שטח המחלוקת בנווה צדק. פער של 7 מיליון שקל בין דרישת העירייה לשומה שגיבש השמאי של המוכרים / צילום: יח''צ
מה שהבדלים בייעוד קרקע יכולים לעשות לגובה היטל ההשבחה: מוכרי נכס בשכונת נווה צדק בתל אביב הופתעו לקבל לאחרונה דרישה להיטל השבחה בסך 14 מיליון שקל מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב־יפו, על מכירת קרקע ב־35 מיליון שקל - משמע היטל השבחה בשיעור של 40% ממכירת הנכס. לטענתם, ההיטל אמור להיות נמוך משמעותית, ולהסתכם רק במחצית מדרישתה של העירייה.
הקרקע, שנמצאת ברחוב אחווה 1־3 בשכונה היוקרתית שבדרום תל אביב, ממוקמת בין הרחובות המרכזיים שבזי והמרד, היכן שעמד בעבר בית נתן גולדמן, בית מגורים שהוקם ב־1925 ונהרס ב־1985. כיום פועל על הקרקע חניון באחריות העירייה. יורשיהם של בעלי הבית החזיקו בקרקע עד לאחרונה, והחליטו למכור אותה.
הקרקע, ששטחה כ־458 מ"ר וזכויות הבנייה בה הן בהיקף של כ־1,400 מ"ר, נמכרה באוגוסט 2021. מבחינת המוכרים, 58 מ"ר בלבד ממנה הם בייעוד דרך, ואילו שאר חלקיה מיועדים לבנייה למגורים. כך קבעה גם השומה שגיבש השמאי והמשפטן ארז כהן עבור המוכרים. הוועדה המקומית קבעה מנגד, כפי שעולה מהשומה שביצע השמאי יורם ברק, כי 200 מ"ר מהחלקה מיועדים לדרך - וזהו סלע המחלוקת בין הצדדים.
"המצב הקודם מול החדש" - זה כל ההבדל
ההבדל בין הקביעות משפיע באופן ישיר על גובה ההיטל שישלמו המוכרים, שכן בעת חישוב ההשבחה על הנכס ישנם שני מצבים שביניהם משווה השמאי המגבש את השומה: מצב קודם - כלומר הזכויות על הקרקע בעבר, ומצב חדש - הזכויות הקיימות לאחר אישורה של תוכנית חדשה. כאשר מתבצעת פעולה מסוימת, כמו מכירת קרקע, אישורה של תוכנית חדשה משפיע בדרך כלל על הזכויות הקשורות בה - וההבדל בין שני המצבים, הקודם והחדש, הוא ש"יוצר" את ההשבחה שממנה נגזר ההיטל.
הדברים הופכים מורכבים יותר כאשר ישנה חלקה שבה כמה ייעודים, או כאשר הייעוד משתנה בעקבות אישור תוכנית חדשה: שווי קרקע נקבע בהתאם לייעוד, כך שקרקע למגורים תהיה שווה פי כמה וכמה מקרקע בייעוד דרך (כביש למשל). אם חלק ממנה היה בייעוד דרך, והשתנה לייעוד מגורים בעקבות אישור תוכנית חדשה, ההבדל בין יהיה גדול מאוד - ויגרור היטל השבחה גבוה.
זה מה שקרה, לפי קביעת הוועדה המקומית, בקרקע המדוברת ברחוב אחווה בנווה צדק: על פי השומה של שמאי ברק, 200 מ"ר ממנה היו במצב הקודם בייעוד דרך, ומאחר שכעת הם בייעוד מגורים - ההשבחה מסתכמת בכ־28 מיליון שקל, והיטל ההשבחה (שמהווה מחצית מההשבחה עצמה) הוא 14 מיליון שקל.
המוכרים טוענים מנגד לתחשיב אחר: לפי השומה שגיבש כהן, תוכנית "תפרי נווה צדק" החלה על האזור שבו נמצאת הקרקע, ואושרה בסוף 2019, מסמנת חלק משמעותי יישותר מהקרקע בייעוד מגורים, ומצמצמת את החלק המסווג כדרך לכ־58 מ"ר. בהתאם לכך, ההיטל אמור להיות רק כ־7 מיליון שקל.
"נכון שמדובר בעסקה משמעותית ומכובדת, אבל היא מתחלקת בין 13 יורשים", אומר כהן. "זה אבסורד של ממש: באיזו סיטואציה העירייה גובה כמעט 50% מעסקה כהיטל השבחה? התיאבון שלה שובר את כל הגבולות. מדובר בשיטת פעולה מדהימה, שבה מחזירים את המצב לקדמותו, כלומר לייעוד דרך, ומחייבים את המוכרים לשלם על ההחלטה הזו".
"אנחנו מרגישים מנוצלים ומרומים"
עוד טוענים המוכרים כי העירייה הבטיחה להם בעבר כי תשנה את ייעוד מרבית החלקה למגורים, לטובת ההגדרה במצב הקודם - ובעקבות כך הם משכו עתירה שהגישו נגד העירייה - אך בסופו של דבר השומה שהוציאה העירייה כלל לא מתחשבת בהבטחה.
בשומת המוכרים נכתב עוד כי על פי תיעוד הנמצא בתיק הבניין, נכון למועד הקובע לתוכנית הקודמת שהייתה תקפה בשטח (תא/1200), בית המגורים שעמד בחלקה היה "בית פרטי רחב ידיים אשר התגוררו בו והיה בשימוש". לפיכך, טוענים העותרים, "יש להביא בחשבון במצב הקודם את שווי בית המגורים הבנוי כשימוש היעיל והטוב במקרקעין". במילים אחרות - לחשב את היטל ההשבחה לשטח כולו לפי ייעוד מגורים במצב הקודם.
יחיאל כהן, אחד המוכרים, מספר כי "לאחר מכירת המגרש שילמנו 35% מס שבח, לצד הוצאות לעורכי דין לשמאים וליועצים שנאלצנו לעמוד בהן כחלק מההתנהלות מול העירייה. כעת, נוסף על כל ההוצאות הללו, היא מבקשת עוד כ־40% אחוז מערך המגרש כהיטל השבחה. אנחנו מרגישים מנוצלים ומרומים על ידי העירייה, שפגעה בנו לאורך כל הדרך".
הסוגיה ממתינה כעת להכרעתו של שמאי מכריע.
מעיריית תל אביב נמסר: "בניגוד לנטען, המגרשים בייעוד מגורים ולא בייעוד דרך. נבהיר כי שומת היטל ההשבחה הוצאה בהתאם לדין, אולם בעלי הכנס הגישו בקשה למינוי שמאי מכריע, והטענות הנוגעות לגובה השומה יתבררו במסגרת זו ובהתאם לחוק".