נחלה חקלאית במרכז הארץ / צילום: גלעד קוולרצ'יק
לאחרונה כתבנו על הגידול המספרי בהתחלות הבנייה של בתים צמודי קרקע בישראל ב־2022, שהציג היפוך מגמה לעומת השנתיים שקדמו לה, ובעיקר בא בניגוד גמור לכוונת גורמי התכנון, אשר דוחפים בשנים האחרונות אל עבר הצטופפות וציפוף של שטחי המגורים בישראל. החלטה שניתנה לאחרונה על ידי הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה במחוז מרכז עשויה להעניק רוח גבית למאמצי הציפוף.
הדחיפה לכיוון ציפופה של מדינת ישראל התבטאה כבר בתיקון 4 לתמ"א 35 - תוכנית המתאר הארצית המאפשרת את יישום התוכנית האסטרטגית לדיור 2040 - שהגדיל משמעותית את הצפיפות המותרת ביישובים העירוניים בישראל.
כיום עובדים גופי התכנון על התיקון הבא, תיקון 5 לתמ"א 35, אשר מתרכז בציפוף היישובים הכפריים - וייתכן כי החלטת הוועדה המחוזית היא צעד מסוים בדרך לשם.
בנייה משמעותית יותר בשטחי המגורים בנחלות
החלטת הוועדה המחוזית מאמצת למעשה טיעונים שהגישו תשעה בעלי נחלות במושב עזריאל שבשרון, במסגרת התנגדות לתוכנית המתאר ליישוב. בעלי הנחלות גילו כי התוכנית מקצה להם שטחי מגורים עבור שני דונמים בלבד מתוך הנחלה שלהם, קביעה אשר פוגעת בזכויותיהם.
בהתנגדות שהגישו לתוכנית המתאר באמצעות עו"ד דקלה מוסרי טל ממשרד מוסרי טל עורכי דין, הם טוענים כי לאורך השנים מוסדות התכנון, המועצה האזורית ורשות מקרקעי ישראל אישרו בנייה ותכנון בנחלותיהם תוך שהם מתייחסים לשטח מגורים שנע בין 2.5 לשלושה דונמים - וכי כך גם סומן בהיתרי הבנייה. המתנגדים טוענים כי הם פעלו עד היום על סמך אותם היתרים, פעולות ואישורים של המוסדות השונים, ולכן הגדרת שטח הבנייה על שני דונמים בלבד פוגעת בזכויותיהם באופן משמעותי.
עו"ד מוסרי טל מסבירה כי "נחלה כוללת שטח חקלאי מוגדר, ושטח מוגדר למגורים. בחלק המיועד למגורים כלולים לא רק שטחי המגורים עצמם, אלא גם שימושי פעילות לא חקלאית (פל"ח), הכוללים משרדים, שטחי אחסנה, יחידות אירוח ועוד. הגבלת השטח לשני דונמים למעשה מונעת מבעלי השטח לבנות מבני מגורים בצורה משמעותית".
לאחר שמיעת ההתנגדות של בעלי הנחלות ממושב עזריאל החליטה הוועדה המחוזית לקבוע כי שטח המגורים בנחלה לא יפחת מ־2.5 דונמים - החלטה התקפה לא רק לתוכנית המתאר של עזריאל, אלא לכל מחוז המרכז. עוד קבעה הוועדה כי היא "סבורה שיש מקום לבחינה חדשה של תוכניות שטרם אושרו", משמע מדובר בהחלטה רוחבית ומקיפה למדי.
"זו החלטה משמעותית בעלת משקל רב, עם השפעה על כל היישובים הכפריים במחוז מרכז", אמרת עו"ד מוסרי טל. "הגדלת שטח המגורים בנחלה בעצם תבוא 'על חשבון' השטח החקלאי בנחלה, כלומר השטח המיועד לחקלאות בנחלה יצומצם, לטובת השטח למגורים.
"צריך לזכור ששימושי הפל"ח מוגדרים בהיקפי בנייה של עד 500 מ"ר, כך שהגדלת השטח המיועד למגורים משמעותה רווחה רבה יותר עבור החקלאי, שיוכל להקים בנוחות רבה יותר מבני מגורים ופל"ח בנחלה שלו. המצב שהיה עד כה הצר מאוד את צעדיהם של בעלי נחלות, שרצו לנצל חלק מהשטח לייעודים האלה, במיוחד בהתחשב בכך שברוב הנחלות כיום כבר ישנה בנייה קיימת, שהסתמכה על שטחי מגורים של 2.5 דונמים לפחות. מדובר בניצול מושכל ונכון יותר של משאב הקרקע, המאפשר באופן מעשי תוספת משמעותית של יחידות דיור במושבים - בהתאם למגמת הציפוף שעליה מדובר בשנים האחרונות".
מזכ"ל תנועת האיחוד החקלאי, עו"ד דודו קוכמן, טוען שמדובר בעיקר בתיקון שהיה צריך לקרות כבר מזמן. "המרחב הכפרי הוא לא מרחב פשוט לתכנון ולבנייה", הוא אומר. "יש בו גם מגורים, גם תעסוקה, גם חקלאות כמובן, ובסגרת תוכניות הבנייה בו מנסים גם לשמור על אופיו הקיים. לכן ההחלטה הזו נכונה, ותאפשר לשלב בין מכלול השיקולים. אני מברך על ההחלטה, אבל היא בעיקרה תיקון של עוול קיים".
"פוטנציאל לתוספת של 5,000־7,000 יח"ד"
מחוז המרכז, המשתרע מאזור חדרה בצפון ועד לאזור גדרה בדרום, הוא הגדול בישראל, ומשתרע על פני 1,293 קמ"ר. כ־33% מהתחלות הבנייה בישראל בשנים האחרונות נרשמו במחוז זה, שנתפס בעיקר כמרחב עירוני צפוף: כמה מהערים הגדולות בישראל נמצאות בו, כולל ראשון לציון, פתח תקווה, רמלה ולוד.
ולמרות זאת, 187 יישובים כפריים - יישוב כפרי, לפי הגדרת תמ"א 35, הוא קיבוץ, מושב, יישוב קהילתי או כפר שמנה פחות מ־2,000 יישובים בשנת 1995 - נמצאים בתחומי המחוז, מתוך 858 יישובים כאלו בישראל, כ־22%. לכן החלטה רוחבית כמו שקיבלה הוועדה המחוזית עשויה להשפיע על יישובים רבים ועל תושבים רבים, והשאלה היא מה תהיה ההשפעה בשטח ומתי זה יקרה בפועל.
ההחלטה המדוברת למעשה תאפשר לכל בעל נחלה לבנות בשטח המגורים שלו לכל הפחות שלוש יחידות דיור נפרדות, ועוד יח"ד קטנה המוגדרת "יחידת הורים", ומוצמדת לאחת היחידות המותרות. אומנם מדובר בצפיפות קטנה מבחינת יח"ד לדונם, ברף התחתון של תיקון 5 לתמ"א 35, אך הפוטנציאל הוא לתוספת רוחבית לא קטנה של יחידות דיור במגזר הכפרי במחוז.
"מבחינה תכנונית מדובר בהחלטה חשובה מאוד", אומר עו"ד קוכמן. "אני מניח שהיא תאפשר להוסיף בכל המחוז בין 5,000 ל־7,000 יחידות דיור, תוספת שיש לה השפעה, אך כמובן לא תשנה את התמונה בצורה דרמטית. צריך גם לזכור שמכאן ועד למימוש בפועל עוד יעברו שנים רבות.
"ישנם אנשים החושבים שהזכויות הללו ניתנות בחינם, אך בפועל כדי לממש את הזכויות לתוספת בנייה למגורים, נדרש כל בעל נחלה באזור המרכז להשקיע 3־5 מיליון שקל בתשלום למינהל על זכויות בנייה קיימות ופוטנציאליות. על זה יש היטל השבחה וכמובן הוצאות בנייה".