טיילת חוף בת ים / צילום: שלומי יוסף
הכותב הוא מנכ"ל חברת הייעוץ הכלכלי־שיווקי צ'מנסקי בן שחר ושות'
לאן צועד ענף הקמעונאות והשיווק? מהן המגמות החדשות שיאפיינו אותו, ומהן המגמות שצפויות להיכחד? מיהם השחקנים שישרדו את קצב השינויים המהיר? המדור ינתח את המצב בענף ואת העתיד שמצפה לו. לפניות ותגובות: tamir@c-bs.co.il
חופי הים הם משאב ציבורי ששייך ונגיש לכולם, בכל עונות השנה. בשנים האחרונות מתעצם הבינוי למגורים ולתיירות בערים שבקרבת החופים, ביחד עם הגידול באוכלוסייה ובמספר המבקרים בהן בתדירות הולכת וגדלה. כל זה מוביל לתהייה כמה שטחי הסעדה, בילוי ופנאי נכון לפתח "על החול" ובאזור הטיילת.
● מנכ"לית דלתא מספרת איך הקורונה עזרה לה להביא את ויקטוריה סיקרט לארץ | ראיון
● בין כל הפרסומות המושקעות של גמר הסופרבול, 15 שניות בלטו במיוחד
● לעבוד, לקנות ולבלות מתחת לבית: תור הזהב של המסחר השכונתי
כיום, בערים הגדולות לאורך חוף הים התיכון קיימים רק 1.8 סמ"ר בממוצע של שטחי מסחר לתושב בעיר. היצע זה אינו כולל את המצוי במרינות למיניהן, ומציג מחסור מובהק ביחס למצוי בערי החוף, בכפרים ולאורך החופים של יוון, קפריסין ואיי הים התיכון האחרים.
כאן נתאר את המצב הקיים, ונדון באפשרויות לשדרוג המצב.
כללי תמ"א 1
היקף ההגעה לחופי הים לצורכי בילוי, פנאי, הסעדה וספורט גדל בשיעורים גבוהים לאורך השנים. חוף הים נחשב ל"ריאה כחולה" ולמשאב טבע זמין ונגיש לכל תושבי המדינה, ובעיקר לתושבי הערים הצמודות אליו. עדות לכך היא הצפיפות הגבוהה של מבקרים על הטיילות וחופי הים, במספרים גבוהים פי כמה מכמות הולכי הרגל במרכזי הערים.
בפועל, חוף הים העירוני מצוי באחריות העיר שבעורפו, המתבטאת בעלויות הקמה ותפעול גבוהות מאוד (ניקוי החול והים, תפעול חניונים, שירותי הצלה, חשמל ועוד). לפיכך, העיריות נדרשות למצוא מענה תקציבי לכך. בהיעדר אפשרות לגבות דמי כניסה לחוף, אחת הדרכים למימון היא הקמת והשכרת שטחי מסחר, בילוי ופנאי (כמו גם "כיסאות") לאורך החופים. הדבר מהווה הן מענה לצורך ושירות למבקרים בחופים והן מקור מימון לשירות עצמו ולתחזוקתו.
לפי תמ"א 1, שאושרה בשנת 2020, חוף הים זוכה ל"התייחסות ולהגנה מיוחדת בשל חשיבותו ברמה הארצית, בשל ערכיו הטבעיים והנופיים, וכמרחב פנאי, רוגע ורווחה לציבור רחב, המצטופף מול הערים הגדולות לאורך מישור החוף".
ההגדרה לחוף עירוני היא "המרחב הפתוח העיקרי להנאת תושבי הערים, ובו שירותי החוף/טיילות, מתקני בילוי, פנאי וספורט, חופי רחצה וערכי טבע מקומיים". בתחום החוף נאסרה כל בנייה, למעט שימושים נדרשים לטובת הציבור בקרבה לים. קיימת הבחנה בין חוף עירוני לבין חוף פתוח, כאשר באחרון לא קיימים ולא נדרשים שימושיים מסחריים, אך כן יכולים להימצא שירותי חוף כמו סוכת מציל, שירותים ומלתחות.
על־פי התקנות, מותר להקים מזנון בשטח של עד 50 מ"ר לכל חוף מוכרז עירוני. בנוסף קיימת גמישות לתוכנית בחוף הים העירוני, שבו ניתן לאשר בין היתר שירותי הסעדה. כיום, גופי התכנון מבקשים להגביל את הבינוי עד לקו ה־300 מטר מהים, במקום הנהוג עד היום - טווח של 100 מטר.
האם לא נדרש לקבוע עקרונות וכללי בינוי אחרים, שיאפשרו לנו לנצל בצורה מיטבית יותר של משאב הטבע ולספק שירות מיטבי למבקרים בחופי הים לסוגיהם? אין הכוונה ל"מגדלי מגורים", אלא לשירותי מסחר, בילוי והסעדה בהתאם לצורך, ובהיקף בינוי שאינו גבוה ופוגע במשאב הטבע.
התביעה של נתניה
רצועות החוף מחולקות לרצועת החול, טיילת עם חזית לים בצדה המערבי והרצועה שממזרח לטיילת, שבה כבר מתקיימת העיר. לפי תמ"א 1 בקו בינוי ראשון, בחזית הים קיימת העדפה לשימושים ציבוריים, ומאושרים שימושי פנאי, בילוי ותרבות בזיקה לים, ולא למסחר. מכאן שלא מתאפשר להפעיל טברנות ומקומות הסעדה, כדוגמת כפרי הדייגים והטברנות הקיימות בחופי הים התיכון.
בישראל, מרבית העסקים פרוסים רחוק מקו החוף, נמצאים "בדרך" ומשרתים את אלה שבדרכם ברגל אל ומהים. אלו שכן שפועלים על החוף הם בעיקר עסקי הסעדה ובתי קפה. רק לחלק קטן מהערים קיימת תוכנית בניין עיר מסודרת ומאושרת לחוף הים. לכן, חלק מהבנייה הקיימת נעשתה בצורה שאינה חוקית כביכול.
כיום ערים שואפות לייצר לעצמן תוכניות מותאמות, שיאפשרו להן מחד לשרת את כלל הבאים לחופי הים ולהפוך את רצועת החוף למוקד עירוני, ומאידך, לאפשר לעצמן לפתח פעילויות עסקיות שיחוללו הכנסות משכר דירה חודשי ומתשלומי ארנונה וכן יכסו את עלויות המימון והתחזוקה.
ומה לגבי המחיר הכלכלי שסופגות הערים? לפני כשנתיים הגישה עיריית נתניה, בראשות מרים פיירברג, עתירה לבג"ץ, בטענה כי הטיפול בחופי הים צריך להיות באחריות המדינה ולא העיר. הטיעון היה שמדובר בנטל כלכלי גבוה, שמחולל גירעונות והוצאות כבדות שאינן ממומנות. עד כה לא התקבלה הכרעה בנושא.
להגדיל היצע, אך במינון
מבין ערי החוף, בתל אביב קיימת הרצועה הארוכה ביותר של חוף ים, ביחס הפוך למספר העסקים שיש בה. אשדוד עוקפת אותה, עם 33 עסקים על חוף הים, כאשר רובם מתרכזים בחוף הקשתות. בנתניה, שלה חוף ארוך גם כן, קיימים 24 עסקים על החוף. בחיפה קיימים 12 עסקים, הכוללים בעיקר מסעדות הנמצאות על הטיילת, ובבת־גלים פועלים גם פוד־טראקים.
לפי נתוני מאגרי המידע של צ'מנסקי בן שחר ושות', בישראל קיימים בממוצע 1.15 מ"ר בסך־הכול של שטחי מסחר לתושב, ובחוף הים רק 1.8 סמ"ר בממוצע לתושב בעיר שלאורכו. נציין כי קיימות ערים שבהן נבנו גם מרינות (תל אביב, הרצליה, אשדוד ואשקלון), ובהכרח בכל מרינה קיים היצע גדול של שטחי מסחר, המשרת גם את באי החוף.
בשורה התחתונה, שטחי מסחר, בילוי ופנאי בחוף הים מהווים צורך ומוקד משיכה בכל עונות השנה. הים מהווה עבור האוכלוסייה מעין מקום מפלט מהעיר הסואנת, ונתפס כמקום שבו ניתן להתנתק ו"לנקות את הראש".
לכן, כמשאב טבע משותף, מצופה שכולם יוכלו להגיע לחוף הים וליהנות ממנו. אך בישראל ההיצע המסחרי והשירותים במרבית חופי הים דל, ואינו מותאם לצרכים הנדרשים לאוכלוסייה - מהרמה הבסיסית של מים וגלידה ועד מחסור במקומות בילוי והסעדה.
קיים צורך לתכנן תוכנית שתשדרג את השהות בחופי הים וגם תממן את תחזוקתם. זאת במינון הנכון, ושבהכרח יימצא האיזון המיטבי בין הצורך לשמר את הטבע הכחול כמשאב, לבין הצורך של המבקרים בו.
בכתיבת הטור השתתפה דבורה רוקין, אנליסטית בצ'מנסקי בן שחר ושות'