פרויקט פינוי בינוי. המשאב הכי יקר של ההתחדשות העירונית אוזל / צילום: שירי דובר
השבוע חיפשתי דירות להשכרה בשכונת קרית יובל בירושלים. בלוחות האינטרנטיים מצאתי 15 דירות שמפורסמות בשכונה, ועוד כמה דירות בודדות להשכרה בגבול שכונות סמוכות. ההיצע הזעום הזה כמעט טריוויאלי, בעיר שבה יותר משליש מהתושבים גרים בשכירות והדרך לרכישת דירה קשה במיוחד. רציתי בעיקר להבין עד כמה ריאלית ההבטחה להציף את ירושלים בכמויות ענק של התחדשות עירונית - בעיקר פרויקטים של פינוי בינוי.
● דירה במבצע: היזמים מתחילים להפנים מציאות של ירידות מחירים בנדל"ן | בדיקת גלובס
● הסעיף שייקר את דירות "דירה בהנחה" אם חוק המכר ישונה שוב
● באוצר מתכננים מהפכה בשיטת המיסוי על דירות להשכרה
רק בימים האחרונים הודיעו שיכון ובינוי וקן התור כי זכו במכרז ענק להתחדשות עירונית בירושלים: הן יקימו 1,100 דירות ברחוב שטרן בשכונת קריית יובל, במקום 332 דירות ישנות שייהרסו. ועכשיו, שמישהו יעצור רגע ויחשוב איפה מוצאים דירות לשנתיים־שלוש למאות הדיירים שיפונו. דיירים שלא רוצים להתרחק מהשכונה, כי גם ככה הם שבים, וגם כמה יצטרכו יזמי הפרויקט לשלם להם עבור אותה שכירות זמנית, בהתאם לחוזה שלפיו שמאי יקבע את המחיר על בסיס תנאי השוק, בהינתן שזהו ההיצע ומול הביקוש העצום.
לא מדובר בבעיה של שכונה אחת. בעיריית ירושלים מנופפים בשיא של 140 תוכניות "על הנייר" לפינוי בינוי, שכוללות הקמה של 50 אלף דירות, אחרי פינוי של 10-15 אלף דירות ישנות. בשנת 2022 נדונו בוועדות התכנון בעיר תוכניות ל־10,000 דירות, ובעירייה התגאו בהורדת זמן עד להיתר לחצי שנה. רק שמנגד, בכל העיר, לפי לוח יד2, יש כרגע 1,309 דירות להשכרה. גם אם הביקוש אינו מיידי, וגם אם כל קבלן יווסת את קצב הבנייה, המספרים לא מסתדרים.
ובמבט רוחבי אפילו יותר: ביד2 מפורסמות כרגע 27 אלף מודעות להשכרת דירות בכל הארץ. זאת, בזמן שמינהל התכנון התגאה בתחילת החודש כי 2022 הסתיימה בשיא היסטורי של אישור תוכניות בהתחדשות עירונית: 77 אלף דירות, לעומת 31 אלף שנה קודם לכן. גם אם נניח שמחר בבוקר ממשלת ישראל תצליח לחסל את כל הסחבת הרגולטורית, גם אם העיריות יחלו לקדם בברכה כל פרויקט שיוסיף צפיפות בעיר, וגם אם היזמים ילחצו על הגז במלוא המרץ - מוכרחים להודות שפשוט אין היצע של דירות שיוכל לקלוט את כל המפונים. זה אפילו לא קרוב.
קצב הבנייה מקסימלי
ההצלחה או חלילה הכישלון טמונים בפרטים הקטנים. לכולם ברור שהתחדשות עירונית זה העתיד, אורבנית־כלכלית־סביבתית ועוד. רק בימים האחרונים פרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה נתונים על כמות הדירות בבניינים בישראל, שהראו כי בממוצע בקרב 18 הערים הגדולות, אלה שמונות 100 אלף תושבים לפחות, 70% מהבתים כוללים עד 10 דירות. 3% בלבד כוללים 40 דירות ויותר. כלומר, הפוטנציאל עצום. אך גם חשוב להיגמל מהנאיביות שזה יכול לקרות מאוד מהר.
לרוע המזל, נראה כי קצב הבנייה הנוכחי כמעט מקסימלי. זה לא עניין של תכנון או מגבלות ביצוע, אלא של היצע פשוט. היעדר זמינות קורת גג למפונים. לפי הלמ"ס, בשנה האחרונה (אוקטובר 2021 עד ספטמבר 2022) נהרסו בכל הארץ 3,050 דירות - לטובת הקמת 9,600 דירות חדשות (תמ"א 38 ופינוי בינוי). ואגב, אותן 3,050 דירות שפונו ושלחו את דייריהן למצוא דירה במקומות אחרים תרמו לא מעט לקפיצת מחירי השכירות. מי שחושב שאפשר להכפיל את הכמות הזו, כדאי שיביא בחשבון שגם בבנק ישראל ובממשלה יודעים שעליית מחירי השכירות אחראית לרבע מהאינפלציה, זו שאנחנו והם כל כך רוצים לרסן.
ואולי קרוונים הם פתרון?
ולא שזה יפריע כמובן לממשלה להמשיך לנופף במספרים דמיוניים. תוכנית הדיור "האסטרטגית" שאישרה הממשלה לפני 5 שנים קבעה שעד 2040 יאשרו פה 2.6 מיליון דירות - מתוכן 888.5 אלף בהתחדשות עירונית (34%). במחוז תל אביב, למשל, מדובר על יותר מחצי - 260 אלף, מתוך 436 אלף דירות חדשות. ואולי הדרך היחידה שבה התחדשות עירונית תפרוץ בכל זאת קדימה במספרים הגדולים, תצטרך לעבור דרך פתרונות של מגורים זמניים (קרוונים?), מה שידרוש גמישות של רשויות התכנון, של השלטון המקומי ושל הדיירים הוותיקים. אנחנו עוד לא שם, אבל יש מצב שזה יגיע במהירות.
כוכבי השבוע
מצוין: מי צריך רגולטור? נפילת המחירים בקסטרו
בשנת 2022, בזמן שמדד המחירים לצרכן קפץ ב־5.3% והכניס את כולנו לעידן של אינפלציה מאיימת, ירדו מחירי סקטור ההלבשה במדד המחירים לצרכן ב־3.6%. קטגוריית "הנעלה לנשים" שמפרסמת הלמ"ס הייתה שיאנית הירידות, עם צניחה של 8.6% במחירים בתוך שנה. והשבוע, רשת האופנה קסטרו חוללה פה בהלה, כשהציפה את השוק בסחורה במחירי רצפה.
מדובר בתזכורת חשובה כיצד באמת ניתן להוריד פה מחירים - בלי רגולציה, בלי איומי שרים, בלי מחיר מטרה ובלי סבסוד מוצרים. ולא, לא מדובר רק בחורף שבושש מלהגיע ותקע את רשתות האופנה עם מלאים מיותרים, אלא בעיקר בתחרות בריאה ששוחקת את שולי הרווח, מכריחה את הרשתות כל העת להתייעל ובאפשרויות יבוא כמעט ללא חסמים. שיין ונקסט במרחק לחיצה על הסלולר יעילים יותר מכל רגולטור ורשות תחרות.
בלתי מספיק: חוקי הצינון נעצרים אצל השרים הפורשים
כדי למנוע חשש לניגוד עניינים ולשמור על אמון מינימלי של הציבור במוסדות השלטון, קבע החוק כי מי שפורש משירות המדינה אינו יכול לקבל טובת הנאה, כולל הצעת עבודה, ממי שיכול היה ליהנות מהחלטותיו. נכון לעכשיו יושבים בבית לא מעט פקידי ציבור שכיהנו בממשל הקודם (תהיו רגועים - הם מקבלים בינתיים שכר), עד שתעבור תקופת צינון בת שנה.
האבסורד הוא שלשרים לשעבר אין שום מגבלה כזו. בין אם בגלל שהם עצמם כתבו את אותם חוקים, או בגלל שאף אחד לא חשב שירדפו אחריהם בעולם העסקי. כך, פחות מחודש אחרי שנפרדה מהכנסת, מונתה השבוע איילת שקד ליו"ר חברת הנדל"ן קרדן. גם מי שמשוכנע שמדובר באישה כשרונית וחרוצה, יכול לתהות עד כמה ועדות התכנון והבנייה יתייחסו בנייטרליות לבקשות שיגישו קרדן ושקד. זאת, כשחלק לא מבוטל מחברי הוועדה היא עצמה מינתה כשרת פנים.