נדל''ן מניב בבאר שבע. השוק מציג התנהגות מעין בועתית / צילום: ברעלי לויצקי כסיף אדריכלים
מחקר חדש של בנק ישראל שפורסם היום מזהיר מפני התנהגות "בועתית" בנדל"ן המניב בישראל. בבנק מדגישים כי עליית דמי השכירות במהלך השנים האחרונות מתקשה להסביר את עליית שווי הנכסים בדוחות של אותן חברות - "מה שעשוי להעלות את החשש שהציפיות לעליית ערך אינן משתקפות בגורמי היסוד, בקצב שהולך וגדל (התנהגות מעין בועתית)".
● אדם טבע ודין נגד תוכנית כיכר אתרים: "לבטל את ייעוד המגורים המתוכנן ולהשאיר את השטח לציבור"
● שר האוצר בטוח שמחירי הדיור יירדו משמעותית בתקופה הקרובה ותוקף את הנגיד
● פיקדון צמוד למחירי הדירות והעלאת הארנונה למגורים: המלצות בנק ישראל לטיפול במשבר הדיור
מה זה אומר בפועל "מעין בועתית"? בבנק ישראל מסבירים כי "המונח בועה מתייחס למצב שמחירי הנכסים לא משקפים בקצבם שהולך וגובר את גורמי היסוד. בניתוח הנוכחי אנו בוחנים את הערכות השווי, שהם בבחינת אומדן למחירי הנכסים. לפיכך מדובר בהתנהגות מעין-בועתית ולא בדיוק בועה שמעידה על התמחור ביתר של גורמי היסוד".
בכל מקרה, בשורה התחתונה הם מציינים כי "אנו מעריכים, בהתאם לכך שהעלייה החדה בסביבת הריבית ב-2022 צפויה להוביל לירידה בשווי הנכסים המניבים, כשכפועל יוצא תחול ירידה ברווחיות המדווחת של החברות, ואף אפשרות לעלייה בשיעורי המינוף המדווחים של חלק מהחברות".
בבנק ישראל מדגישים כי ענף המניב מהווה נדבך חשוב במערכת הפיננסית. החוב הבנקאי לענף עומד כיום על כ-15% מסך האשראי העסקי. כמו כן, שווי אגרות חוב והמניות של החברות הציבוריות בענף מסתכם ב-108 מיליארד שקל ו-152 מיליארד בהתאמה. התפלגות השווי של הנכסים המניבים, היא כדלקמן: 40% למסחר, 35% משרדים, 14% תעשייה ורק 5% לטובת מגורים.
נכון לסוף 2021 החברות הציבוריות בישראל מנהלות נכסים מניבים בשווי של כ-160 מיליארד שקל. כאשר עיקר הגידול (יותר מ-80%) מקורו בעליית ערך הנכסים, ואילו פחות מ-20% נובע מתוספת בפועל של השטח להשכרה (במ"ר)".
מניתוח ביצועי הנדל"ן עבור התקופה הנסקרת עולה תמונה של ירידה הדרגתית בתשואה מהשכרה, אם כי היא אינה אחידה בין סוגי הנכסים השונים. אי לכך, סבורים בבנק ישראל, ממצאים אלה מעלים את האפשרות ששווי הנכסים מגלם ציפיות לצמיחה ולעליית ערך הנדל"ן, "שאינן משתקפות בהכרח בחלק מגורמי היסוד". עם זאת, הם גם מדגישים, "במבחן סטטיסטי שערכנו לא מצאנו עדות להתנהגות בועתית בשווי הנדל"ן המניב".
לדבריהם, "המתודולוגיה לשערוך נכסים בה משתמשות חברות הנדל"ן המניב הובילה לרווחיות מדווחת גבוהה לאורך השנים האחרונות, על רקע סביבת הריבית הנמוכה ששימשה כבסיס לחישוב שיעור ההיוון. עם העלייה בסביבת הריבית, שיעורי ההיוון צפויים לשוב לרמה גבוהה יותר, גם אם באופן הדרגתי, ובכך להביא לירידה ברווח החשבונאי ואף אפשרות לרישום הפסדים בחלק מהחברות".
רו"ח איתי קדמי חוקר באגף הפיננסי בבנק ישראל שערך את המחקר, מסביר כי "בבנק ישראל לא מעריכים שיש חשש לבועה. בחנו את היחס בין השווי של יחידת שטח והשווי שלה, ומה שראינו שמשנת 2010 עד סוף 2015 הרמה הייתה יחסית קבועה, ומאז זה התחיל להעלות וזה כנראה נוצר בשל ירידת הריבית. אנחנו מסיקים בעצם שני דברים: העליות בשווי הם תוצרה מהירידה בריבית, וזה בא מתוך ציפיות לצמיחה - תחזיות לצמיחה גבוהה יותר".
לכן, השינוי במגמה בריבית עשוי לשנות גם את המגמה בקרב החברות הללו. "הריבית כאן כדי להישאר", הוא מדגיש, "לכן יש ציפייה שיהיו הפסדי שערוך, ולא סתם אנחנו רואים ירידות בשווי המניות. כרגע זה בגדר תובנות, אנחנו בוחנים מההיבטים הללו את תיקי האשראי של הבנקים, אבל בלי צעדים קונקרטיים. אנחנו צופים שיהיו ירידות בשווי הנכסים והפסדי שערוך אבל לא ברמת דרמה".