עסקאות השבוע / עיצוב: טלי בוגדנובסקי
ברחוב טולדנו בתל אביב נמכרה דירת 4 חדרים, 96 מ"ר, בקומה 4 מתוך 7, כולל חניה, ב־5.8 מיליון שקל. הבניין נמצא בשיכון בבלי, קרוב מאוד לירקון ולנתיבי איילון. הרחוב פנימי ושקט ויש בו מרכז קהילתי, בתי ספר, חנויות ובתי קפה.
"הדירה שופצה לפני 10 שנים בערך והיא מתוחזקת היטב", אומר עמית גולדמן, מנדל"ן גולדמן ברשת ברוקר נדל"ן, שייצג את צד המוכרים בעסקה. לדבריו, "אפשר להוסיף לדירה מרפסת שמש וזו אופציה שככל הנראה תעמוד לרשות כל הדירות בבניין".
יש האטה במכירות. איך זה השפיע על שיווק הנכס?
"הדירה לא באמת הייתה בשוק", אומר גולדמן. "בתוך שלושה ימים מקבלת הדירה עשינו סיור אליו הגיעו שישה לקוחות פוטנציאלים ושניים מהם הגישו הצעות רכישה.
סכום העסקה מגלם שווי של כ־60.5 אלף שקל למ"ר. "הייתי מתמחר את הדירה הזו בסביבות 52־53 אלף שקל למ"ר אבל ההיתכנות לבניית מרפסת העלתה את המחיר", אומר גולדמן. לדבריו, הוספת המרפסת תעלה את ערך הדירה ב־400־500 אלף שקל נוספים.
גולדמן מציין ש"מחיר השיווק עמד על 5.89 מיליון שקל". לדבריו, "מחירי הדירות בשכונה קפצו ב־15%־17% עד לפני כמה חודשים אבל מאז ספטמבר יש האטה".
גולדמן מספר שהנכס מושכר כיום ב־10,500 שקל לחודש אולם יש לו פוטנציאל לדמי שכירות של 13 אלף שקל. לדבריו, "דירות 4 חדרים בשכונה מושכרות כיום בסביבות 11־12 אלף שקל לחודש - תלוי כמובן ברמת השיפוץ".
מהדיווחים ברשות המסים עולה כי באותו בניין נמכרו בשלוש השנים האחרונות שתי יחידות דיור בעלות שטח זהה. בפברואר 2020 נמכרה דירה בת 95 מ"ר, 4 חדרים, בקומה 2 מתוך 4, ב־3.9 מיליון שקל; באפריל 2021 נמכרה דירה נוספת באותו באותו בניין, בשטח 95 מ"ר, גם היא בת 4 חדרים, בקומה 5, ב־4.28 מיליון שקל. מהעסקאות הללו עולה כי תוך שלוש שנים הייתה עלייה של כ־48% (לא כולל הפרשי קומות).
הערכת שמאי:
אושרי אהרוני, כלכלן ושמאי מקרקעין מתל אביב, מסביר כי "בהתחשב בעליות המחירים שהיו בשנתיים האחרונות, העסקה סבירה ומגלמת את רמות המחירים בשכונה.
"לפני שנה נמכרה דירת גג באותו הבניין, בשטח עיקרי של כ־90 מ"ר בתוספת גג בשטח של כ־97 מ"ר ב־6 מיליון שקל. מניתוח שתי העסקאות, עולה כי מגמת עליית המחירים בשכונה נמשכת וכיום מחיר מכירה של מטר בנוי לדירות ותיקות נע בגבולות של 50 אלף שקל ומעלה".
נמכרו
ירושלים
ברחוב רמב"ן ברחביה, דירת 5.5 חדרים, 123 מ"ר, מחסן 7 מ"ר, קומה 1 מתוך 4 עם מעלית, כולל חניה, ב־6.45 מיליון שקל. (אנגלו סכסון)
באר שבע
ברחוב עין גדי בשכונה ט', דירת 6 חדרים, 180 מ"ר, מרפסת 80 מ"ר, קומה 2 מתוך 2, עם מעלית וחניה, ב־1,44 מיליון שקל.
ברחוב בית אל בשכונה ט', דירת 4 חדרים, 130 מ"ר, מרפסת 13 מ"ר, קומה 13 מתוך 30, כולל מעלית, ב־2.53 מיליון שקל.
ברחוב אברהם אבינו בשכונה ד', דירת 4 חדרים, 65 מ"ר, קומה 1 מתוך 3, ב־850 אלף שקל. (רי/מקס פלוס)
בת ים
רחוב יוספטל, דירת 4 חדרים, 85 מ"ר, קומה 1 מתוך 7, כולל מעלית, ב־1.9 מיליון שקל. (רי/מקס טופ פלטינום)
חולון
ברחוב רבינוביץ יהושע, דירת 4 חדרים, 100 מ"ר, מרפסת 14 מ"ר, קומה 6 מתוך 9, כולל חניה, ב־2.3 מיליון שקל (רי/מקס אקסלנס)
לוד
ברחוב הכרמל, דירת 4 חדרים, 90 מ"ר, קומה 12 מתוך 12, ב־1.36 מיליון שקל.
ברחוב אלפעל, דירת 3 חדרים, 70 מ"ר, קומה 2 מתוך 4, ב־1.21 מיליון שקל.
ברחוב נתן שוורץ, דירת 3 חדרים, 59 מ"ר, קומה 2 מתוך 4, ב־1.07 מיליון שקל.
ברחוב רחל אלתר, דירת 3 חדרים, 60 מ"ר, קומה 2 מתוך 4, ב־1.01 מיליון שקל. (רי/מקס Success)
יבנה
ברחוב ברקן, וילה 6 חדרים, 180 מ"ר בנוי על 400 מ"ר מגרש, כולל חניה, ב־5.71 מיליון שקל (רי/מקס Time)
אור עקיבא
ברחוב יחיאל וייסנברג, דירת 3 חדרים, 50 מ"ר, קומה 1 מתוך 3, ב־995 אלף שקל
ברחוב קנדי, דירת 3 חדרים, 60 מ"ר, קומה 3 מתוך 3, ב־1.1 מיליון שקל (רי/מקס מקצוענים)
חדרה
ברחוב נחל פרת, דירת 5 חדרים, 125 מ"ר, קומה 3 מתוך 11, כולל חניה, ב־2.15 מיליון שקל