שמאית המקרקעין נחמה בוגין, יו''רית לשכת השמאים / צילום: כדיה לוי
מחירי הדירות צפויים אולי לרשום תיקון והתמתנות, בעקבות הקפיצה של 20% בשנה האחרונה, אך מי שמצפה לנפילה יתבדה - כך אומרת יו"ר לשכת השמאים הנכנסת, נחמה בוגין, בראיון הבכורה שלה בתפקידה החדש.
● התוכנית של השרה רגב נחשפת: "לסלול כבישים של 5־6 נתיבים, כמו בדובאי" | בלעדי
● גפני ניסה להשתיק את אנשי המקצוע. הנגיד לא נשאר חייב | פרשנות
● הפתרונות שבנק ישראל מציע לצינון שוק הדיור הם בעיקר פסיכולוגיה לעניים | דרור מרמור, טור סופ"ש
בוגין מתכננת להפוך את הלשכה למעורבת יותר בסוגיות תכנון ומדיניות, ולחזק את מעמדו של השמאי, שכיום, לטענתה, מגיע לבדוק סוגיות תכנוניות בשלבים מאוחרים מדי, דבר שפוגע בסופו של דבר בקידום התוכניות ובהיתכנות שלהן.
לפני כ־10 ימים בחרו חברי לשכת שמאי המקרקעין את בוגין ברוב גדול, ובכך הפכו אותה לראשת הלשכה הראשונה מאז ומעולם. היא עצמה לא רואה בעניין הזה ציון דרך היסטורי מיוחד. "המגדר אינו מהווה מכשול או בעיה עבורי. נבחרתי לא בגלל היותי אישה או למרות שאני אישה, אלא בגלל כישורים מקצועיים, דרך וחזון אמיתי שעלו בקנה אחד עם מרבית השמאים שרצו וייחלו לשינוי", היא אומרת.
בוגין מודעת היטב לסערה שעובר שוק הנדל"ן כיום, שלתוכה היא נבחרה, שעיקרה מתבטא בעליות מחירים חריגות, שאחריהם הגיעו העלאות ריבית, נפילה גדולה בכמות העסקאות, וצפי לירידות מחירים קרובות.
"מחיר למשתכן הוא אסון לאומי"
"אני חושבת שמאז ומתמיד, בכל פעם שהיה משבר בשוק הנדל"ן הייתי בין הבודדים שאמרו שלא יהיה כלום ולא תהיה נפילה, משום שהפער בין הביקוש להיצע מטורף והוא לא משתנה", היא אומרת. "גורם אחד מרכזי לזה הוא מחיר למשתכן, שהוא אסון לאומי. מצד אחד לא פתר את הצרכים של הזוגות הצעירים ומצד שני זה רוקן את השוק מקרקעות ויצר עליית מחירים דרמטית. היה הרבה יותר יעיל להשקיע את אותם סכומי עתק שהשקיעו בפרויקט הזה, בלתת מענקים לזוגות הצעירים.
"לאחר מכן גם הקורונה תרמה את תרומתה לעניין הזה, כי גם התכנון וגם הביצוע התעכבו באותה תקופה. אז הפער בין הביקוש להיצע הוא כל כך גדול, שכל פעם שיש שינוי כלשהו, בדיוק כמו עכשיו עם הריבית, אז השוק מתיישב על הגדר, מעכל, לפעמים עושה חישוב מסלול מחדש, אבל מהר מאוד חוזר לפעול, כי אין אופציה אחרת. לכן אני חושבת שמהר מאוד נחזור לראות עסקאות כרגיל".
ומה לגבי מחירים?
"אני חושבת שאולי תהיה בלימה של העלייה, אבל מהר מאוד הם יחזרו לעצמם והשוק יתקן את עצמו. גם אם עכשיו תהיה עצירה מסוימת, המחירים עלו ב־20% תוך שנה, שזה מטורף. אני מאמינה שיהיה תיקון מסוים".
יש גם התפתחויות חיוביות?
"אני רואה שתי התפתחויות כאלה: הראשונה היא גידול אקספוננציאלי בהתחדשות העירונית. זה העתיד של שוק הנדל"ן. רואים שאם בהתחלה רק יזמים קטנים העזו להיכנס לסבך הזה, היום כל החברות הגדולות והמובילות נמצאות שם. בהיעדר אלטרנטיבות, זה הדבר הנכון לעשות - לקחת קרקע שיש בה בנייה, אבל ישנה ובניצול נמוך, ולנצל אותה. כך אתה גם חוזר למרכזי הערים ולאזורים המבוקשים.
"הדבר השני הוא דיור להשכרה. הנושא נמצא עדיין בחיתולים, אבל כן רואים שינוי בהתייחסות. פה נדרש בעיקר שינוי פסיכולוגי. אצלנו עדיין קשה להשתחרר מהתפיסה שכל זוג צעיר חייב שתהיה לו דירה בבעלותו, אבל בעולם זה כבר יותר מקובל.
"המציאות תוביל אותנו לשם, כי אם עד לא מזמן רכישת דירה הייתה משימה בלתי אפשרית לזוג צעיר, היום גם לשכור דירה הופך להיות קשה. ברגע שתהיה אלטרנטיבה של דיור מוסדר להשכרה בעלות מופחתת, בבניין חדש שמנוהל בצורה מודרנית - נקבל חלופה לא רעה בכלל".
מה לגבי כדאיות כלכלית לפרויקטים הללו? אנחנו כבר נמצאים במקום הזה?
"אני חושבת שחייב להיות עידוד ממשלתי חזק מאוד כדי שזה יתפתח. עכשיו בתקופה של עליית הריבית, זה מאט את הפיתוח של הפרויקטים מהסוג הזה, כי נוצר פער בין התשואה על הפרויקט לעלות המימון. אסור לתת לפרויקטים הללו להיפגע כתוצאה מעליית הריבית. על זה צריך לחשוב".
הוטחה ביקורת רבה על השומות שמגישים השמאים למכרזי רמ"י בתקופה האחרונה, שפספסו בענק את תוצאות המכרזים.
"להיפך. קיומה של לשכה חזקה ומקצועית חשובה במיוחד בימים האלה, שבהם יש תנודות ושינויים מהירים, ואנחנו משמשים המבוגר האחראי. ראינו מה קרה עד לפני שנה בערך: היו מכרזי רמ"י שבהם גורמים שילמו מחירים כפולים ומשולשים מהשומות שהוגשו ובאו אלינו בטענות שהשמאים מפספסים. אבל שלושה חודשים אחר כך, כשהטירוף נרגע, חזרו לשלם את השומות שלנו, ואפילו פחות. שמאי משקף שווי שוק מאוזן ויציב והרבה פעמים יש מחירים שחורגים מהשווי הזה, וזה מה שקרה הרבה פעמים באותה תקופה.
"מחיר זה לא שווי. זו עסקה ספציפית שבה לפעמים יזם רוצה מאוד להוסיף נכס מסוים לרשימת הנכסים שלו, נניח פרויקט בהרצליה - כי אין לו אחד והוא לא מצא באותו זמן קרקעות בהרצליה. אז היזם מחליט לנקוב כל מחיר שהוא במכרז רמ"י, אפילו אם הוא מפסיד. הוא מאזן את זה במקומות אחרים. או יזם שקונה שטח גדול ורוצה להקים עליו שכונה עם מיתוג חדש. בקיצור קורה הרבה פעמים שיש עסקאות עם שיקולים סובייקטיביים של הרוכש, בשפה המקצועית 'קונה מיוחד', והשמאי חייב לקבוע את השווי של המתחם לפי מסד נתונים מאוד רחב, מבלי להיות מושפע מכמה עסקאות חריגות. הראיה לכך היא, שמהר מאוד העסקאות האלה נעלמו, והשוק חזר להיות שפוי".
"לשפר את המיתוג של השמאים"
בחזרה לבחירות לראשות הלשכה. "באתי מתוך שליחות נטו", היא אומרת ומונה את הנושאים שעומדים אצלה על הפרק: ראשית, להפסיק את מה שהיא מכנה "תופעת המחנאות" שהייתה בלשכה, שבאה לידי ביטוי במתיחות וחיכוכים. שנית, לשלב את הדור הצעיר בפעילות הלשכה ובמוסדותיה והמטרה השלישית, שנראית כחשובה ביותר מבחינת כלל הציבור, היא לשפר את המיתוג של השמאים ואת המעורבות שלהם במדיניות התכנון והבנייה בישראל.
כשבוגין מדברת על מיתוג היא מתכוונת מרמת הפרט ועד לרמת המדינה. ברמת הפרט היא טוענת, כי רבים טרם הפנימו את הצורך בשמאי מתחילת ביצוע העסקה, ולא פעם הם מסתמכים על גורמים לא מקצועיים, או על עורכי דין, שלא יכולים למלא את מקומו של השמאי.
המיתוג הנמוך מדי ברמה הלאומית בא לידי ביטוי לטענתה בעובדה ששמאים מגיעים לבדוק תוכניות ומדיניות רק בשלבים הסופיים שלהן, אם בכלל. התוצאה היא עבודה רבה שיורדת לטמיון, תוכניות שנותרות על הנייר ועיכובים במימוש מדיניות.
"עדיין לא ברור שהשמאי הוא גורם משמעותי בקביעת מדיניות ותכנון - ולא נעזרים בנו מספיק", היא אומרת. "כמה פעמים רשויות גיבשו תוכניות יפות, ולאחר מכן התברר שאין להן היתכנות כלכלית? שמאי הוא הגורם היחיד שמסתכל על הנדל"ן מכל צדדיו, בעוד שמתכננים, למשל מסתכלים על הפן התכנוני בלבד ועורכי הדין עוסקים רק במשפט. השמאי יכול לתכלל הכול ולמנוע מצב שבו גורמים הוגים מדיניות או תוכנית או חקיקה שנראים מעולים, אך לא עובדים מבחינה כלכלית".
קבינט שמאים שיפעל מול הרשויות
כדי לשנות את הדברים, בוגין מתעתדת להקים קבינט של שמאים בכירים, שיפעל מול הרשויות והמשרדים הממשלתיים, יפרסם נקודות עמדה והתייחסויות לנושאים לאומיים שונים, כמו שינויי חקיקה כנוסח חוק ההסדרים שעומד בימים אלה על הפרק.
מבחינה זו נראה כי לראשונה בתולדותיה, לשכת השמאים "תרד מהגדר" באופן יזום, ותביע את דעתה בנושאים השונים שעל הפרק. בעבר עשו זאת יו"רים קודמים של הלשכה, כמו אוהד דנוס וחיים מסילתי, אולם זה היה בנסיבות נקודתיות, ולא בצורה מובנית ושיטתית.
אחת התוצאות הפסולות לדעתה של המיתוג הלא נכון של השמאים, בא לידי ביטוי בהחלטת ועדת הערר לתכנון ולבנייה של תל אביב, שכללה גם הנחיות לשמאים שבודקים את מידת ההשבחה שהביאה תוכנית רובע 3 לנכסים, ומידת האפשרות של קביעת היטלי השבחה שיחולו עליהם. "לנו, לשמאים, יש עקרונות שלפיהם אנו עובדים. אחרי שהשומות מוכנות, הכול פתוח ובית המשפט וועדת הערר יכולים להתייחס אליהן. אבל להכתיב לשמאי שלא להתייחס לדוגמה לתמ"א 38 בשומה שלו, זה כמו להורות לרופא שיבדוק את החולה, חוץ מרגל שמאל", היא מסבירה.
לפני שנים ספורות הצטרפה ישראל לארגון השמאים העולמי, IVSC (International Valuation Standards Council), ואף הוקם פורום IVS ישראל. בוגין מזכירה כי האדם שאחראי על הקמת הארגון הוא השמאי רון כהן, שבתוך זמן קצר יחסית, הצליח להגיע להישג חשוב. "פורום IVS ישראל, מרכז בתוכו גורמים רבים ובכירים מעולם הכלכלה הישראלי. לארגון יש שתי מטרות עיקריות: יצירת מדד שקיפות להשקעה בנדל"ן מניב בישראל, שעד לאחרונה לא היה לישראל מדד כזה. כתוצאה מהפעילות של רון ושל הפורום, נוצר מדד כזה שבזכותו הדירוג של ישראל בעולם של השקיפות בנדל"ן עלה. זה משהו מאוד דרמטי, ואני מאוד גאה בזה. זה בדיוק הביטוי לשינוי במיתוג של מעמד השמאי", אומרת בוגין.
הסעיף בחוק ההסדרים שהקפיץ את בוגין
עניין שבוגין אומרת שבוער בעצמותיה, הוא זכויות הקניין, או ליתר דיוק הפגיעה בזכויות הקניין, שמתמשכת לאורך זמן ובאה לידי ביטוי בעיקר בניסיון להוריד את הפיצויים המגיעים למי ששווי הדירה או המקרקעין שלו יורד בעקבות תוכנית שפוגעת בו, ובמקרים של הפקעות מקרקעין.
מה שהקפיץ אותה בימים האחרונים היה סעיף בטיוטת חוק ההסדרים שקובע כי בעלי נכסים שנפגעו פגיעה עקיפה מתוכנית שאושרה - לא יהיו זכאים לתבוע פיצויים, לפי הסעיף שמאפשר את הגשת התביעות, שהוא 197 לחוק התכנון והבנייה.
"סעיף 197 בחוק נקבע מתוך הבנה שוועדת התכנון מקדמת תכנון, אבל יש מי שנפגע ממנו. סעיף זה נועד לעשות צדק ולשמור על הפרט מפני פגיעה, שלעתים היא חמורה. עם השנים, הסעיף כמעט רוקן מתוכן. אי אפשר להתעלם מכך, שיש חשש של הרשויות להידרש למתן פיצויים בסכומים גבוהים ולכן נוצרה מגמה שיפוטית של צמצום החוק", היא אומרת.
צמצום החוק בא לידי ביטוי בעיקר ב־15 השנים האחרונות. באמצע העשור הראשון של שנות האלפיים התגבשה במקומות שונים, בהם אצל היועץ המשפטי למ משלה, העמדה כי יש לצמצם את הזכות לקבלת פיצויים, באמצעות הפרדת הפגיעה במקרקעין לשני סוגים: הראשון: "פגיעה ישירה", שהיא פגיעה שנוצרה באופן ישיר על הנכס, באמצות לדוגמה, הקטנת זכויות הבנייה שהיו בו לפני כן, או שינוי ייעודו.
הסוג השני של הפגיעה הוא "פגיעה עקיפה", שנוצרה כתוצאה מתוכנית שאושרה על מקרקעין גובלים, שגורמת לפגיעה בנכס, באמצעות בניית מגדל גבוה, הסתר נוף, אוויר, אור וכדומה. מאז קיימת מגמה ברורה לדחות את התביעות על פגיעות עקיפות. גם אם הן עלולות להיות משמעותיות. זאת, על אף שחוק התכנון והבנייה, כאמור, אינו אומר את הדברים.
בטיוטת חוק ההסדרים מציעים באוצר לבטל לגמרי את הזכות של נפגעי פגיעה עקיפה לתבוע על ירידת הערך של הנכסים שלהם ובוגין מתרעמת: "מאוד מקומם הניסיון החוזר ונשנה להתנער מהחובה לפצות אדם שהמדינה פגעה בו. מדובר בקיפוח לא מידתי של האזרח".
בוגין רואה פגיעה נוספת מתמשכת בזכויות הקניין, במקרים של הפקעת קרקעות לצורכי תשתיות. החוק אומר לגבי הפקעות, כי עבור 40% משטח הקרקע הראשונים - אין צורך לשלם פיצוי; הפסיקה אומרת כי פיצוי על הפקעת קרקע צריך להיות דו־שלבי: הראשון בעבור התוכנית ששינתה את ייעוד הקרקע לציבורי ואפשרה את ההפקעה, והשני - בעבור ההפקעה עצמה.
"בדרך כלל כשמפקיעים לצורכי ציבור, נוהגים לתת זכויות בנייה על יתרת הקרקע, כך שהנפקעים יוצאים מפוצים מההפקעה בצורה של השבחת יתרת הקרקע. זה לא קורה כשיש פיצויים לצורך תשתיות כמו דרכים ורכבות. לכן התגבשה פסיקה בבתי משפט של לפצות את הבעלים החל מהמטר הראשון להפקעה.
"בנוסף, הונהג נוהל של לא לפצל את הפיצויים לשני שלבים. זה היה טוב לבעלי הקרקע, שקיבלו את הפיצויים במהירות ולא נגררו לבתי משפט, וטוב גם לרשויות, שקיבלו את הקרקע במהירות ומרצון ולא המתינו את כל הדיונים המשפטיים כדי לקבלה", מסבירה בוגין.
"לפני כשנתיים הייתה הנחיה שלא לנהוג כך יותר ולשלוח את בעלי הקרקע לתבוע את הוועדות המקומיות לפי סעיף 197. זה בעיני שינוי שעלול לגרום לנזק אדיר לתשתיות בישראל, ולעכב את הפיתוח, ובעקבותיו גם להציב חסמים לענף הדיור, שמבוסס על תשתיות. המטרה שלי היא להפוך את פיצויי ההפקעה לחד־שלביים".