עו''ד רם ספקטור / צילום: תומר יעקובסון
אלה כבר לא הערכות: בחודשים האחרונים חלה ירידה משמעותית בהיקף השקעות הנדל"ן בישראל. בדצמבר היה מספר העסקאות להשקעה נמוך ב־3% לעומת החודש המקביל אשתקד, וב־2022 כולה מספר העסקאות בתחום היה נמוך ב־48% לעומת 2021.
● בתל אביב יש מלאי של דירות לשנתיים. מה יקרה למחירים?
● ארה"ב: שטחי הסופרמרקטים הפכו לנדל"ן לוהט
בין השקעה ישירה להשקעה בקרן נדל"ן
לדברי עו"ד ספקטור, "השקעה ישירה משמעותה פשוט ללכת ולקנות זכויות במקרקעין - זכויות בעלות או חכירה ארוכת שנים - ולהפוך לבעלים הבלעדי של אותו נכס. אתה מקבל שליטה מלאה עליו להחליט למי להשכיר, מתי להשכיר, אם לשפץ, להרוס וכדומה. היתרון המרכזי שגלום בשיטה הזו בא לידי ביטוי בשליטה שיש בנכס, לרבות ההנזלה שלו (מכירה\ שעבוד - ג.ל) בכל שלב. בצד החסרונות ניתן למנות את ההתעסקות המרובה יחסית שהשקעה כזו דורשת, לרבות ביצוע חקר שוק, תפעול, הכרת הפן המשפטי והמיסויי ועוד.
"במקביל ניתן להשקיע באמצעות קרנות נדל"ן או בתאגידי השקעה ייעודיים אחרים. גופים אלה מציעים למשקיע את הנוחות של השקעת כסף בתאגיד שדואג לאיתור הנכסים, לניהול נכסים בשוטף, לטיפול בכל נושאי המימון והתחזוקה השוטפת. בהתאם לתנאים הפנימיים של אותו תאגיד השקעה הוא גם דואג להנזלה של הנכס בבוא העת. על כן יש נוחות גדולה באפיק הזה.
"יתרון נוסף בא לידי ביטוי בפיזור ההשקעות של אותן קרנות, כך שזה מקטין סיכוי אם משהו משתבש בנכס יחיד. בצד החסרונות אפשר למנות את העלויות: אנחנו נשלם לגוף המנהל ולכן חשוב לבדוק את דמי הניהול. דבר נוסף שצריך להביא בחשבון הוא שהשקעות בקרנות שכאלה הן לרוב לא נזילות. אתה נועל או מרתק את הכסף שלך לתקופות ארוכות".
לדברי ספקטור, ההשקעה בקרן נדל"נית אמנם אינה מקנה בעלות ישירה על נכס מקרקעין, אך המשקיע מקבל "בעלות עקיפה מתוקף היותו קשור בתאגיד שמחזיק בשרשור בנכס או בכמה נכסים".
לדבריו, ניתן להסתכל על ההשקעה בקרנות הנדל"ן כעל מכשיר פיננסי, אך שווי הפעילות "לא נגזר משווי של נייר ערך בשוק ומהתנהגות של משקיעים נוספים שמשפיעים עליו". כך או אחרת, הוא ממליץ לבדוק ולהעריך את יכולות הניהול והמוניטין של מנהלי קרנות, כחלק מהותי בהחלטה האם להיכנס להשקעה איתם.
"המנגנון של חלוקת הרווחים בתוך קרנות השקעה עובד בצורה של מפל חלוקה. הרווחים שנכנסים מהפעילות מחולקים או בצורה תקופתית או בתום התקופה, כאשר אנחנו מממשים את הנכסים", מסביר ספקטור. "תתאר לעצמך מגדל של כוסות שמפניה שאתה מתחיל למלא אותו מלמעלה. רק כאשר אתה ממלא את הכוס העליונה בצורה מלאה, אז אנחנו נשפכים לשלב הבא. מה הכוונה? יש סדר לחלוקה של כספים בתוך הקרן. הכספים הראשונים הולכים להחזיר את ההשקעה ההתחלתית של המשקיעים, והם מחולקים אך ורק למשקיעים. זה למעשה החזר תרומת ההון שלהם עד לגובה של 100%. השלב הבא יהיה החזר מועדף. זו הקצפת של המשקיעים וחלוקת הרווחים שלהם. רק בשלב השלישי מנהלי הקרן עצמם רואים את הכסף".
בדיקות דרושות לפני ההתקשרות המסחרית
בבואנו להשקיע בקרן נדל"ן כדאי לשים לב לכמה סוגיות כפי שמבהיר עו"ד ספקטור. "קודם כל, כדאי לבדוק כמה להשקיע. האם יש מינימום השקעה שאני צריך להביא מהבית. לאחר מכן תבררו מה משך חיי הקרן, שכן מדובר בהשקעה לא נזילה ולאורך תקופה לא קצרה.
"נוסף לכך, צריך להבין מהי אסטרטגיית ההשקעה של הקרן ומה מנדט ההשקעה שלה. למשל אנחנו רוצים להבין אם הקרן משקיעה בנדל"ן מניב, האם היא מתמקדת בנדל"ן למגורים או שיש איזה מיקס". לשאלתנו האם נדע מראש באיזה נכסים הקרנות משקיעות מסביר ספקטור כי קרנות קטנות יותר יציגו למשקיעים נכסים שהם כבר איתרו, וקרנות גדולות - שגם בדרך כל פונות למשקיעים גדולים מאוד - יציגו רק אסטרטגיית השקעה ואזורי השקעה.
בדיקה נוספת שספקטור מציע לבדוק טרם ההתקשרות נוגעת להוצאות שהקרן נושאת בהן. "חשוב לנו מאוד לראות שהקרן לא מנופחת מבחינת ההוצאות שלה, ושהכספים הולכים רק לדברים שהיינו רוצים ולא לפעילויות שלא היינו רוצים לממן", הוא אומר.
"משקיע חייב להבין את מבנה ההחזקות של הקרן. האם יש תאגידים קשורים ואם כן כיצד", אומר ספקטור. הוא מציע להיעזר באנשי מקצוע שכן אף שבדיקה כזו עשויה להיות יקרה ולהגיע לעשרות אלפי שקלים היא עשויה לתת לנו הרבה שקט נפשי.