ברק רוזן ואסף טוכמאייר, בעלי השליטה בחברת ישראל קנדה / צילום: איל יצהר
לחץ הריביות המטפסות דוחק חברות ממונפות אשראי הפועלות בענף הנדל"ן היזמי לבצע מהלכים של הכנסת שותפים לעסקיהן, כדי להקטין את היקף החוב והסיכון.
על רקע המשך הירידות החדות במניות יזמיות הנדל"ן בתחילת השבוע הנוכחי, פועלות שתיים מהנפגעות העיקריות ממגמה זו - חנן מור וישראל קנדה - למימוש נכסים.
ישראל קנדה , בשליטת ברק רוזן ואסי טוכמאייר, דיווחה על הכנסת שותף בפרויקט בשכונת נוה גן ברמת השרון. החברה, שמנייתה ירדה בכ-60% בשנה החולפת, והיא נסחרת בשווי שוק של 2.1 מיליארד שקל, מסרה כי החברה הבת ICR התקשרה בהסכם למכירת מחצית מזכויותיה בפרויקט המיועד להקמת 401 יחידות דיור.
בתמורה תקבל החברה הבת 510 מיליון שקל, עיקרם בגין פירעון הלוואה של כ-465 מיליון שקל - מחצית מהחוב שנטלה מבנק לצורך רכישת הקרקע. כ-45 מיליון שקל נוספים ישולמו בהתאם למועדים והתנאים שנקבעו בהסכם.
לישראל קנדה אג"ח בהיקף של כמיליארד שקל הנסחרות בתשואה של עד כ-9%.
"היום גם לחלק סיכון זה רווח"
כעת מכניסה ישראל-קנדה לפרויקט שותף נוסף, קלוד נחמיאס, לאחר שמכרה את הקרקע ברווח של 15% (לפני מסים). אך נראה כי הרווח מהעסקה עצמה הוא לא העניין - אלא בעיקר הרווחה שלה זוכה החברה בעקבות המכירה, ובעקבות העשרת הקופה במזומנים. "בתקופה כזו צריך גם לדעת להביא כסף לקופה ולהכניס שותפים", אומר ברק רוזן, מבעלי ישראל-קנדה. "שווי הקרקע בספרים הוא כיום 2.2 מיליארד שקל, ואת הקרקע מכרנו לפי שווי של 2.5 מיליארד שקל. חשבו בזמנו שקנינו את הקרקע ביוקר, והוכחנו בעסקה הזו שאנחנו יכולים למכור בשווי גדול עוד יותר".
בקרקע זכתה חברת ICR ביוני 2021, במה שנחשב בזמנו לאחד הפרויקטים היקרים ביותר שנסגרו באותה תקופה, שבה מחירי הקרקעות במכרזי רשות מקרקעי ישראל הגיעו לשיא. הקרקע נרכשה אז תמורת כ־1.9 מיליארד שקל.
ההסכם מול נחמיאס כולל הסכם פעילות משותפת, וקובע כי בניית הפרויקט במתחם זה (אחד מתוך שלושה בשכונת נווה גן, כאמור) תבוצע על ידי הרוכש. מה שיותר חשוב הוא שהתמורה שנקבעה כוללת בין היתר פירעון הלוואה בסך של כ־465 מיליון שקל, המהווים מחצית מההלוואה שנטלה ICR בזמנו כדי לממן את רכישת הקרקע היקרה.
"מה שחשוב באמת הוא שאנחנו מחזירים את הכסף הביתה ומקטינים התחייבויות", אומר רוזן. "בימים שבהם אנחנו נמצאים כיום, גם לחלק סיכון זה רווח. אנחנו מקטינים חוב, שמתורגם לרווח של 30 מיליון שקל בשנה רק מתשלומי הריבית. חשוב לזכור שכשקנינו את הקרקע הפריים היה 1.75% והיום הוא 5.75%, וזה משמעותי. אנחנו מכניסים שותף שהוא קבלן ביצוע טוב, וביחד אמורים להרוויח כמה מאות מיליוני שקלים.
"אחרי המכירה של אלרוב (מהלך שהתבצע לפני כחודש - י.נ) סידרנו את התזרים שלנו כך שעד 2025, אפילו אם לא נמכור דירה אחת, נצלח את התקופה המאתגרת הזאת. למרות זאת אני מאמין שבכל חודש נראה עוד התאמה שלנו למצב החדש, וזה מוכיח שאנחנו לא ישנים, שהפנמנו ושאנחנו פועלים בהתאם למציאות הקיימת, מה שלאחרים כנראה עוד ייקח קצת זמן להבין".
מניית חנן מור איבדה 70% בשנה האחרונה
מניית חנן מור נפלה ביום א' בשיעור של 8%, לאחר פרסומים על כוונתה של החברה לממש חלק מנכסיה בעיר חריש.
חנן מור, הנושאת את שמו של בעל השליטה ויו"ר החברה, צנחה בכ-70% בשנה האחרונה.
זאת בעיקר בשל השקעת ענק ממונפת של כ-1.5 מיליארד שקל ברכישת קרקעות לפרויקט מגורים בשדה דב בת"א.
ירידה זו במניה מעמידה את שווי החברה על 260 מיליון שקל.
גורמים בסביבת החברה אישרו כי זו הפיצה לאחרונה בשוק הנדל"ן חוברת ובה הצעה לרכישת שלושה נכסים מניבים שלה בחריש תמורת חצי מיליארד שקל.
לחנן מור מספר סדרות אג"ח, בהיקף כולל של יותר מ-700 מיליון שקל, שהארוכה שבהן (י"ד) נסחרת בתשואה של כ-15%, המגלמת חשש באשר ליכולת החזר החוב של החברה.