חיים כצמן / צילום: יונתן בלום
התוכנית לחיזוק איתנותה הפיננסית של חברת נורסטאר , שפורסמה אתמול (ב') בשעות אחר הצהריים, עשתה פלאים לניירות הערך של החברה, השולטת בענקית המרכזים המסחריים ג'י סיטי (לשעבר גזית גלוב). התברר כי ההספדים הכלכלים שנכתבו בשבועות האחרונים על עסקי הקבוצה היו מוקדמים. בעל השליטה בנורסטאר, חיים כצמן, הראה כי עוד נותרו לו קלפים בשרוול והצליח, לפחות לפי שעה, להרגיע את חששות המשקיעים בני"ע של שתי החברות.
● מאחורי הצעת הענק בשוק האשראי: הפניקס ואקירוב מסתמנים כמפסידים הגדולים, והאם כאל הבאה בתור? | ניתוח
● נביא הזעם שחזה את משבר 2008 בראיון מיוחד לגלובס: "מחירי הדיור בישראל יירדו, אבל מי שלווה הרבה יהיה במצוקה" | ראיון
● הסערות העסקיות של מנכ"ל מזרחי טפחות לשעבר אלדד פרשר | ניתוח
לפרסום הדיווח היה אפקט דרמטי: האג"ח של נורסטאר זינקו בשיעור דו-ספרתי, לאחר שכבר נסחרו בתשואות זבל שלימדו על היעדר אמון של השוק ביכולת החזר החוב של החברה.
לפני כשבועיים בלבד נסחרה האג"ח מסדרה י"א בתשואה לפדיון של 67%. בתום המסחר בבורסה ביום ב', לאחר פרסום התוכנית, צנחה תשואת האג"ח לפחות מ-8%. התשואה של נורסטאר אגח יב , שעמדה בחודש שעברעל 40% ירדה בעקבות הפרסום לפחות מ-15%. במקביל זינקו האג"ח של החברה הבת ג'י סיטי, הנסחרות כיום בתשואה מקסימלית של 12%.
בד בבד זינקו גם מניות נורסטאר וג'י סיטי בשיעור דו-ספרתי, משלימות עלייה של כ-40% מהשפל שנרשם בהן לפני כשבועיים.
כצמן הודיע כי יזרים לחברה כ-90 מיליון שקל
נורסטאר פרסמה פרטים ראשונים על תוכנית, הכוללת הזרמת הון, פדיון מוקדם של אחת משתי סדרות האג"ח שלה, והצעת רכש חליפין לסדרה האחרת, כאשר האג"ח החדשות שתנפיק למחזיקים שירצו בכך יובטחו בשיעבוד מלא על מניות החברה הבת ג'י סיטי.
הצעד הראשון המתוכנן הוא הזרמת הון. כצמן, המחזיק בכ-28% מהמניות, הודיע לדירקטוריון החברה כי בכוונתו להשתתף בכ-90 מיליון שקל, במהלך שנועד לחיזוק הון החברה. עדיין לא ברור מי מבעלי המניות הקיימים, מעבר לכצמן, יקח חלק בהזרמת ההון, לנוכח ההפסדים הכבדים שהסבה להם המניה בשנה האחרונה. בעלי העניין שהצטרפו לחברה אשתקד הם ישראל קנדה של ברק רוזן ואסי טוכמאייר (מחזיקה 22% מהמניות), רמי לוי ואיציק סלע (יותר מ-5% כל אחד).
באמצעות הכסף שתגייס ויתרות הנזילות שבקופתה, מבקשת נורסטאר לבצע פדיון מוקדם של האג"ח מסדרה י"א, שיתרתה 328 מיליון שקל. במקביל תנפיק נורסטאר סדרת אג"ח חדשה (י"ג), לה ישועבדו מניות של ג'י סיטי שבידיה, הנכס העיקרי של נורסטאר. למחזיקי האג"ח של סדרה י"ב (חוב של 365 מיליון שקל) יוצע להחליף (מרצונם) את האג"ח שבידיהם תמורת אג"ח מהסדרה החדשה ומזומן, כאשר המהלך כולו צפוי לצאת לפועל בשבועיים הקרובים.
הנפקת סדרת האג"ח החדשה שנועדה להחליף את סדרה י"ב נועדה לרווח את תקופת הפדיון של החוב ובכך להקל על תזרים המזומנים של נורסטאר בשנתיים הקרובות. סדרה י"ב נסחרת במח"מ (משך חיים ממוצע) של שנתיים וחצי ומיועדת לפירעון עד לסוף מרץ 2028. האג"ח מסדרה י"ג תחל להיפרע החל ממרץ 2025 ותסתיים במועד של סדרה י"ב.
נורסטאר וג'י סיטי רשמו תשואה שלילית של כ-35% בשנה האחרונה
הירידה החדה בתשואות האג"ח של נורסטאר מלמדת על הצלחתו של כצמן להרגיע לפי שעה לפחות את הרוחות בקרב המשקיעים. עם זאת הן עדיין נסחרות בתשואות שבהן לא ניתן למחזר את החוב הקיים (למעט בדרך של החלפת אג"ח כאמור). החשש של המשקיעים ניכר גם בתשואה שלילית של כ-35% שרשמו מניות נורסטאר וג'י סיטי בשנה האחרונה, חרף העליות האחרונות.
הטריגר לגל הירידות האחרון בני"ע של נורסטאר וג'י סיטי התחולל לאחר שבאוקטובר פורסמה בגלובס התייחסותו של אנליסט הנדל"ן של אי.בי.אי, נדב ברקוביץ', לחוב האג"ח העצום שנושאת על גבה ג'י סיטי, כ-8 מיליארד שקל. "אנחנו במצב שבו קיימים פערים גדולים בין איך שהשוק מתמחר את המניה ובין איך שהחברה מציגה את שווי נכסיה בדוחות הכספיים שלה, ואפילו בין איך שמחזיקי האג"ח מתמחרים אותה", אמר ברקוביץ'.
הוא הדגיש כי ההון העצמי שנגזר משווי נכסי ג'י סיטי בספרים משקף אפסייד מאוד גבוה ביחס לשווי השוק שלה. הסיבה לכך, לטענת ברקוביץ', היא שהשוק לא מאמין להון העצמי של החברה, ומתמחר את שווי הנכסים שלה נמוך יותר.
גם פרסום דוחות החברה לתשעת החודשים הראשונים של השנה לא הרגיעו את חשש המשקיעים מרמת המינוף של ג'י סיטי, הפועלת כאמור בעיקר בניהול ורכישה של מרכזים מסחריים פתוחים ברחבי העולם. זאת כשבחלק מהטריטוריות הפעילות שלה חשופה לזעזועים (ברזיל, רוסיה ומזרח אירופה) הנובעים מעליית הריבית, תנודתיות בשערי מטבעות ומשברים גיאו-פוליטיים.
שמן למדורת הבהלה הוסיפה החלטת דירקטוריון החברה, בראשות כצמן, לחלק דיבידנד בסך 53 מיליון שקל לבעלי המניות, והחברה האם נורסטאר בראשם, למרות החובות הכבדים הרובצים על ג'י סיטי.
המחאה מצד כמה מבעלי המניות המוסדיים בג'י סיטי לא איחרה להגיע, ובעקבותיה דיווחה לאחרונה נורסטאר כי "ככל שג'י סיטי תימנע מחלוקת הדיבידנד הרבעוני השוטף בשנת 2023, תפעל נורסטאר להבטחת נזילות החברה, בין היתר בדרך של ביצוע הנפקות הון". דיבידנד מג'י סיטי, שבה מחזיקה נורסטאר 51% מהמניות, היה עד היום המקור היחיד לפירעונות החובות של החברה האם.
תוכנית המימוש הורחבה ל-5.3 מיליארד שקל
אם אירועים אלו לא הספיקו, הרי שלפני כשבועיים חתכה חברת מידרוג את דירוגי החוב של ג'י סיטי בשתי דרגות ואת של נורסטאר בשלוש דרגות. במידרוג הסבירו זאת ב"היחלשות הפרופיל הפיננסי של ג'י סיטי", שנפגע מגידול בחוב הפיננסי המעיב על התזרים התפעולי ויחסי הכיסוי.
בניסיון להרגיע את המשקיעים דיווחה ג'י סיטי באמצע דצמבר על הרחבת תוכניתה למימוש נכסים, שמטרתה להקטין את המינוף שלה. תוכנית זו הוכרזה לראשונה לקראת סוף אוקטובר 2022, ועמדה על 3.6 מיליארד שקל. בדצמבר היא הורחבה ל-5.3 מיליארד שקל.
מתוכנית זו נחתמו עד היום הסכמים מחייבים למכירת נכסים במיליארד שקל, כאשר לגבי נכסים נוספים בהיקף של 2.6 מיליארד שקל מתנהל משא-ומתן. ג'י סיטי העריכה שתתקשר בהסכמים למכירת רובם עד סוף המחצית הראשונה של 2023 ובמחירים שלא יהיו נמוכים בערכם בספרים.
בשוק יש מי שסבור היום שהמשקיעים ששלחו את מניות נורסטאר וג'י סיטי לירידות חדות תמחרו את השתיים מתחת לערכן האמיתי. פעיל ותיק המכיר את הקבוצה אמר כי "בסופו של יום, גם אם לוקחים את הדאגות של ג'י סיטי בנכסיה ברוסיה, שמהווים חלק לא גדול מפעילותה, או הפעילות בברזיל עם המטבע התנודתי וחוסר היציבות שם, החברה נסחרת במכפיל של 0.4 על ההון. שווי השוק שלה כיום 2.4 מיליארד שקל, וההון העצמי עומד על 5.7 מיליארד שקל. בהנחה שתעמוד בתוכנית המימושים שלה, יתברר שהשוק מתמחר גם היום השמדת ערך מטורפת בנכסים שלה".