הצעיר שעשה שלוש עסקאות נדל"ן בתוך שנה אחת בלבד

לאלכס סרייב מחיפה הלך בסך הכל לא רע עם ההשקעות בשוק ההון. כעובד בתחום ההייטק עם משכורת מכובדת, ועדיין ללא ילדים, הוא הצליח לחסוך בכל חודש אלפי שקלים שאותם העביר לתיק ההשקעות שלו. דווקא מפגש מקרי עם שכן שבדיוק העמיד את דירתו למכירה, שינה אצלו משהו בחשיבה, והוא הפך לנדלניסט מושבע, ובשנה האחרונה כבר הספיק להיות מעורב בשלוש עסקאות: דירה להשקעה בחיפה, דירה בלודז' שבפולין, ודירה נוספת להשקעה בחיפה, הפעם עבור הוריו.

● המנכ"ל שמנהל טריליון דולר לא אופטימי לגבי האינפלציה, ויש לו גם מסר לישראל | ראיון
● נפרדים מתל אביב: איך השפיע הזינוק במחירי הדירות על הרוכשים? 
● העלאת הריבית האחרונה חצתה רף דרמטי עבור נוטלי המשכנתאות החדשים 

את סרייב פגשנו במסגרת "כסף בקיר", פודקאסט השקעות הנדל"ן של גלובס, שבו הסביר כי כשהבין את ההטבות שהמדינה מעניקה לרוכשי דירה ראשונה, הוא החליט למשוך חלק ניכר מתיק ההשקעות שלו, ולמעשה להשקיע בנדל"ן.

כיצד המדינה מסייעת לרוכשי דירה ראשונה?
"זה בא לידי ביטוי במס הנמוך שהמדינה לוקחת, וגם בהיקף המימון שהיא מאפשרת (75%). לי זה נראה כאילו המדינה אומרת, 'אני רוצה שתהיה לך דירה אחת ואני ממש עוזרת לך לעשות את זה'".

כמו ישראלים רבים, הוא החליט למקד את החיפוש שלו קרוב לאזור מגוריו, ובמקרה שלו - שכונת קריית אליעזר בחיפה. "בדקתי מעט בעוד כמה מקומות, אבל ראיתי שאני לא מבין שם שום דבר, אז התמקדתי בקריית אליעזר", הוא מסביר. מעבר להיכרות שלו עם אופי השכונה - דבר חשוב כשלעצמו - הוא מונה עוד שתי סיבות. האחת היא שיש בה תנועה ערה של משקיעים, ודבר שני הוא מעיד על עצמו שהוא אוהב לגור בה. "אמרתי לעצמי, טוב, אם אנחנו אוהבים, כנראה שעוד אנשים יאהבו לגור פה".

"מי חי בסרט ומי רוצה לסגור עסקה"

העסקה עם דירת השכן לא הסתדרה, וכך גם הצעה נוספת שהגיעה לכיוונו - הפעם מטעמו של בעל הדירה שבה הוא וחברתו שכרו נכס. אלא שסרייב לא ויתר ויצא לבצע חקר שוק בשכונה. "מצאתי דירות דומות שהן קופי פייסט אחת של השנייה ואז הגעתי למצב שהייתי כמו מכויל על המחירים, מצב הדירה ואיזה מבנה פנימי הוא נוח יותר. ככה גם למדתי מי חי בסרט, מי הוגן ומי רוצה לסגור עסקה".

לדברי סרייב, אחרי חודש אינטנסיבי שכלל ביקור במספר רב של דירות, הוא מצא את מה שהוא מגדיר "דירת משקיעים קלאסית".

ספר לנו עליה.
"קומה אחרונה. 96 מדרגות, שני חדרים, 55 מ"ר, משופצת ומאובזרת. זו דירה נעימה שיכול להיות שאני בשלב מסוים בחיים הייתי גר בה", הוא אומר ומסביר כי קהל היעד הם צעירים וסטודנטים. אחרי מו"מ קצר המחיר ירד מ־730 אלף שקל ל־715 אלף שקל - מחיר שלהערכתו היה נמוך בכ־30 אלף שקל מהמחיר הממוצע באזור. השכירות עבור דירה שכזו נעה סביב 2,400 שקל לחודש, מה שמצביע על תשואה שנתית ברוטו של כ־4%, שמבחינתו נחשבת לטובה מאוד.

לטובת העסקה לקח סרייב משכנתה של חצי מיליון שקל, עם מרכיב פריים של 45%. כמו משקיעים אחרים שהתארחו לאחרונה ב"כסף בקיר" ושסיפרו שהם נמצאים בתזרים שלילי חודשי מההשקעה, גם סרייב מודה שהוא מצוי במצב דומה, אך לדבריו אין לראות בכך בהכרח פגם. "אני למשל חוסך בכל חודש סכום יחסית גבוה, ולכן גם לקחתי מראש הלוואה לתקופה קצרה יחסית", הוא מסביר.

הביקור בוורשה שהוליד עסקה בלודז'

העסקה המוצלחת מבחינתו, הציתה אצלו את הרצון להעמיק את השקעותיו בתחום, אך מכיוון שנותר לו בצד סכום קטן יחסית, פנה לחו"ל. גם כאן, הדרך החלה באופן מקרי. הוא ביקר אצל חבר שהתגורר בוורשה, והתרשם מהפיתוח ומסטנדרט המגורים. סרייב מספר שהוא פנה לחברה ישראלית שפועלת בתחום, וקיבל הצעה לרכישת דירת 37 מ"ר בעיר לודז' במחיר של 270 אלף שקל, בפרויקט שנמצא בבנייה. עם תוספות שונות, מחיר הדירה שאותה רכש עם בשותפות שווה עם חברה, עמד על כ־330 אלף שקל.

איזה הוצאות כלולות בעסקה מעבר למחיר הדירה?
"יש כסף שייצא על שדרוג הדירה, כי ככה זה עובד שם. מעבר לכך מדובר על 5% שזה מקביל לדמי תיווך לחברה הישראלית, יש עוד מס של 8% לרשויות בפולין ובשוטף 8% לחברת הניהול", מפרט סרייב. על ההכנסות יש גם מס בישראל, בשיעור של 15%. בשורה התחתונה, סרייב מצפה לתשואה חודשית של 4.5%, ללא קשר לאפשרות של עלייה בערך הנכס.

הידע והמומחיות שצבר הביאו את הוריו לבקש ממנו לחפש עבורם נכס להשקעה. חקר השוק שביצע בקריית אליעזר קיצר לו מאוד את הבדיקות, ובתוך זמן קצר הוא איתר דירת 3 חדרים שהייתה עשויה להתאים, אך עם תג מחיר מעט גבוה. "המוכרים רצו 1.19 מיליון שקל, אבל אני הרגשתי שהמחיר ההוגן והנכון הוא 1.08 מיליון שקל. אמרתי למתווכת, שעשתה כאן עבודה מצוינת, שאני לא רוצה משחקים. זה המחיר שלי, ותוך שבועיים וחצי היא הודיעה לי שהיא הצליחה להשיג עבורנו את המחיר המבוקש". שיעור התשואה החודשית מההשקעה עומד על 3.2%, ואחרי החלפת שוכר יעמוד לדבריו על כ־3.5%. סרייב סבור כי עבורם מדובר בעסקה נכונה, ושפינוי בינוי עתידי עשוי להפוך את העסקה למוצלחת במיוחד.

לדברי סרייב, הוא עדיין לא מזהה מגמה ברורה של ירידות, ובטח לא על בסיס עסקה אחת. עם זאת כמי שממשיך לעקוב באדיקות אחרי השוק והשכונה בפרט, הוא מבחין בעוד ועוד דירות שנשארות "על המדף", ולדבריו "לא נחטפות כמו פעם". גם זה כנראה אומר לא מעט.