכה במהותה על ידי בית המשפט העליון, מלמדת על החשיבות ועל הצורך בקיום לשכה עצמאית וחזקה שפועלת להגן על עורכי דין וגם להסדיר תחומים במשק מאידך".
"אנו מברכים על פסק הדין ועל הקביעות החשובות שבו הנוגעות לגבולות אחריותם של עורכי הדין המייצגים. לפסק הדין משמעות חשובה שכן הרחבת אחריותם של עורכי הדין לתחומים שאינם ממומחיותם ואינם משפטיים במהותם כמו עניינים תכנוניים, עשויה להביא לכאוס בכל הנוגע למרחב המחייה של בעלי המקצוע בתחום בכלל ועורכי הדין וחבותם המשפטית כלפי הלקוחות שלהם בפרט".
ראש לשכת עורכי הדין, עו"ד אבי חימי הוסיף: "במקרה זה הביאה הלשכה לתחימת גבולות האחריות המוטלת על כתפי עורכי הדין המייצגים, באופן שמונע ממי שאחראים באמת לחמוק מאחריותם, והכל באמצעות מילוי חובתנו להצטרפות להליכים בעלי חשיבות חברתית או כלכלית עקרונית. הלשכה הצטרפה להליכים רבים וגם הגישה עתירות עצמאיות, גם בענייני מקצוע עריכת הדין אך גם בנושאים חברתיים וציבוריים, ועל כך אני גאה".