גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

כיכר אתרים / צילום: Shutterstock, V. Ben

תוכנית ההתחדשות לכיכר אתרים עברה גלגולים רבים ועתה הגיעה לשלב ההתנגדויות. השבוע הגישה עמותת אדם טבע ודין לוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב התנגדות נגד תוכנית הבנייה בכיכר - וביקשה לדחות את התוכנית. לדבריהם, "הניסיון להפוך את כיכר אתרים לשטח פרטי, הוא חלק מהניסיון להפריט את המרחב הציבורי, רעה חולה השייכת לשנים עברו".

● שר האוצר בטוח שמחירי הדיור יירדו משמעותית בתקופה הקרובה ותוקף את הנגיד
● מס המטרו: אלה בעלי הנדל"ן שישלמו 20 מיליארד שקל למימון הפרויקט | צוללים לחוק ההסדרים
● מחבר רב המכר "הברבור השחור" מזהיר: "הדיסנילנד בשווקים נגמר"

בהתנגדות טוענת העמותה כי הפיכת כיכר אתרים משטח ציבורי פתוח לשטח פרטי פתוח היא צעד מוטעה, כי התוכנית "עומדת בסתירה לתוכנית הכוללנית של תל אביב יפו", וכי "אסור לאפשר ייעוד מגורים בתחום הסביבה החופית, במיוחד לא בקו הראשון למים".

תוכנית התחדשות כיכר אתרים אושרה לפני יותר משנה על ידי הוועדה המקומית תל אביב יפו. על פי התכנון, הכיכר והמבנים שסמוכים אליה ייהרסו, ובמקומם ייבנה קומפלקס חדש של כיכרות בנוסף לשני מגדלים בגובה של עד 25 קומות ומבנה בגובה 6.5 קומות לשימושי מלונאות ומגורים. בסך הכול כוללת הבנייה החדשה כ-65 אלף מ"ר שמחציתם ישמשו למגורים (כ-220 יחידות דיור), בנוסף ייבנו כ-300 חדרי מלון, מסחר ו-4,800 מ"ר של שטחים ציבוריים בנויים.

באדם טבע ודין מתנגדים לכך שהכיכר תהפוך לשטח פרטי, גם אם זה יהיה במעמד של שטח פתוח לציבור: "חרף כוונותיה הטובות של עיריית ת"א־יפו לפתח את השטח עבור הציבור, הרי שככל הידוע למתנגדת, עיצוב הכיכר, אופן פיתוחה והתחזוקה השוטפת שלה כלל אינה בסמכותה של עיריית תל אביב. הווה אומר, שהגורם הפרטי - בעל הכיכר - יכול יהיה לפתח את השטח באופן שיגביל את שימוש הציבור, אם ע"י הסתרה, מעברים צרים, נטיעות עצים מכוונות שיקשו על המעבר הציבורי ועוד" .

בהקשר זה, הטענות של הארגון נעוצות במקרים דומים בתל אביב שבהם ניתנה לציבור "זיקת הנאה" אבל בפועל הגישה מוגבלת לשעות מסוימות, או שכלל אינה ידועה לציבור.

יעל דורי, מנהלת תחום תכנון באדם טבע ודין, מסבירה: "לוקחים שטח המוגדר כשטח ציבורי שיש בו חופש מעבר השייך לכולם, ועליו יוקמו שני מגדלים עם קומת קרקע גדולה מאוד שתשפיע על כל המרחב. אין הרבה מקומות כמו כיכר אתרים ולדעתנו צריך להשאיר אותה לציבור".

גם בעמותה מסבירים: "אנחנו טוענים ששטח הכיכר הוא שטח ציבורי ולכן לא ניתן לגזור ממנו כל כך הרבה זכויות בנייה. בתוכניות הישנות כתוב במפורש שהעירייה צריכה לרשום על שמה את השטח של הכיכר אבל כנראה מתוך התרשלות זה לא קרה מעולם. כמו שכתבנו בהתנגדות, אפשר להגיע למצב שמגדירים את השטח כשצ"פ (שטח ציבורי פתוח) ולאפשר ליזמים לממש זכויות במגדל מלונאות אחד".

"הקמת בניינים בחזית הבינוי הראשונה לקו המים תוביל לחסימה של מבטים מהעיר לים ולהיפך"

עניין נוסף שמוזכר בהתנגדות הוא הבנייה ליד החוף, ובהקשר זה כותבים כי "השימוש של מגורים בתחום הסביבה החופית (מרחק של 300 מטר מקו המים) ובמיוחד בתחום חוף הים (מרחק של 100 מטר מקו המים) מנוגד לעקרונות תוכנית המתאר הארצית (תמ"א 1) שכללה עקרונות תכנון מעודכנים למרחב החופי, ונקבעה בה עדיפות לשימושים ציבוריים בחזית הבנויה הראשונה לים.

"הקמת הבניינים בחזית הבינוי הראשונה לקו המים, תוביל לחסימה גם פיזית וגם של מבטים מהעיר אל הים ולהיפך. החשש מחומת מגדלים שתחסום את העיר מהים רק הולך ומתעצם".

בהתנגדות מזכירים בהקשר זה כי מבקר המדינה כבר מתח בעבר ביקורת על המדינה בפרשת הבנייה בפלמחים וכתב כי "מוסדות התכנון כשלו בכך שלא יזמו פעולה אקטיבית להגנה על החוף ולא בחנו מחדש תוכניות ישנות נוכח השינויים שחלו במגמות החקיקה ובתכנית המתאר הארצית" .

לבסוף, טוענים בארגון, כי "עולים קשיים ממשיים בהוראות התוכנית המוצעת, שכן סוגיות רבות (כדוגמת מיקום זיקות ההנאה בתחום התכנית) אינן מוסדרות בתוכנית המוצעת אלא יוסדרו בהמשך במסגרת התכנית האדריכלית, שפרטיה לא יהיו ידועים לציבור והציבור לא יוכל יהיה להתנגד לה".

רקע: עיכובים של שנים

התוכנית להתחדשות הכיכר הופקדה בינואר אשתקד, ולאחרונה הוגשה גם עתירה נגד ההפקדה מצד בעלי החניון בכיכר, ספי צביאלי, המחזיק בחניון לצד חברת איירפורט סיטי (בעלת השליטה בחברת נצבא).

בעתירה נטען כי שווי החניון כפי שנקבע על ידי שמאי התוכנית, נמוך משמעותית משוויו האמיתי, כלומר: בעוד שבתוכנית נקבע כי החניון מהווה 15.7% מהזכויות במתחם, המשקפים שווי של כ־345 מיליון שקל (שכן המתחם מוערך ב־2.2 מיליארד שקל), צביאלי טען כי חלקו הוא 62% מסך הזכויות, ולכן שוויו הוא כ־1.3 מיליארד שקל.

כדי לנסות ולפתור את המחלוקת שנוצרה הזמינה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה חוות דעת שמאית מגורם חיצוני שבדיעבד קבעה כי חלקו של החניון במתחם כיכר אתרים הוא 23.4% - גבוה מחלקו על פי שמאי התוכנית, אך נמוך משמעותית מהחלק שייחסו לו בעלי החניון עצמם.