חיים כצמן / צילום: יוסי כהן
המצוקה אליה נקלעה קבוצת הנדל"ן המסחרי ג'י סיטי (לשעבר גזית גלוב) היא עניין שנהיר למשקיעים בת"א זה מספר חודשים, ועדות לכך היא צניחה של כ-50% במניית החברה בשנה האחרונה ונסיקת תשואות האג"ח שלה לרמה דו ספרתית. זאת על רקע החששות מהשפעת עליית הריבית על החברה הממונפת.
● כצמן מטיס את נורסטאר: יזרים 90 מיליון שקל ומציע פדיון והחלפת האג"ח
● העסקה החשודה מאחורי נפילת מניית דויטשה בנק בסוף השבוע
● בזמן שהצוות של סמוטריץ' בוחן את התחום, 2 חברות אשראי עברו לענקיות הביטוח
ג'י סיטי, המתמקדת בתחום של רכישת וניהול מרכזים מסחריים בזירה הגלובלית, נשלטת ע"י מנכ"ל החברה, חיים כצמן, באמצעות חברת ההחזקות נורסטאר , שספגה אף היא ירידות חדות בניירות הערך שלה בשנה האחרונה - לאחר שעמדה בתחילת 2022 במוקד של מאבק שליטה שניהל כצמו מול חברת ישראל קנדה .
המשקיעים שפתחו את הדוחות הכספיים שפרסמה ג'י סיטי השבוע למדו במהירות כי הסיבה לדאגותיהם ניכרת היטב בשורה התחתונה. החברה אמנם סיכמה את 2022 עם הכנסות בהיקף דומה לשנה הקודמת, 2.3 מיליארד שקל, אך בשורה התחתונה נרשם הפסד משמעותי של 1.3 מיליארד שקל - כפול מסכום הרווח שנרשם ב-2021.
הרווח התפעולי של החברה נחתך ב-68% והסתכם ב-592 מיליון שקל. זאת בין היתר עקב רישום של ירידת ערך נדל"ן להשקעה בהיקף של 450 מיליון שקל, למול תוספת ערך של 621 מיליון שקל בשנת 2021. הפער נבע מעליית הריבית בעולם שהעלתה את שיעורי ההיוון של הנדל"ן שמחזיקה ג'י סיטי.
לכך התווספו הוצאות מימון אדירות שיותר מהכפילו את עצמן בתוך שנה והסתכמו ב-2.26 מיליארד שקל בסיכום 2022, כשבחברה מסבירים זאת בעיקר בהפסד משערוך מכשירים פיננסיים נגזרים בסך של כ-707 מיליון שקל, ומהוצאות הפרשי הצמדה למדד המחירים לצרכן בישראל.
ג'י סיטי נסחרת כיום בבורסה בשווי של 2.4 מיליארד שקל. מניית החברה עלתה מתחילת השנה ב-20% אך כאמור איבדה כמחצית משווייה בשנה האחרונה.
תשואות האג"ח של החברה מגיעות עד ל-14%
התגובה בשוק ההון לדוחות הייתה מעורבת. מניית ג'י סיטי נפלה בכ-5% אך האג"ח נסחרו ביציבות עם נטייה לעליות קלות, ככל הנראה עקב דיווחי החברה על אי תשלום דיבידנד ורכישה עצמית של אג"ח שבכוונתה לעשות. האג"ח של ג'י סיטי, חוב בהיקף של יותר מ-7 מיליארד שקל, נסחרות בתשואה של עד 14%.
מפלס הדאגה של המשקיעים, לנוכח עליות הריבית בעולם והיקפי החוב של החברה, הוביל בשנה האחרונה את ג'י סיטי להוציא לפועל תוכנית נרחבת של מימוש נכסים. מתחילת 2022 ועד היום מכרה החברה נכסים ב-1.9 מיליארד שקל, והיא במו"מ "מתקדם מאוד" כהגדרתה, למכירת נכסים נוספים ב-1.4 מיליארד שקל בימים אלה.
יש לציין כי ביצועיה התפעוליים של החברה, לפי מדדי חברות נדל"ן מניב, מלמדים על פגיעה מתונה יותר בתוצאות. דמי השכירות נטו (NOI) באיחוד יחסי (כלומר בנטרול חלקם של השותפים בנכסים), עלו בסיכום השנה ב-18% והסתכמו ב-1.3 מיליארד שקל. הרווח התזרימי התפעולי (FFO) נשחק ב-4% והסתכם ב-399 מיליון שקל בסיכום השנה ביחס לקודמתה.
בסוף השנה היו לג'י סיטי מזומנים, שווי מזומנים ופקדונות והלוואות לזמן קצר בסך 1.5 מיליארד שקל. במקביל לפרסום הדוחות הודיעה כאמור ג'י סיטי על כך שלא תחלק דיבידנד ברבעון הראשון - ככל הנראה בשל רצונה לשמור על יתרות המזומנים שבידיה לצמצום החוב - ובמקביל על אישור של תוכנית רכישה עצמית של אג"ח מכל הסדרות שלה, בהיקף 450 מיליון שקל.
באשר לדיבידנד החברה ציינה שהדירקטוריון ישוב ויבחן את מדיניות חלוקת הדיבידנד לרבעונים הבאים לשנת 2023, לרבות בהתאם להתקדמות תוכנית מימוש הנכסים שעליה הודיעה.
הרכישה העצמית של אג"ח תתחיל בתחילת אפריל ותימשך עד שנה, ובמסגרת נימוקי הדירקטוריון צוין שההחלטה התקבלה "לאור זאת שבהתאם לתנאי השוק, תיתכנה הזדמנויות לחברה לרכישת איגרות החוב שלה בתנאים מועדפים שיתרמו לשיפור עלות החוב של החברה".
תגמולים של 70 מיליון שקל: 15 הבכירים שיכולים לחייך
כמדי שנה צורף לדוחות מכתבו של המנכ"ל ומייסד החברה חיים כצמן, המעדכן את המשקיעים כי 2022 הייתה 'שנה מלאת עשייה', ועוד ציין כי "הצגנו תוצאות תפעוליות טובות והמשכנו לקדם את התוכניות להשבחת וגיוון תיק הנכסים שלנו, כמו גם מיקוד באזורים סופר-אורבניים במרכז הערים הראשיות והמרכזיות בעולם וכל זאת תוך ייצור זכויות בנייה נוספות לשימושים מעורבים בנכסים הקיימים שלנו".
כצמן מתגאה במכתבו על שיעורי התפוסה בנכסי החברה שעמדו על 94.7%. הוא הוסיף כי "בהיבט של הסכמי שכירות, כמעט כל הסכמי השכירות בנכסים שלנו הם צמודי מדד, מה שכמובן ימשיך לתרום לגידול ב-NOI שלנו והתזרים שלנו, בין השאר בהתחשב בכך ש-66% מהחוב שלנו לא צמוד מדד וכ-89% בריבית קבועה".
הוא מזכיר את מיזוג ג'י סיטי אירופה (אטריום לשעבר) כחברה פרטית בבעלות מלאה וציין כי "כמובן שאין להתעלם מהעובדה שהמיזוג וההשקעה הנוספת לשם השלמתו הביאו לעליית המינוף בחברה, בתקופה של עלייה באינפלציה וכתוצאה ממנה גם של עליית ריבית בעולם, מה שכמובן, ובצדק נתפס כגורם סיכון לחברה".
רוחו האופטימית של כצמן אולי ניכרת פחות בשורה התחתונה, אבל יש מי שיכולים לחייך בקבוצת ג'י סיטי. 15 המנהלים הבכירים של החברה גזרו שכר ותגמולים בעלות כוללת של כ-70 מיליון שקל ב-2022.
התגמולים הגבוהים ביותר ניתנו למנכ"ל החברה הבת סיטיקון, סקוט בול, שקיבל תגמולים בעלות של 15.5 מיליון שקל - מתוכם 9.7 מיליון שקל תשלום מבוסס מניות. ליעד ברזילי, לשעבר מנכ"ל ג'י סיטי אירופה, קיבל תגמולים בעלות 12 מיליון שקל, וריאן לי שמנהל כיום את אותה חברה בת קיבל תגמולים בעלות של 8.4 מיליון שקל.
ג'פרי מועלם שניהל את חברת גזית הורייזן קיבל תגמולים בעלות 7.6 מיליון שקל, מתוכם 2.4 מיליון שקל שולמו לו בגין סיום העסקתו. עדי ימיני, משנה למנכ"ל וסמנכ"ל כספים, קיבל תגמולים בעלות 6.5 מיליון שקל.
כצמן עצמו זכה לשכר בעלות של 5.6 מיליון שקל. אחריו ברשימת הבכירים אורן הוד, לשעבר סמנכ"ל התפעול, עם 5.5 מיליון שקל. גם הדירקטורים בג'י סיטי מתוגמלים בנדיבות: היו"ר אהוד ארנון קיבל תגמולים בעלות 265 אלף שקל, ושאר הדירקטורים (שחלקם מכהנים גם בחברות בנות) קיבלו תגמולים בעלות של 271-302 אלף שקל כ"א - ביניהם מנהלת קרן אייפקס ישראל זהבית כהן ויו"ר רשות ני"ע לשעבר שמואל האוזר.