חנות ריקה בתל אביב. מרכז העיר עובר שינויים מהותיים / צילום: איל יצהר
הכותב הוא מנכ"ל חברת היעוץ הכלכלי-שיווקי צ'מנסקי בן שחר ושות'.
600-700 אלף מ"ר של שטחי מסחר בישראל עומדים ריקים. שטחים אלה מהווים 6%-5% בלבד מהיצע שטחי המסחר בישראל, והם נמצאים הן ברחובות והן במרכזי המסחר במידה כמעט שווה. לפני קצת יותר מעשור, בשנת 2011, השיעור היה כמחצית מכך, ועמד על 3% בלבד.
● מעל 12 שעות ביום מול מסכים: הדוח שמנתח את הרגלי האינטרנט בישראל
● קנו דירה במיליונים וגילו שהנוף נחסם. מה קבע בית המשפט?
בשנים הקרובות צפויים להיבנות בארץ מדי שנה 500-600 אלף מ"ר של שטחי מסחר, וזאת בזמן שתוספת כוח הקנייה החודשית, בניכוי כוח הקנייה הדולף לאונליין ולחו"ל, מאפשר תוספת שנתית של כ-200 אלף מ"ר בלבד. כתוצאה מכך, חלק מההיצע ה"ישן" ייסגר ו/או יוסב לשימושים אחרים ו/או שהיצע השטחים הריקים יגדל. כבר כיום, יותר מ-10% מהיצע שטחי המסחר נתפס על ידי שטחי שירותים ומשרדים, כלומר הם אינם מתפקידים כשטחי מסחר קמעונאי.
כאן נציג את תמונת שוק ה"ריקים" ביחס לגודלם, מאפייניהם ותפקודם של שטחי המסחר לסוגיהם, ואת הפתרונות היצירתיים לסוגיה.
רוב שטחי המסחר: ברחוב
נתחיל עם דוגמה אישית: במהלך שדרוג העיר התחתית בחיפה, צ'מנסקי בן שחר ושות' ייעצה לעירייה ולמנהלת העיר התחתית. לאחר אכלוס מעונות הסטודנטים והמכללות, מפלס הרחוב נותר ריק. הומלץ והוחלט כי העירייה תשקיע בשדרוג 5-10 חנויות, מאות אלפי שקלים בודדים בכל חנות, יבוצע מכרז לבחירת עסקי הסעדה מתאימים לאכלוס, ואלו לא ישלמו דמי שכירות חודשיים למשך חמש שנים.
המהלך היווה את אחד הגורמים המשפיעים והמהותיים על הצלחת תהליך השדרוג של העיר התחתית, והמסעדות והברים יצרו מוקד קולינארי משגשג, המייבא לקוחות מכול הארץ.
כיום עומד סך שטחי המסחר הקמעונאי בישראל על כ-11 מיליון מ"ר, ואוכלוסיית המדינה מונה כ-9.6 מיליון נפש. כלומר, בפועל קיימים 1.15 מ"ר של שטחי מסחר לנפש. כ-44% מכלל שטחי המסחר מצויים במרכזי המסחר, נתון שנמצא בירידה, והרוב נמצאים ברחובות, כ-56%.
בחמש השנים האחרונות התווספו יותר מ-2 מיליון מ"ר ברחובות ובמרכזי המסחר. התוספת הייתה ביחס של 3:1 בין מרכזי המסחר למסחר ברחובות. במקביל, באותן שנים החלו לבנות מדי שנה כ-600 אלף מ"ר של שטחי מסחר (נתוני למ"ס) - כלומר יותר מגמר הבנייה.
תוספת כוח הקנייה החודשי בישראל בשנה נאמד בכ-500 מיליון שקל. מתוך זה, 30%-20% דולפים לקניות האונליין, ועוד 15%-10% לקניות בחו"ל. כלומר, כוח הקנייה החודשי הנותר מאפשר תוספת נטו של כ-200 אלף מ"ר בכל שנה. בפועל, בונים פי שלושה.
פגיעה תדמיתית
ומה קורה בעולם? הערים המובילות, ובהן לונדון, ניו יורק ופריז, עדיין לא חזרו לשיעורי התפוסה בתקופה שקדמה למשבר הקורונה, ושיעורי השטחים הריקים בהן עומדים על 13%-8%. זאת ביחס ל-8% שטחים ריקים בחיפה, 4% בתל אביב ורק 3% בירושלים.
שטחי המסחר ברחובות בערי העולם מתבססים הן על כוח קנייה של מועסקים שנעדר מהרחוב, כי הם בחרו "להישאר" לעבוד מהבית (רק 40% חזרו לעבוד במשרדים בניו יורק ובלונדון), ועל כוח קנייה של תיירים שמספרם קטן. משמע, פחות "רגליים" צועדות מול חלונות הראווה, והתוצאה היא חללים ריקים שנתחם גבוה יחסית, ובפרט מול ההיצע הריק בישראל.
מעבר לסוגיה הכלכלית, יש לכך גם השלכות של ביטחון ציבורי. בארה"ב מבקשים להגביר את המשילות, ובין השאר מוצע לקנוס את בעלי הנכסים הריקים בשל המפגע החזותי, והפגיעה התדמיתית במיצוב הרחוב. מנגד, ישנם כאלה שפיתחו יוזמות ורעיונות יצירתיים להתמודדות עם התופעה, כמו הצגת פריטי אמנות ואופנה, או ייעוד החללים לכאלה שעוסקים ביצירה וכדומה.
גם בארץ, יזמים ובעלי מרכזי מסחר יצירתיים מוצאים תחליפים לחנויות ופעילויות מסחריות ש"נטשו". למשל, חנויות פופ-אפ, משרדים, חדרי כושר וגם פעילויות ציבוריות ושטחי תרבות ופנאי. חלק מהמרכזים משנים את ייעודם לשימושי נדל"ן אחרים - דוגמת מליסרון, שהורסת את קניון לב אשדוד, ובונה תחתיו קומת מסחר עם מגדלי מגורים מעליה.
תוכניות לשדרוג ולהעצמת מוקדי מסחר חייבות להיות חלק ממכלול שלם, העוסק במערכת המסחר העירונית. תכנון בראייה רחבה יוביל לתוצאות הרצויות הן מבחינת מקבלי ההחלטות, והן מבחינת כוחות השוק.
מרכזי הערים נדרשים לתוכנית אסטרטגית כלכלית כוללת, וכן נגזרות לתוכניות ענפיות. בנוסף יש צורך בתוכניות פעולה אמיתיות והקמת חברת ניהול לרחוב, כפי שמצוי בכל מרכז מסחרי מודרני. אנו יצרנו תוכניות כאלה עבור שוק מחנה יהודה בירושלים, מרכז נתניה ועוד.
מפופ-אפ עד מדרחוב
שטחים חדשים ימשיכו להיבנות בהיקף של 500-600 אלף מ"ר לפחות בשנה, כאשר לפחות מחצית מהיקף השטחים הקיים ייסגר או ישנה את ייעודו. השטחים הריקים שבמרכזי המסחר יאוכלסו ביותר שטחי הסעדה, משרדים, מרפאות, אולמות תצוגה למכוניות, חדרי כושר ועוד.
ברחובות ובאזורי התעשייה חלק מהחנויות ישנו את ייעודן, והשטחים הריקים יאוכלסו בחנויות פופ-אפ, גלריות ומיצגים, וחלקן יוסבו לדירות "קטנות" להשכרה, וגם לשטחי הפצה/לוגיסטיקה קטנים.
הנהלות הערים נדרשות לבצע שינויים מהותיים במרכזיהן, בדומה למהלכים שמבצעת בשנים האחרונות תל אביב. לדוגמה - הפיכת רחובות למדרחובים, הוצאת כלי הרכב מהרחובות, והפיכת כבישים לשבילי הולכי רגל ואופניים.
המטרה היא להפוך את הולך הרגל ל"מלך", ובעקבות כך לאפשר כניסה של פעילויות אחרות, וליצור מקומות נעימים לשהייה עם חווית קנייה ובילוי. ניתן לצפות שגם ערי ישראל האחרות ינהגו כך, ויהפכו את הרחוב "למקום הבא".
בכתיבת הטור השתתף עומרי קרני.