מתחם התחנה המרכזית בתל אביב / הדמיה: יח''צ
עוד תוכנית גדולה שהמתינה שנים עוברת לשלב המימוש: חברת לוינשטין נכסים, אחת מבעלות הזכויות העיקריות במתחם התחנה המרכזית הישנה שבדרום תל אביב, הודיעה היום (ג') על קבלת היתר הריסה ראשון במקום, ועל תחילת עבודות ההריסה בפועל. המבנה, שהריסתו החלה הבוקר, נקרא "מתחם בת שבע", ובחברה מצפים בהמשך השבוע להתחיל גם בהריסת המבנה המרכזי, "מבנה להב".
● הוויכוח על המטרו: האם בעלי הנכסים באזור התחנות נהנים מעליית שווי?
● כל מה שלא ידעתם על מיסוי דירה להשקעה
● היזם שהחזיר לעצמו את החברה שייסד אחרי שבע שנים של מאבקים
התחנה המרכזית הישנה החלה לפעול בדרום העיר בשנת 1942, ועד לשנת 1993 תפקדה כמסוף האוטובוסים המרכזי של תל אביב, שבאותה שנה הועבר אל מתחם התחנה המרכזית החדשה. מאז נותר המקום כמעט כפי שהוא, ושימש בעיקר בעלי דוכנים לממכר פירות וירקות, לצד שלל עסקים מפוקפקים שהפכו אותו למוקד פשיעה ופלילים. בתחילת העשור הקודם החלה לנוע קדימה התוכנית להריסתו של המתחם ולחידושו של האזור, כאשר בשנת 2011 נקבע בהחלטת בית המשפט על פירוק השיתוף בקרקע ועל מכירתה.
נרכשה ב־2015 - ומאז שוויה לא מפסיק לעלות
הקרקע נרכשה בשנת 2015 על ידי לוינשטין נכסים ושיכון ובינוי, המחזיקות במשותף ביותר מ־70% מהשטח. היא כוללת חמש חלקות בשטח של כ-36 דונם, בין דרך מנחם בגין, שביל עכו-הגליל, רחוב הגדוד העברי ושדרות הר ציון. ב-2017, בהמשך לאישור תוכנית המתאר החדשה של תל אביב, אושרה להפקדה תוכנית "מתחם השומרון" לאזור התחנה המרכזית הישנה, ובפברואר 2020 אושרה למתן תוקף.
התוכנית מאפשרת בניית 1,333 יחידות דיור חדשות במתחם, וכן כ-153 אלף מ"ר של שטחי מסחר, תעסוקה ומשרדים, לצד שטחי ציבור. באוגוסט האחרון הושגה התקדמות נוספת, בדמות הפקדת ארבע תוכניות מפורטות לאיחוד וחלוקה, שיאפשרו עם אישורן חלוקה מסודרת של הזכויות במתחם בין כלל הבעלים. היום, כאמור, החל שלב ההריסה של המבנים הקיימים, זאת לאחר שכבר בסוף 2021 השטח היה נקי מפולשים וכל הסכמי השכירות מול דיירים קיימים נחתמו.
במהלך השנים עלה שוויו של המתחם בצורה משמעותית: אם בשנת 2015, שנת רכישת הקרקע, עמד השווי ההוגן על 300 מיליון שקל, בסוף 2019 הוא כבר עמד על יותר מ־440 מיליון שקל. לקראת סוף שנת 2021 "קפץ" השווי מ-462.7 מיליון שקל ל-638.8 מיליון שקל, ונכון לסוף הרבעון השלישי של 2022 שוויו ההוגן הוא 647 מיליון שקל - עלייה של כ-115%, או 347 מיליון שקל, בתוך פחות משבע שנים. נציין כי אומדן שווי הזכויות בנכס הוערך בסוף שנת 2018 בכ-875 מיליון שקל, וניתן להעריך המשיך לעלות מאז לא מעט.
הריבית השנתית של האשראי לנכס עומדת על 5.75%
אל מול העלייה המשמעותית בשווי הנכס, מתמודדות שתי החברות עם העליות המשמעותיות בריבית במשק בתקופה האחרונה. בדצמבר 2020, עוד הרבה לפני העלאת הריבית, ביצעה החברה העמדה מחדש של אשראי בסך של 158 מיליון שקל שניתנו לצורך מימון רכישת המתחם. המהלך הזה נעשה נוכח ריבית קבועה בשיעור שנתי של 3.25% שעליה סוכם בעת מתן האשראי במקור.
ההעמדה מחדש של האשראי קבעה את הריבית על פריים +0.5%, שב-2020 וב-2021 העמידה את הריבית השנתית על כ-2% בלבד. אלא שמאז, כאמור, עלתה הריבית במשק, ואיתה ריבית הפריים, כך שכעת הריבית השנתית של האשראי לנכס עומדת על 5.75%.
לאחרונה ציינו עד כמה שינויי הריבית במשק משפיעים על חברות הנדל"ן הגדולות, ודאי אלו שנטלו אשראי בהיקפים גדולים בשנים האחרונות - וביניהן שותפתה של לוינשטין במתחם התחנה המרכזית הישנה, שיכון ובינוי. אגב, מתוך האשראי שהועמד ללוינשטין מחדש פרעה החברה בפירעון מוקדם כ־70 מיליון שקל כבר בדצמבר 2021.
בדרך להיתרי בנייה ראשונים?
כאמור, באוגוסט האחרון הופקדו ארבע התוכניות לאיחוד וחלוקה במתחם, שלאחר אישורן ניתן יהיה להוציא היתרי בנייה במסגרת התוכנית. במקביל, מקודמת תוכנית עיצוב למתחם 1, שבו מתבצעת ההריסה היום. בלוינשטין מעדכנים כי למתחם לא הוגשו התנגדויות, ובשבועות הקרובים יועלה לאישור הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב-יפו. בעבר העריכה החברה כי היתרי בנייה יינתנו בסביבות שנת 2024.
שאול לוטן, מנכ"ל ובעלי קבוצת לוינשטין: "המתחם נמצא בלב רובע האומנויות החדש של תל אביב, המשתרע על שטח של כ-80 דונם, שבמרכזו משכנה החדש של להקת בת שבע. הרובע החדש יתאפיין בעירוב שימושים ויכלול מסחר, תעסוקה, מגורים, מבני ציבור ומוסדות חינוך. הרובע ייהנה מנגישות תחבורתית גבוהה, הכוללת את הרכבת הקלה ורכבת ישראל, וכן שבילי אופניים ושבילים להולכי רגל המחברים את המתחם לשדרות רוטשילד ולשכונות נווה צדק ופלורנטין. אני צופה ביקושים גבוהים במיוחד לפרויקט מצד רוכשי דירות ומשקיעים".
תמיר כהן, מנכ"ל שיכון ובינוי: "ההתחדשות במתחם צפויה להפוך אותו לאחד ממרכזי המע"ר המתקדמים הכוללים מסחר, מגורים ומשרדים, וזאת כחלק מהמגמה לפיתוח והתחדשות דרום העיר והמשך פיתוח רצף אזור התעסוקה המטרופוליני של העיר תל אביב־יפו. המתחם החדש מתוכנן כך שיאפשר לזוגות צעירים, משפרי דיור והגיל השלישי ליהנות ממגורים המשולבים במקומות תעסוקה, פנאי, קולינריה ועוד. מרכזי הערים הוותיקות, דוגמת תל אביב וירושלים, לא תוכננו בראשיתן לכלול גם מגורים, אך העדפות בטעם הרוכשים הביאו לשינוי תכנוני והיום אנחנו רואים יותר מתחמים מעורבי שימושים".