חיים כצמן / צילום: יונתן בלום
שורה של מהלכי גיוס הון וחוב שיזם חיים כצמן בחברות נורסטאר וג'י סיטי שבשליטתו הובילה להשקעה מפתיעה של גורם מוביל בענף הנדל"ן המקומי: קובי מימון, שהפך לבעל עניין בנורסטאר (החברה האם של ג'י סיטי) באמצעות חברת נצבא שבשליטתו.
בשבועות האחרונים ביצע כצמן מספר מהלכים, שמטרתם חיזוק ההון והפחתת חובות הקבוצה הממונפת שבשליטתו, המתמקדת בייזום וניהול מרכזים מסחריים בארץ ובחו"ל. כחלק מאותם מהלכים, שבוצעו בתגובה לירידות חדות בניירות הערך של הקבוצה, גייסה נורסטאר בשבוע שעבר 306 מיליון שקל באמצעות הנפקת מניות בדרך של זכויות.
כצמן עצמו השקיע 90 מיליון שקל בהנפקה, ושמר על חלקו בנורסטאר (כ-29% מהמניות). עם זאת, גיוס ההון שינה את הרכב הבעלות בחברה, לאחר שחלק מבעלי המניות בחרו שלא להשתתף בגיוס, ודוללו בשיעור החזקתם. מי שניצלה זאת כאמור היא ענקית הנדל"ן המניב נצבא, הנמצאת בשליטת חברת איירפורט סיטי של מימון ושותפו חיים צוף. נצבא רכשה מניות נורסטאר תמורת כ-20 מיליון שקל, שמקנות לה נתח של 5.4% מנורסטאר.
לפי שעה מדובר ככל הידוע בהשקעה פיננסית ולא בתחילתו של מהלך לרכישת שליטה או לשותפות בנורסטאר - לאחר ניסיון קודם שביצעה אשתקד, ללא הצלחה, חברת ישראל קנדה של ברק רוזן ואסי טוכמאייר.
בנצבא מאמינים כנראה שכצמן יצליח להקטין את המינוף המאיים על פעילות הקבוצה שבשליטתו, ולהצעיד אותה לעתיד בטוח יותר.
נצבא, לשעבר זרוע הנדל"ן של חברי אגד, נרכשה על ידי איירפורט סיטי בשנת 2006. הקבוצה מחזיקה במגוון נכסי נדל"ן, לרבות תחנות מרכזיות, בנייני משרדים ונכסים מסחריים ברחבי הארץ ובחו"ל. שווי השוק של איירפורט סיטי עומד על 6.7 מיליארד שקל.
רק לפני שנה עוד ניטש מאבק שליטה על נורסטאר, כשחברת ייזום הנדל"ן ישראל קנדה שבשליטת ברק רוזן ואסי טוכמאייר רכשה קרוב ל-22% מהחברה. בשיאו של התהליך באפריל הגישה ישראל קנדה הצעה לא מחייבת למיזוג עם נורסטאר. אולם בהמשך, כאשר החלה הריבית לעלות בעולם, והבורסות שינו מגמה, הוקפא המו"מ והמהלך בוטל.
בהנפקת המניות בשבוע שעבר בחרה ישראל קנדה שלא להשתתף, ונתח ההחזקה בנורסטאר דולל, מהחזקה של 21.9% ל-14.6%. גם המשקיע איציק סלע שהחזיק 5.3% ממניות נורסטאר לא השתתף בהנפקה ודולל לכ־3.5% מההון.
תוכנית הייצוב כבר החלה להתבטא במסחר באג"ח
לפני שלושה שבועות הציג כצמן את התוכנית לחיזוק איתנותה הפיננסית של נורסטאר, אשר כוללת את הנפקת המניות שבוצעה לצד פדיון מוקדם של אחת משתי סדרות האג"ח של החברה (י"א) והצעת רכש חליפין לנושי הסדרה השנייה באג"ח חדשות בעלת מח"מ ארוך יותר שנועדה להקל את הלחץ על תזרים המזומנים שלה.
הצורך ברה-ארגון פיננסי הגיע לאחר שסמוך לסוף השנה שעברה נרשמה הידרדרות במחירי ניירות הערך של נורסטאר והחברה הבת ג'י סיטי, על רקע חוב כבד של כ-8 מיליארד שקל הרובץ על האחרונה, החשש מקושי בפירעון ההתחייבויות והורדות דירוג החוב של השתיים בסוף דצמבר האחרון.
בחברת מידרוג הביעו חשש מרמות המינוף הגבוהה של הקבוצה, למרות הכרזה על תוכנית נרחבת למימוש נכסים בהיקף של מעל ל-5 מיליארד שקל.
עצירת הדיבידנדים הצפויה של ג'י סיטי, המקור היחיד לפירעון חובות האג"ח של נורסטאר, חייב את בעל השליטה כצמן לפעולה מהירה.
תוכנית הייצוב שיזם כצמן כבר החלה לשאת פירות בשוק: אג"ח י"ב של נורסטאר, שהגיעה בסוף דצמבר לתשואה לפדיון של 41%, נסחרת כיום ברמה דו-ספרתית נמוכה של 12%. האג"ח מסדרה י"א, שאמורה כאמור להיפדות במלואה כחלק מהמהלך, שהגיעה לתשואה לפדיון של 67% בסוף דצמבר, נסחרת כיום סביב תשואה של 4%, שמעידה על אמון המשקיעים בהשלמת המהלך בהצלחה.
עם זאת, מניית נורסטאר מתקשה להתאושש, גם על רקע הנפקת הזכויות, ובשנה האחרונה הסבה תשואה שלילית של כ-70% והיא נסחרת בשווי של 783 מיליון שקל. בחברה הבת ג'י סיטי נרשמה התאוששות, עם עלייה של 20% מתחילת ינואר, אך בסיכום השנה החולפת היא איבדה 56% מערכה. שווי השוק של ג'י סיטי עומד כיום על 2.1 מיליארד שקל.
צעד נוסף שביצעה הקבוצה השבוע כלל הקצאה פרטית של מניות ג'י סיטי (לשעבר גזית גלוב) למספר גופים מוסדיים. בסך הכול הקצתה החברה מניות תמורת 93 מיליון שקל לגופים המוסדיים (מגדל, הפניקס, מור ומנורה מבטחים), בד בבד עם הקצאה לבעלת השליטה נורסטאר תמורת 46 מיליון שקל. נורסטאר מחזיקה 51% ממניותיה של גי' סיטי.