ברק רוזן ואסף טוכמאיר / צילום: איל יצהר
ביום חמישי שעבר הופתעו הפעילים בשוק ההון מעסקה שבה מכרה יזמית הנדל"ן ישראל קנדה, שבשליטת ברק רוזן ואסי טוכמאייר, חבילה גדולה של כ־4% ממניות אלרוב נדל"ן תמורת 150 מיליון שקל לידי קופות הגמל של בית ההשקעות מור.
● הטבת המס נשחקה: כך הפסידו השכירים אלפי שקלים בשנה | ניתוח
● להכפיל את הכסף או להפסיד את רובו ביום: אצל החברות האלו, הכול תלוי בניסוי אחד | ניתוח
● בלקרוק מול גולדמן זאקס: הסוגיה שהציתה ויכוח בין שתי ענקיות הפיננסים
ההפתעה לא נגעה ל"נסיגה" של רוזן וטוכמאייר מתוכנית שאפתנית להגדיל את החזקותיה באלרוב בעתיד, אלא נבעה מדיסקאונט עמוק של 20% על מחיר השוק שבו בוצעה המכירה. הנחה זו עשויה ללמד על הצורך של ישראל קנדה הממונפת בהגדלת נזילות לטובת להשקעות בעסקי הליבה שלה וזאת על רקע עליית הריבית בחודשים האחרונים.
מהלך המכירה מלמד גם על ההתפכחות של רוזן וטוכמאייר (לפי שעה לפחות) מחלום הרחבת עסקי הנדל"ן שלהם באמצעות מהלכי השתלטות "הזדמנותיים" על שתי חברות הנדל"ן הציבוריות שפיתחו צמדי יזמים ותיקים - אלפרד אקירוב (אלרוב) וחיים כצמן (ג'י סיטי), שבהם השקיעה ישראל קנדה במצטבר מעל 800 מיליון שקל.
מניית ישראל קנדה הגיבה בחיוב לדיווח וזינקה מאז יום חמישי בכ־10%, ומצמצמת את ההפסדים שספגו המשקיעים במניה בשנה האחרונה, העומדים כעת על כ־53%, והיא משקפת לחברה שווי של כ־2.9 מיליארד שקל.
גם תשואות האג"ח שהנפיקה ישראל קנדה, חברה שעסקיה צמחו במהירות בשנים האחרונות הודות לייזום אגרסיבי של פרויקטי בנייה למגורים במרכז הארץ, התרחקו מעט מ"אזור הסכנה", הגם שהן עדיין נסחרות בתשואה שתקשה על מחזור החוב ללא שיעבוד. כך האג"ח מסדרה ז' שנגעה בתשואה של 9.4% לפני פחות מחודש התאוששה והיא נסחרת כיום בתשואה של 7.4%. נכון לסוף ספטמבר עמדו כלל התחייבויות של ישראל קנדה על כ־6 מיליארד שקל לעומת הון עצמי של כ־2 מיליארד שקל.
ברק רוזן דיבר על "חילופי דורות" באלרוב
מסע הרכישות של צמד היזמים הנמרץ, רוזן וטוכמאייר, החל לפני קרוב לשנתיים כשבחודש מרץ 2021 השלימה ישראל קנדה רכישת חבילת מניות של כ־13% ממניות אלרוב נדל"ן מידי כלל ביטוח (שמנהליה נקלעו לסכסוך עם אקירוב) תמורת כ־382 מיליון שקל. כדי לממן את עיקר הרכישה נטלה ישראל קנדה הלוואה בריבית פריים של 200 מיליון שקל לרכישת מניות אלרוב נדל"ן .
בהמשך שנת 2021 ובמהלך השנה שעברה, המשיכה ישראל קנדה לרכוש מניות החברה, הפועלת בתחומי הנדל"ן המניב בארץ ובחו"ל, סכום משוער של עוד כ־75 מיליון שקל שבסיומן החזיקה נתח של 14.8% בחברה.
רוזן וטוכמאייר לא הסתפקו ברכישת המניות, ובנובמבר 2021, אף התבטא רוזן בכלי התקשורת ושלח מסר עבה לבעל השליטה באלרוב, אלפרד אקירוב. הוא העריך כי יבוא יום ויתבצעו "חילופי דורות" בחברה, אמירה שבשוק הבינו ככוונה להשתלטות עתידית על החברה אך שאותה הדף אקירוב בביטול ("מדברים שטויות, עוד לא ראיתי ג'וק בולע פיל", צוטט בתקשורת).
נכון להיום נותרה ישראל קנדה להחזיק כ־10.5% ממניות אלרוב בשווי שוק של 450 מיליון שקל עליה היא מורווחת (כולל המניות שנמכרו) כ־150מיליון שקל על הנייר (רווח שכבר הוכר בדוחות הכספיים).
האם ייקחו חלק בהזרמת הון נוספת לנורסטאר?
התיאבון של רוזן וטוכמאייר לניצול הזדמנויות בשוק ההון - לצד פיתוח עסקי הייזום של ישראל קנדה - לא הסתיים באלרוב. בתחילת 2022 החלה ישראל קנדה לבנות פוזיציה משמעותית גם בחברת נורסטאר, שבניהול ושליטת כצמן - שכמו אקירוב גם הוא מוותיקי ענף הנדל"ן המקומי, המחזיק בחברת הנדל"ן הגלובלית ג'י סיטי (לשעבר: גזית גלוב) הפועלת בעיקר בתחום של מרכזים מסחריים פתוחים.
הפעם כוונות ההשתלטות לא הוסתרו ובסך הכל רכשה ישראל קנדה עד היום מניות נורסטאר בסכום מוערך של כ־344 מיליון שקל. לאחר שתחילה היא קנתה מעל ל־10% ממניות נורסטאר בשוק, עברו רוזן וטוכמאייר לנהל מו"מ מואץ, תוך השמעת איומים מרומזים, עם בעל השליטה כצמן, שמכר להם חלק ממניותיו כתנאי להמשך שליטתו תמורת 192 מיליון שקל, ולפי תג מחיר מפולפל של 50 שקל למניית נורסטאר (גבוה ב־40% ממחיר המניה בשוק דאז וב־150% ממחירה הנוכחי).
באפריל שעבר אף גיבשה ישראל קנדה הצעת רכישה לנורסטאר כולה לפי שווי חברה של 2 מיליארד שקל, אך בתוך פחות מחודש היא נאלצה להקפיא את ההצעה, ובהמשך לבטל אותה, בעקבות הירידות החדות שספגו מניות הנדל"ן באותה עת, על רקע עליית הריבית.
בנוסף, על רקע החשש לנזילותה העתידית של נורסטאר בשל עצירת דיבידנדים צפויה מהחברה הבת ג'י סיטי, לקחה ישראל קנדה חלק בהנפקת זכויות שערכה החברה באמצע דצמבר והזרימה עוד 14.5 מיליון שקל נוספים כדי לשמר את החזקות בחברה. בעתיד הקרוב תידרש ישראל קנדה להחליט פעם נוספת האם בכוונתה להשתתף בגיוס הון משמעותי לו נדרשת נורסטאר, ושכצמן כבר הודיע על כוונתו לקחת בו חלק.
נכון להיום מחזיקה ישראל קנדה ב־22% ממניות נורסטאר, שבהן השקיעה בסה"כ 358 מיליון שקל ועליהן היא מופסדת כ־180 מיליון שקל על הנייר. אם ישראל קנדה תבחר שלא להשתתף בהזרמה עתידית לחברה, היא צפויה להיות מדוללת בהחזקותיה.
ההפסד היה צורב יותר במהלך סוף השנה שעברה כאמור, וכבר נשק לרף רבע מיליארד שקל, כשמניית נורסטאר נסחרה בשפל על רקע החששות מהמינוף העצום של החברה הבת ג'י סיטי (חובות אג"ח בהיקף כ־8 מיליארד שקל).
נורסטאר וג'י סיטי נקלעו באותם ימים לסחרור, ותשואות איגרות החוב שלהן נסקו, בחלקם מהמקרים לרמה דו־ספרתית גבוהה. בעל השליטה כצמן הגיב במספר מהלכים שהצליחו להרגיע את המשקיעים, הכוללים הכרזה על תוכנית לחיזוק איתנותה הפיננסית של נורסטאר בשבוע שעבר, תוכנית שתכלול הזרמת הון ופירעון והחלפת אג"ח. הכרזת המהלך אוששה במהירות את מניות נורסטאר והחזירה את אחת מסדרות אגרות החוב לרמה חד־ספרתית.